1.3. Фрагменты истории развития ипотеки

1.3.1. Из Древней Греции в Средневековье

Древняя Греция. По-гречески «hypotheca» – подставка, подпорка. Термин «ипотека» ввел архонт Солон в 594 г. до н. э. Солон осуществлял реформы, которые заключались в том, что каждый получал право расставаться с «собственностью» и завещать ее по своему усмотрению. До этого залогом по обязательствам была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Солон предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Тем самым личная ответственность должника превращалась в имущественную. Такой столб и назвали ипотекой.

С течением времени слово «ипотека» стало употребляться для обозначения залога вообще, а потом залога только недвижимой собственности /2.181/.

Древний Рим. В Риме существовали различные способы обеспечения обязательств: фидуция, пигус и ипотека.

Фидуция означала передачу закладываемого имущества в собственность кредитору, а пигус – во владение. В отличие от них ипотека подразумевала, что у должника остается право владения и пользования заложенным имуществом /2.21/. Здесь под ипотекой подразумевался особый вид залога, причем как движимого, так и недвижимого имущества.

У римлян ипотечное право не имело двух качеств, которые присутствуют и являются необходимыми в современной трактовке – «специальности» и «гласности». Римская ипотека не гарантировала кредитору надежного обеспечения обязательства, и кредитор при установлении договорной ипотеки на имущество должника не был уверен, что этим имуществом не обеспечивается какое-нибудь другое требование, которое может конкурировать с его ипотечным правом и даже иметь перед ним преимущество. При множественности ипотек на одно и то же имущество первый по времени ипотечный кредитор один обладал правом обратить недвижимость в продажу. Последующие по времени кредиторы после покрытия требования первого вставали на его место. В современном праве принципы специальности и гласности встают на защиту всех без исключения кредиторов, устанавливая порядок обращения на заложенное имущество.

Средневековая Европа. В течение нескольких веков ипотека входила в средневековое европейское законодательство как элемент обеспечения обязательственного права. Основу кредитной системы в Европе составляли ростовщики. Именно они разделили залог имущества вообще на залоги движимого и недвижимого имущества. Залог недвижимости был назван ипотекой.

В Германии ипотека появилась не ранее XIV столетия (до этого господствовал принцип личной ответственности за долги). Во Франции уже с конца XVI века действовала негласная ипотека.

С течением времени ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Средневековые кодексы сохранили определение, что «внесенная ипотека по самой своей природе неделима, она основана на праве получения удовлетворения». «Hypotheka est tota in toto, et tota in qualibet parte» – право получения удовлетворения остается на целом предмете, обремененном ипотекой, пока существует какая-либо часть обязательства. Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость (имение) независимо от смены владельца.

1.3.2. Ипотека в период начала развития капитализма

Правительства европейских стран с первых лет работы ипотечных институтов уделяли большое внимание законодательному регулированию их деятельности. Довольно рано в европейских странах появились законодательные системы, регулирующие ипотеку:

Германия. В 1770 г. в Бреславле был основан первый ипотечный банк – Силезское кредитное общество. Банк был основан по указанию короля Пруссии Фридриха II и оказывал финансовую поддержку крупным помещичьим хозяйствам. С середины XIX в. деятельность банка распространилась на крестьянские хозяйства. В конце XVIII в. были созданы еще пять земских кредитных банков, называемые «Ландшафтен». Для кредитования городской недвижимости в XIX в. создаются «Штадтшафтен» – ипотечные банки в городах. И земельные, и городские банки принадлежали местным органам власти. Первый частный акционерный ипотечный банк был создан в 1862 г. во Франкфурте /2.195/.

В середине XIX в. Фридрих Вильгельм Райффайзен, бургомистр округа Вайербуш, в целях борьбы с голодом создает первую хлебную ассоциацию, которая построила кооперативную пекарню на займы, обеспеченные лесной ипотекой общины. Назначенный впоследствии бургомистром соседнего округа Флам-Мерсфельд, Райффайзен создает там «Общество помощи безденежным земледельцам», которое закупает скот и предоставляет его взаймы крестьянам на лучших условиях, чем частные владельцы, которые их разоряли. В это же время Ф. Р. Шульце-Делич, – депутат прусского национального собрания, в 1849 г. создавал среди городских рабочих кредитные общества.

Две схемы, заложенные Райффайзеном и Шульце-Деличем, положили начало двум типам кредитных учреждений, которые сегодня называются «кассы Райффайзен» и «фольксбанкен» и занимают определенное место на рынке ипотечного жилищного кредитования Европы /2.92/.

Великобритания. В конце XVIII в. в Великобритании первые промышленные рабочие, приехавшие в города из деревень, стали создавать организации-общины, которые назывались «строительные общества» (building societies). Каждый член организации еженедельно вносил определенную сумму. С момента, когда сумма, собранная со всех, оказывалась достаточной для постройки дома, возводился дом. Право заселения дома определялось общим голосованием членов общества. После того, как «счастливчик» въезжал в новый дом, он продолжал платить наравне со всеми, а то и больше (ведь он уже жил в своем доме, а другие снимали). После того, как все члены общества обзаводились жильем, общество распускалось. Если член общества переставал платить, или уезжал, его дом отбирался в пользу общества, а выплаченные им деньги ему возвращались.

Первое такое общество было зарегистрировано в 1775 г. в Бирмингеме.

Франция. Во Франции первым ипотечным предприятием была «Предпринимательская касса», основанная в 1848 г. для помощи предпринимателям-строителям.

В 1851 г. был основан государственный банк «Креди Фонсьер» (Credit Foncier), который, по сути, являлся банком земельного кредита. В настоящее время банк осуществляет государственные программы кредитования социального жилья.

Чуть позже, в 1857 г. создается «Банк кредитования недвижимости», существующий по настоящее время. В период Второй Империи банк финансировал крупные градостроительные операции. В начале ХХ в. банк начал осуществлять программы финансирования ипотечных операций на строительство и приобретение жилья. После второй мировой войны банк стал распределителем льготных кредитов на приобретение жилья средним классом.

По инициативе Б. Делессера и герцога де Ларошфуко-Лианкур в 1818 г. во Франции была открыта первая сберегательная касса. По ее примеру были созданы кассы по всей стране. В числе операций, осуществляемых ими, было предоставление ипотечных кредитов (по типу немецких стройсберкасс).

США. Банк Нью-Йорка (The Bank of New York), учрежденный в 1784 г., был первым коммерческим банком в США, осуществлявшим в том числе и ипотечные операции /2.225/. Однако подавляющее число кредитов предоставляли ссудо-сберегательные ассоциации или банки, называемые по американской традиции «трифтами» (thrift).

Первые трифты были созданы в 1816 г. на восточном побережье США по образцу английских «Trustee saving banks» – Philadelphia Savings Bank Society в Филадельфии и Provident Institution for Saving в Бостоне. Впоследствии число таких институтов увеличилось. Появились частные сберегательные банки, акционерные общества, преследующие исключительно цель извлечения прибыли, в том числе за счет ипотечных кредитов.

Трифты в сегодняшнем виде стали развиваться на базе прежних ссудо-сберегательных ассоциаций после кризиса 1929 г.

В 1916 г. были созданы Федеральные земельные банки в 12 округах для выдачи долгосрочных ссуд фермерам под залог их земель.

В начале ХХ в. многие американцы стали эмигрировать в города. Основным источником ипотечных ссуд продолжали оставаться трифты. В начале 20-х гг. США вступили в период неограниченного роста и процветания, сопровождавшийся бумом в продаже недвижимости. Стоимость недвижимости росла очень быстро. Кредиторы полагали, что вздутые цены всегда помогут им компенсировать любую просроченную ссуду.

В 1929 г. произошел крах американской фондовой биржи. Стоимость жилья упала более чем в два раза. Многие трифты и банки оказались между заемщиками, которые не имели возможности погасить ссуды, и вкладчиками, которые хотели взять свои деньги. В результате обанкротились многие финансовые институты. Семьи потеряли свои сбережения, лишились жилья, которое у них отобрали банки и трифты.

Необходимость реформирования системы жилищной ипотеки в общегосударственном масштабе – главный урок, который извлекло для себя правительство США в результате кризиса 1929 г. /2.113/.

2. Рынок жилья

Переходный период в России представляет собой сложный процесс, в ходе которого все секторы экономики должны быть переориентированы в соответствии с рыночными принципами. Перемены не могли не коснуться такой важной для каждого из нас сферы, как жилье, которое, в свою очередь, является основой для ипотечного жилищного кредитования.

Основой для понимания экономических взаимоотношений в ипотечном кредитовании являются закономерности, которым подчиняется рынок жилья. При административно-командной системе организации народного хозяйства рынка жилья не было. Рынок появился вместе с началом экономических преобразований. И вместе с ним появилась необходимость в ипотечном кредитовании.

Как отмечает Е. Ясин, различия между административно-командной и рыночной экономикой наиболее зримы именно в сфере жилищного хозяйства. Приведем цитату из его статьи: «В одной системе – бесплатное жилье и минимальная стоимость арендной платы и коммунальных услуг. В другой – рыночная цена на жилье или его аренды такова, что в бюджете средней семьи занимает до трети и более расходов. В одной – жилищное строительство и жилищное хозяйство, по крайней мере в городах, является заметным бременем для бюджетов государства, местных властей и предприятий. В другой – рынок недвижимости, прежде всего жилья, оказывается одним из самых стабильных и доходных. Жилые дома и квартиры при этом – одна из наиболее доступных форм частной собственности и товарного обмена» /2.204/.

Жилье – капитальный товар длительного пользования. В нормальной экономике он является одним из важнейших факторов стимулирования сбережений населения и, как следствие, формирования инвестиционных ресурсов, позволяющих поддерживать высокие темпы экономического роста. Рынок жилья – основа потребительского рынка и необходимое условие рынка труда.

Рынок жилья отличен от других товарных рынков. Но несмотря на его некоторую обособленность, он так же как и другие рынки подчиняется строгим законам рыночной экономики.

2.1. Предпосылки и возникновение рынка жилья в России

Рынок жилья в современной России сформировался на той материальной и экономической базе, которую мы будем называть «жилищный сектор СССР». Он включает в себя как новое жилищное строительство, так и эксплуатируемый жилищный фонд.

2.1.1. Жилищный сектор СССР и РСФСР перед началом реформ

Этапы развития жилищного сектора в СССР

Первым шагом новой советской власти после октябрьского переворота 1917 г. явилась отмена крупного частного домовладения в городах. В Москве и Санкт-Петербурге более 1 млн человек были переселены в благоустроенные квартиры за счет уплотнения семей буржуазии.

В период нэпа робкие попытки восстановить рынок жилья, основанный на частной собственности на квартиры, предпринимались в Москве. После провозглашения курса на индустриализацию страны в конце 20-х гг. рынок жилья перестал существовать. Объединенный Пленум ЦК и ЦКК ВКП(б) 23 июля 1926 г. провозгласил количественный подход к оценке уровня жилищных условий населения, который имел место вплоть до 1958 г. В этот период осуществлялась задача обеспечения жильем рабочих, прибывающих на стройки социализма.

В табл. 2.1 приведены объемы нового жилищного строительства в СССР в период с 1918 по 1975 г.

Таблица 2.1

Городское жилищное строительство в СССР (млн кв. м общей площади)

В период десятой и одиннадцатой пятилеток (с 1976 по 1985 г.) ежегодный объем ввода нового жилья составил более 100 млн кв. метров.

С началом горбачевских реформ динамика ввода жилья претерпела определенные изменения. После резкого увеличения в 1987 г. начался спад, который продолжается до сих пор. При этом доля государственного финансирования неуклонно уменьшалась (см. табл. 2.2).

Таблица 2.2

Ввод нового жилья в СССР в период 1986–1990 гг. (млн кв. метров общей площади)^**

Кооперативное строительство

В период господства государственного жилищного строительства жилищно-строительные кооперативы стали своего рода островком рыночных отношений в жилищном секторе.

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) появились сначала в Москве, а затем и в других городах СССР после принятия в 1958 г. Советом министров специального постановления о целесообразности создания ЖСК в целях ускорения темпов строительства жилья.

ЖСК действовали на основании устава (примерный устав был утвержден Совмином РСФСР 2 октября 1965 г.). Пай каждого члена ЖСК не мог быть меньше сметной стоимости отдельной квартиры, размер которой зависел от количества членов семьи пайщика, но не более 60 кв. м.

Кооперативы получали ссуды в Стройбанке в пределах 60 % от сметной стоимости жилого дома под 0,5 % годовых на срок 10–15 лет. Дом, построенный ЖСК, считался его собственностью, а эксплуатация дома осуществлялась за счет членов кооператива /2.163/.

В период перестройки условия кредитования ЖСК изменились. Банки, ранее кредитовавшие систему ЖСК – Промстройбанк и Жилсоцбанк, стали коммерческими. Кредитовать под низкий процент на долгий срок им стало невыгодно. Поэтому с 30 апреля 1990 г. кредитование кооперативов взял на себя Сбербанк РСФСР. Условия кредитования были следующие: срок – 25 лет, процентная ставка – 3 % годовых, размер кредита – 70 % от сметной стоимости строительства.

К началу 90-х гг. жилищно-строительные кооперативы составляли около 4 % жилищного фонда /2.164/.

Состояние жилищного фонда в предреформенный период