Цитаты из книги «Сделки с недвижимостью. Учебник агента по аренде»

В рекламных газетах часто мелькают такие объявления: «Без посредников! Предлагаем базу данных хозяев, сдающих свои квартиры. Более 3 000 адресов» или «Информационный центр. Широкий спектр услуг по подбору нежилых помещений от собственников».

Внимание! Никогда не отсылайте СМС на короткие номера и не звоните на номера, которые могут быть иногородними или коммерческими (незнакомый префикс)! В 100 % случаев это мошенники и никакой квартиры у них нет. Другая разновидность такой аферы заключается в том, что поддаваясь соблазну приобрести «идеальный вариант» по низкой цене, наниматель начинает звонить по предоставленному номеру, а после установки соединения автоответчик на другом конце провода сообщает, что «абонент временно недоступен».

Кроме того, встречаются случаи, когда преступники, въехав в дорогую квартиру или дом вывозят не только мебель и обстановку, но и дверные коробки, сантехнику, инженерное оборудование, вплоть до наличников и плинтусов!

можно составить договор, при исполнении которого отчитываться перед государством не надо, а все юридические последствия (кроме платы за наем) у сторон возникают в том же объеме, как и по ДКН. Такие договоры используются в юридической практике все чаще и чаще, заключаются обычно в простой письменной форме (по соглашению сторон возможно и обращение к нотариусу) и какой-либо регистрации, государственной или учетной, не подлежат.

Внимательный читатель нашей книги наверняка задаст такой вопрос: может быть, хозяину объекта с целью уклонения от налогообложения вообще не заключать с жильцом никакого договора? Однако на практике такой способ неприемлем, даже не потому, что наниматель от этого сразу откажется и будет абсолютно прав, а и из-за того, что жилец во время пребывания на объекте может нанести существенный ущерб как и самой обстановке (пожар, затопление, разгром во время вечеринки или дебоша, хищение части мебели и вещей), но и третьим лицам, в первую очередь соседям. В случае, если договорные отношения между сторонами не зафиксированы и в тексте соглашения не закреплена ответственность жильца (нанимателя, арендатора, ссудополучателя по ДБП), то нести ответственность придается собственнику недвижимого имущества!

отдельных случаях, особенно если НДФЛ уже включен в стоимость (т. е. арендная плата составляет в вышеуказанном примере 113 тыс. руб.), можно пойти на это, правда, предусмотрев в договоре, хотя бы раз в год (а еще лучше в полгода) возможность повышения такой платы.

Однако принципиальная разница со случаем, рассмотренным в разделе 6.2, заключается в том, что юридическое лицо по отношению к собственнику – физическому лицу обязано выполнять в соответствии с пунктом 4 статьи 226 НК РФ функции налогового агента по НДФЛ, т. е. фактически удерживать с него те самые 13 % от месячной арендной платы и перечислять их в бюджет, что позволяет гражданину не подавать в части этих доходов налоговую декларацию, что на практике, конечно, очень удобно.

Указанный способ имеет много практических достоинств: во-первых, сумма является фиксированной и не зависит ни от ставок найма, ни от количества сдаваемых объектов; во-вторых, не надо ежегодно подавать декларацию; в-третьих, патент может быть оплачен по частям. Однако есть и недостатки: необходимо также как и при схеме УСН, регистрироваться в качестве ИП и сдавать соответствующую квартальную отчетность, пусть даже «пустую».

Стоимость патента составляет 30–60 тыс. руб. на один год (в разных регионах разная). Но граждане могут приобрести его и на меньший срок, тогда будет произведен соответствующий перерасчет.

Схема, рассмотренная нами в настоящем подразделе, может применена при сдаче в аренду или наем недорогого объекта, ибо в случае, если сумма, уплачиваемая в бюджет по ставке 6 %, равна или чуть ниже стоимости патента, о котором у нас речь пойдет ниже, то проще будет приобрести таковой.