ГЛАВА 1
Выбор идеальной квартиры

Расчеты по запуску бизнеса

Давай начнем с главного вопроса: сколько же можно зарабатывать с посутки? Для ответа на этот вопрос нужно посчитать, сколько нужно денег для запуска первой квартиры, которая будет генерить тебе доход. В твоей голове вопрос: как это сделать? Все просто, лови пример по Питеру. Цифры реальные, но усредненные с учетом сезонности бизнеса.

1. Аренда квартиры – 30 000 рублей. Это месячная оплата. Оплачиваешь в начале аренды и потом каждый месяц. Тут все просто. Стоимость квартиры в идеале должна быть либо рыночной, либо ниже рыночной. И в следующих частях мы дадим тебе методику, с помощью которой, особо не торгуясь, можно сбивать цену на аренду квартиры, при этом не переступая через себя.

Минимум в 50% случаев сбиваем цену на 1000—3000 рублей. Когда у тебя будет много квартир, каждые 500—1000 рублей при умножении на 12 месяцев превращаются в большие деньги, которые можно сэкономить.

2. Страховой депозит, или залог, – 15 000 +15 000 рублей. В итоге – 30 000 рублей. Оплачивается владельцу квартиры за мебель и технику, находящиеся в квартире. Как правило, залог можно разбить на два месяца.

И мы рекомендуем так делать, даже если есть деньги, чтобы внести залог полностью, потому что в первый месяц аренды может произойти все что угодно, могут вскрыться какие-то детали. Конечно, перед подписанием договора ты все тщательно проверишь в квартире, но лучше себя немножко подстраховать и разбить залог на два месяца. За девять лет в посутке у нас ни разу не было, чтобы в первый месяц мы избавлялись от квартиры, но все же разбивка залога на два месяца – это хорошая страховка денег от рисков.

3. Комиссия агента – 15 000 рублей, или 50% от месячной аренды квартиры. Психологически ты должен быть готов к оплате комиссионных, чтобы быстрее найти подходящую квартиру. А с агентом это получается быстрее. Не всегда, но как правило.

Лучше быстро найти квартиру через агента, обладающего навыком подбора и базой объектов, чем искать месяц или два-три месяца и найти за 0% комиссии от частника, потратив кучу времени и сил.

Ты решай сам, вдруг фарт и удача на твоей стороне и квартиры сами к тебе идут без агентов. Но помни: в нашем деле лучше быстрее запуститься, быстрее начать зарабатывать и возвращать свои вложенные деньги. О том, как снимать квартиры с минимальной комиссией, ты узнаешь позже. Комиссию больше 50% на начальных этапах не рассматривай! Потом – возможно, но только когда ты поймешь, в чем суть бизнеса, и только если будет хороший вариант квартиры.

4. Оснащение квартиры – 10 000—30 000 рублей. Сюда входят покупка белья, посуды, мелкой бытовой техники, услуги фотографа, ключи и т. д. В среднем 15 000—20 000 рублей. 30 000 рублей – это на оснащение большой квартиры, двушки или трешки. Цифры опять же средние. Ты же понимаешь, что бывают разные варианты. Например, снимаешь квартиру ниже рыночной стоимости и оснащаешь ее самостоятельно, вкладываешь больше денег, но и зарабатываешь больше. При этом ты владеешь купленным имуществом.

Итого ты вложил на запуск одной квартиры около 90 000 рублей. Теперь давай разберем ежемесячные расходы, если ты все делаешь самостоятельно, без персонала:

Аренда – 30 000 рублей.

Коммунальные платежи – 4000 рублей.

Интернет – 500 рублей.

Реклама – 3000—5000 рублей.

Связь и использование CRM – 1000 рублей.

Хозяйственная часть – 1000 рублей.

Непредвиденные расходы – 1000 рублей (как правило, они бывают раз в полгода, но сразу на 3000—5000 рублей, поэтому в среднем укажем 1000 рублей).

Итого получается – 42 000 рублей в месяц на расходы.

Ну и волнующий момент – сколько? Сколько денег будет у тебя в кармане после всех телодвижений и суеты? Считаем. Сдаешь квартиру по 2300 рублей × 23 дня в месяц, или загрузка 75%. Получается оборот 52 900 рублей в месяц. Вычитаем расходы 42 000 рублей, остается чистая прибыль – 10 900 рублей в месяц. По такой цене ты будешь сдавать восемь месяцев, то есть весь средний и низкий сезон, с сентября по апрель. Итого за восемь месяцев – 87 200 рублей.

Дальше наступает высокий сезон – четыре месяца, с мая по август. И эту же квартиру сдаешь по 3500 рублей × 27 дней в месяц, или загрузка 90%. Летом это абсолютно реально. Оборот – 94 500 рублей в месяц. Вычитаем расходы 42 000 рублей, получается чистая прибыль 52 500 рублей в месяц. Итого за четыре месяца – 210 000 рублей.

А теперь давай все сложим и посчитаем годовую доходность: 87 200 рублей +210 000 рублей = 297 200 рублей.

Вычтем еще 10%, или 29 700 рублей от этой суммы, ведь мы с тобой скептики и хотим видеть реальную картину, а не дутые цифры. Итог – 267 480 рублей в год, или 22 290 рублей в месяц с одной квартиры. 22 290 рублей в месяц… Хм-м-м… Неплохая сумма, как считаешь? Напомним, в запуск квартиры было вложено около 90 000 рублей. Не забывай, все эти цифры усредненные.

В какой-то месяц низкого или среднего сезона ты будешь сдавать квартиру по 2000 рублей, а в какой-то месяц по 2500 рублей в сутки. В расчетах мы с тобой не учли праздники, выходные дни, школьные каникулы, а это гарантированное повышение цены. В высокий сезон тоже есть даты, когда ты будешь сдавать эту же квартиру по 5000—6000 рублей вместо 3500 рублей в сутки. Например, в майские праздники. Первомай в Питере – это старт сезона, и на старте одни из самых высоких цен в году. Немудрено, ведь в эти дни вся Москва в Питере. А День России, «Алые паруса»? То же самое.

Приятные бонусы: те деньги, которые ты вложил на аренду квартиры в самом начале, а также страховой депозит, – не пропадают. Они замораживаются у владельцев квартир, но остаются твоими… деньгами. Не оборудованием или материалом, как в других бизнесах, а деньгами. Плюс вещи, купленные для оснащения квартиры, тоже остаются твоими. Но при этом амортизируются и устаревают, учти это. И когда ты избавляешься от квартиры (такое тоже бывает) или меняешь ее на другую – капитал остается у тебя.

Единственное, что ты не сможешь вернуть, – это комиссию агента за подбор, если она вообще была. То есть при самом печальном раскладе, например, когда ты снял убогую квартиру, ты всегда сможешь учесть свои ошибки и с минимальными финансовыми потерями поменять квартиру.

Ну вот, после краткого экскурса, надеюсь, ты понял, сколько денег тебе будет «жечь ляжку» после запуска первой квартиры, а потом пятой, десятой…

Планируешь отпуск, покупку новой тачки или суперкрутой дорогой тренинг, который прокачает тебя на десять уровней вверх? И тут ба-а-ац. Ты просыпаешься, умываешься и начинаешь думать: «А что мне делать? Куда бежать? Где брать эти квартиры? Где брать гостей?» Выдыхай, друг. В этой книге мы дадим пошаговый план по построению собственной сети апартаментов посуточно.

Но пойми, сам по себе этот план – лишь бумажка. И тут у нас для тебя две новости – хорошая и средняя… С какой начнем? Давай со средней. Чтобы зайти в этот бизнес, тебе нужно будет потрудиться. Мы не открыли Америку? Это радует, значит, ты не лентяй и не лоботряс. Хотим на этом этапе отсечь касту «диванных» бизнесменов, которые ничего не хотят делать, которым «не везет», которые говорят, что у сына маминой подруги всегда все лучше.

А теперь хорошая новость! По своему опыту и по заверениям многих наших знакомых предпринимателей, посутка – один из самых простых бизнесов. Поверь, мы много с кем общались, в нашем клубе питерских предпринимателей Bizpeople сейчас около 200 человек в абсолютно разных нишах. И многие из них хотели бы попробовать себя в нашем бизнесе.

Недавно посуткой занялись два наших приятеля, у одного топовая в России юридическая компания, а у второго в Instagram в разных пабликах 3,5 миллиона подписчиков. Умные, образованные ребята с хорошим достатком. А попробовать себя в посутке они решили вот почему. Во-первых, посутка – это простой и понятный продукт, тебе не надо объяснять клиентам, что это и с чем это едят. Это тебе не разработку сайтов продавать.

А во-вторых, это нужный и востребованный продукт. Всем он нужен, и все о нем знают. Человек не выбирает, снимать ему жилье или остаться на улице. Максимум, что он выбирает, – снимать отель или апартаменты.

И тренд последних лет – это апартаменты. Дешевле, приватнее, есть кухня. Еще есть в-третьих, в-пятых, в-двадцатых… Собственно, чего мы тебе объясняем, ты сам все знаешь. Наверняка ты ездил в другие города и страны.

Теперь у тебя должна сложиться общая картина о том, что это за бизнес такой – посуточная аренда квартир и сколько можно на нем зарабатывать. Так что мы можем перейти к пошаговому плану построения собственной сети апартаментов в любом городе или стране.

Анализ рынка посуточной аренды твоего города

После этого анализа у тебя должно сложиться четкое представление о том, в каком состоянии находится посуточная аренда в твоем городе. Как и в большинстве бизнесов, в посутке подготовка и анализ рынка – один из самых главных моментов для успешного старта. К сожалению, а может и к счастью, мало кто этим пользуется. А потом удивляются: почему квартира так плохо сдается? Почему так мало заявок? Почему гости воротят носом и уезжают к конкурентам или в отель? Наверное, потому что бизнес мертв, конкуренты душат, гостиницы одолели и еще куча причин. И совсем не потому, что в квартире мебель старая, пахнет кошками, пятый этаж без лифта, до метро полчаса бежать спортивным шагом, а рядом нет никаких магнитов, притягивающих гостей. Да-да, таких нытиков много – зайди в любой чат посуточников любого города и почитай, как все плохо. Все потому, что «коллеги», когда «заходили» в этот бизнес, не задумывались над подготовительной частью, а сейчас пожинают плоды. Но ты-то, друг, не такой, ты ведь не совершишь этих ошибок.

Первое, что нужно сделать, – проанализировать рынок посуточной аренды квартир своего города. Ты должен узнать, сколько квартир сдается в твоем городе. Как это сделать? Заходишь в «Яндекс» или Google, вбиваешь запрос «Снять квартиру посуточно». И смотришь на первые пять-десять сайтов, чтобы у тебя была полная картина по городу. Прямо берешь все эти сайты и выписываешь, сколько на них размещено всего квартир.

Не забывай отделять мухи от котлет – есть сайты-агрегаторы типа Booking, «Авито», Sutochno.ru, а есть сайт сетей апартаментов, например, наш сайт – FlatStar.ru. Тебе нужны сайты-агрегаторы. Если есть хотя бы 50 квартир – у тебя все шансы на успех. Хотя один мой ученик писал, что в его городе всего 11 (11, Карл!) вариантов квартир, сдающихся посуточно. И когда он выставил на пару сайтов фотографии своей квартиры для теста, в день ему поступало по два звонка с бесплатной рекламы. После чего он принял решение развивать сеть в своем городе, а не в мегаполисе в 70 км от него. Так что и тут есть исключения.

При анализе имей в виду, что на некоторых сайтах много фейковых и неактуальных объявлений. И понять, сколько реальных квартир, сложно. Вот на Booking.com, например, реальное количество квартир, но когда ты вбиваешь определенные даты в поиске, не факт, что все квартиры города на 100% свободны в эти даты. Тем не менее, чтобы узнать мало-мальски реальную картину, не поленись и прошерсти все сайты с первой страницы поисковиков.

Сначала выписываешь общее количество квартир, потом сколько по отдельности одно-, двух-, трехкомнатных (и более). Это нужно для понимания сегмента, в котором ты будешь работать. В Питере, например, трешки, четырехкомнатные и пятикомнатные нормально сдаются, но только в центре. У нашей компании в центре бОльшая часть трешек, потому что по результатам года конверты с прибылью от них всегда пухлее, чем от однушек. Да, они не так стабильны, как однушки. И рисков больше, но мы любим пить шампанское!

Тебе мы рекомендуем начать с однушек. Пройдет полгода-год, ты поймешь, что к чему, и только тогда стоит брать большие квартиры. А пока лучше не рисковать. Однушку ты всегда сдашь – и зимой, и летом. Однушки – это как горячий пирожок.

Пойми одно: чем для большего сегмента гостей подходит квартира, тем, естественно, она будет лучше сдаваться. Трешку пара вряд ли будет снимать, двушку тоже. Однушку – самое то. Среднее количество путешественников – это примерно два, два с половиной человека – по аналитике Booking.com. То есть два-три человека.

Идем дальше. Тебе нужно узнать среднюю цену однушек, двушек и трешек. Здесь нужно прозвонить основных конкурентов по району или городу, который тебе интересен. И не смотри, что в рекламе написано, например, 1200 рублей. Звони! Все, естественно, сдают дороже, чем написано в объявлении, даже мы. Если хочешь сделать нормальный анализ – прозвони 10—20 разных человек или компаний и составь сводную таблицу цен. И только после этого делай выводы о цене.

Не расстраивайся, если вдруг поймешь, что конкуренты сдают дешевле, чем ты думал. Скорее всего, они вообще не в курсе простых техник продаж, по которым легко можно сдавать квартиры на 10—30% дороже рыночной стоимости.

Далее тебе нужно узнать, какие сайты работают в твоем регионе, городе или районе. И снова смотри первую-вторую страницу «Яндекса» и Google. Тебе все станет понятно. Большинство клиентов ищут через эти поисковики. И сайты, которые на первой странице рекламируются, борются за свою популярность, борются за клиента. По сути, список этих сайтов появится у тебя после того, как ты выполнишь анализ количества сдающихся апартаментов.

Вот список из шести основных сайтов, которые работают в Питере:

– Avito.ru

– Kvartirka.com

– Booking.com

– Cian.ru

– Sutochno.ru

– Airbnb.com

– Realty.yandex.ru

Вообще, сайтов сотни. А в реальности работает пара десятков. Это проверено. Поэтому рекомендуем тебе не зацикливаться на количестве, лучше обратить внимание на качество. Подозреваем, что список будет пересекаться с тем, что мы написали, но какие-то сайты могут работать лучше в твоем регионе, какие-то хуже. Сейчас, не имея квартиру для сдачи, ты этого не узнаешь. Но иметь представление о сайтах ты должен. Чтобы при появлении квартиры-добытчицы ты не тратил время и сразу размещал объявления в правильных местах.

И последнее. Тебе нужно узнать о сезонности и особенностях твоего города. Сезонность нужно обязательно учитывать, чтобы понимать, в какие периоды надо поднимать или опускать цены, когда есть смысл квартиру сдать на два-три месяца, а когда в твой город вообще никто не едет. Да, такое бывает, допустим, в Краснодарском крае. Но не думай, что это повсеместно. В твоем городе вообще может быть круглый год ровный спрос, с небольшими всплесками на праздники, каникулы и выходные дни.

С особенностями у каждого города своя история. Допустим, возьмем Кисловодск, небольшой городок на Кавказе. Мы там не были, и ты вряд ли. Туда люди приезжают поправить здоровье. Срок пребывания – от двух-трех недель. И есть такой город Воронеж. Насколько мы знаем, это транзитный город. В основном, гости заселяются на сутки, так как квартира нужна им только чтобы переночевать: гости спят и едут дальше. Поэтому тебе нужно понимать, кто едет, на какой срок, когда высокий и низкий сезон, а также любые особенности сдачи квартир в аренду. А как узнать сезонность? Для этого стоит проявить хитрость и обзвонить под видом клиента будущих конкурентов по посутке, а также гостиницы.

Метод 1. Находишь посуточника, у которого три-пять квартир на сайтах по посуточной аренде. Например, на «Авито» или Kvartirka.com. Смотришь, чтобы дата регистрации аккаунта была как можно старше. Минимум год, в идеале два-три года. Так ты поймешь, что это опытный посуточник, и у него есть опыт.