Цитаты из книги «Сделки с недвижимостью. Учебник агента по аренде»

Если все-таки проблема по сделке возникнет, агенту стоит поучаствовать в ее разрешении, чтобы клиент остался доволен и рассказывал своим знакомым про Вас. Рекомендовал: «Представляешь, меня залило. Агент вечером подъехал и вместе со мной спасал квартиру. А ведь не обязан был. Деньги то он свои получил… Хороший агент. Он передал мне три визитки. Хочешь одну?»

Зачем агенту, представляющему интересы нанимателя, мы рекомендуем делать фотографии правоустанавливающих документов? Чтобы в офисе более опытные коллеги посмотрели, все ли в порядке с бумагами: – Можно я копию с этого документа сделаю? – Зачем? – Я не юрист, а здесь нестандартная ситуация…

Поэтому, во время просмотра смотрите правоустанавливающие документы. Какие могут быть подводные камни? Два и более собственников, дети-собственники (этим могут злоупотребить: «мы живем в Подмосковье, ребенок заболел, теперь мы вынуждены вернуться – освободите квартиру»). Договор помогает на ранней стадии выявить возможные проблемы. В него вписываются правоустанавливающие документы. Если Вы не заметите опасности, юрист или руководитель ее заметят: «В квартире три собственника, а на сделку у тебя один выходит. Это как?» Если зарегистрированы несколько человек, все они должны присутствовать или хотя бы дать письменное согласие, иначе сделка недействительна. Один из собственников, не подписавшийся в договоре, имеет право выселить жильца. Собрать в одном месте несколько собственников сложно, а получить с отсутствующих письменное согласие вообще из области фантастики.

Хозяин не имеет права сдавать: вместо Свидетельства о собственности Вам показывают регистрацию в паспорте, или когда говорят «у меня жена живет в за городом, она беременная, подъехать не сможет, сейчас по телефону (скайпу) она подтвердит мои полномочия». Для Вас это не аргумент. Сдавать должен сам собственник, об этом уже шла речь выше.

Планирование показа сразу нескольких квартир одному клиенту. Если один из собственников передумал сдавать – ведем клиента на запасной вариант.

Если оплатит, то это достаточная гарантия того, что он будет придерживаться эксклюзивного договора с вами. Вряд ли он станет платить за рекламу нескольким агентам. Если откажется, что бывает чаще, надо предложить ему сразу скорректировать цену до рыночной.

Собственник сдал квартиру без Вас. Защитит от этого договор плюс частичная оплата рекламы: – Вы хотите сдавать квартиру выше рынка? 3 тыс. руб дайте на рекламу в счет нашей комиссии. – Я тебе комиссию не дам и тысячу не дам. – Но мы не готовы своими деньгами рисковать, рекламировать квартиру выше рынка. Реклама обойдется больше этой суммы не менее 5 тыс. руб. Это частичная оплата.

Если контрагент отказывается писать расписку, или отказывается писать расписку с правильным текстом – не отдавайте ему деньги: – Извини, я не уполномочен тебе передать деньги без расписки или без упоминания о платной риэлтерской услуге. Исключения может делать мой руководитель. Приезжай к нам в офис – там получишь свои деньги.

Работая от нанимателя, обычно часть денег надо передать контрагенту в обмен на расписку с утвержденным текстом, иначе вся ответственность за возможные проблемы после сделки ляжет на ваше агентство, а не распределится между двумя компаниями пропорционально разделению комиссии.

Вариант защиты. Договариваемся на пятницу. Если подготовлено несколько последовательных просмотров этой квартиры, то показать еще одному клиенту через контрагента не сложно. А вот если надо ехать специально ради одного показа через контрагента, то нужно встречу перенести на 1–2 дня. Если контрагенту не очень надо, особенно если он просто собирался утащить клиента, то он скажет «а мой клиент в выходные не пойдет».