© В. В. Меркулов, 2003

© Изд-во «Юридический центр Пресс», 2003

* * *

Уважаемый читатель!

Серия книг «Теория и практика гражданского права и гражданского процесса», выпускаемая издательством «Юридический центр-Пресс», пополнилась новой работой – книгой В. В. Меркулова «Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России».

Сегодня во всем мире ипотечное кредитование является социальным механизмом обеспечения граждан жильем. В Германии, Дании, США, Канаде, Японии и других странах рынок ипотечного жилищного кредитования является основой финансового механизма жилищного строительства. В последние годы в США и Европе в результате развития вторичных рынков закладных ипотечное кредитование стало неотъемлемой частью инвестиционного рынка, позволяющего перераспределять финансовый капитал как внутри страны, так и в транснациональных масштабах. Можно сказать, что ипотечное жилищное кредитование вместе с вторичным рынком закладных в экономически развитых странах стало системообразующей отраслью экономики государства.

В свете этих процессов исследование В. В. Меркулова приобретает особую актуальность, тем более что в России рынок ипотечного кредитования в последнее время начинает активно развиваться.

Шесть глав книги посвящены теоретическим вопросам ипотечного кредитования, а также функционированию рынка жилья, анализу исторического опыта США, Германии, других государств, а также России с точки зрения финансового, правового и организационного обеспечения деятельности по ипотечному кредитованию.

В книге также подробно анализируется действующий на сегодняшний день Закон РФ «Об ипотеке».

Автор на основе исследования существующих тенденций и проблем ипотечного кредитования, возникающих в европейских странах в процессе формирования Единой Европы, приходит к выводу, что Россия, вольно или невольно, будет вовлечена в создание глобального европейского, а впоследствии и общемирового ипотечного рынка. Это потребует как создания, так и трансформации существующих в России форм ипотечных организаций, удовлетворяющих международным стандартам.

Книга, наряду с аналитическими рассуждениями автора, содержит исторические аспекты развития зарубежного и российского ипотечного кредитования, сравнительные схемы различных моделей ипотечного кредитования, существующих в мировой практике.

Благодаря актуальности избранной В. В. Меркуловым темы и ее детальной освещенности, книга, несомненно, вызовет интерес не только у юристов, но и у широкого круга экономистов и предпринимателей, работающих сегодня на рынке жилья.

Редакционная коллегия

Апрель 2003 г.

Введение

Уникальность сегодняшней действительности заключается в том, что с переменой политической обстановки в России появляется возможность как глубокого осмысления уже пройденного пути, так и понимания новых задач, стоящих перед практиками и теоретиками в области ипотеки.

Механизм долгосрочного ипотечного жилищного кредитования – неотъемлемая часть как рынка недвижимости и, в частности, рынка жилья, так и экономической системы государства в целом.

Мы, живущие в России в эпоху рыночных реформ, пробуя использовать этот механизм, часто не совсем отчетливо понимаем его составляющие и цели, для чего мы хотим его использовать.

Часто повторяется фраза – «ипотека позволит россиянам решить свои жилищные проблемы». Из этого высказывания делается вывод: ипотечное кредитование является социальным механизмом, с помощью которого государство будет снабжать своих граждан жильем. Действительно, социальная направленность ипотечных систем – одна из характерных черт современного периода развития ипотечного жилищного кредитования в мире.

Ипотечное жилищное кредитование в развитых странах занимает важное место в экономике. В Германии, Дании, США, Канаде, Японии рынок ипотечного жилищного кредитования можно рассматривать как основу финансового механизма жилищного строительства. В последние годы посредством вторичных рынков закладных в США и Единой Европе ипотечное кредитование стало неотъемлемой частью инвестиционного рынка, позволяющего перераспределять финансовый капитал как внутри страны, так и в транснациональных масштабах. Можно сказать, что ипотечное жилищное кредитование вместе с вторичным рынком закладных в экономически развитых странах стало системообразующей отраслью экономики государства.

Системы государственной поддержки ипотечного жилищного кредитования, существующие в США, Германии, Японии, Франции, Швеции и других развитых странах, позволяют решать жилищные проблемы многочисленным категориям населения. Для семей со средним доходом ипотечное кредитование в этих странах является обычным делом. Государство ставит своей задачей вовлечь в жилищную ипотеку население с низкими доходами, социально менее защищенных граждан. Программы государственной поддержки такой категории населения через систему субсидирования ипотечного кредитования занимают все большее место в жилищной политике этих стран.

Ипотечное жилищное кредитование – сложный механизм, обеспечивающий финансами рынок жилья, основанный на четком и ясном праве и его неукоснительном выполнении, функционирующий в условиях рыночного регулирования финансовых взаимоотношений участников, контролируемый государством в целях решения определенных социальных проблем своих граждан.

Настоящее исследование проведено с целью систематизации сведений, необходимых для понимания механизма ипотеки. Шесть глав работы посвящены теоретическим вопросам ипотечного кредитования, функционированию рынка жилья, изложению исторического опыта США, Германии, других стран, России с точки зрения финансов, правового устройства и организации взаимоотношений участников.

В первой главе сделана попытка систематизации различных систем и моделей ипотеки, выявлены основные причины появления различных подходов к ипотечному жилищному кредитованию в мире. Анализ произведен на основе фактов истории. Данная глава является методологической базой для дальнейшего рассмотрения механизма ипотечного жилищного кредитования.

Вторая глава посвящена вопросам функционирования рынка жилья, поскольку без представления об основных закономерностях рынка жилья невозможно говорить об организации ипотечного жилищного кредитования.

Рынок жилья является составной частью рынка недвижимости. В главе приведен сравнительный анализ подхода российских специалистов к пониманию недвижимости как товара и закономерностей функционирования рынка недвижимости.

Особое внимание в работе отведено понятию «объект» рынка жилья. Представлен материал, посвященный вопросам регистрации прав на недвижимое имущество, развития системы регистрации в Российской Федерации.

Третья и четвертая главы посвящены детальному рассмотрению вопросов ипотечного жилищного кредитования в США и Германии. Американская и немецкая системы жилищной ипотеки являют собой примеры двух достаточно различных подходов к ипотечному кредитованию. Различия в этих системах прослеживаются как в правовой основе ипотеки, так и в организационно-финансовых вопросах.

Особое внимание уделено современным тенденциям в области ипотечного жилищного кредитования в Единой Европе. Автор обращает внимание на методологическое сближение американской и европейских систем ипотеки на фоне глобализации мирового финансового рынка.

Пятая глава посвящена опыту ипотечного кредитования, накопленному в других странах Европы, Америки, Азии. Отдельно отмечается опыт бывших социалистических стран Европы.

Вопросам организации, финансирования и правового обеспечения ипотечного жилищного кредитования в России посвящена шестая глава. Здесь предпринята попытка подробного анализа истоков ипотечного жилищного кредитования, изложены события, предшествующие современному этапу становления жилищной ипотеки.

Большое внимание уделено развитию положений «Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», опыту регионов.

В заключении автором сделана попытку выявить основные проблемы, стоящие на пути широкого внедрения ипотечного жилищного кредитования в России.

Несмотря на явную политическую ангажированность, жилищная ипотека может и должна сыграть свою роль в подъеме не только жилищного строительства, но и всей российской экономики. Сегодня как никогда важно понимание финансовых и правовых механизмов, лежащих в основе ипотечного жилищного кредитования. Только изучив опыт, накопленный в этих областях, можно будет говорить о возможности построения нашей российской системы ипотеки.

Автор выражает благодарность и признательность всем специалистам в области ипотечного жилищного кредитования, чьи материалы и труды использовались при написании настоящей работы.