1.2. Профессионализм и кураторы

У меня для вас две новости.

Первая – не слишком веселая. Даже если вы отлично закончите этот курс, замечательно пройдете практику и сделаете первую свою сделку, вы еще не станете высококлассным специалистом.

Для этого необходимы годы практики. Да, именно годы. И лучше всего, если свою практику вы будете нарабатывать не в одиночку, а – с куратором.

Для молодых сотрудников компании EKOCENTRS введено обязательное правило – минимум два года работы под началом куратора, а то и больше, по желанию самого специалиста.

Почему так? Да потому, что каждая сделка очень индивидуальна, и для того, чтобы наработать свои собственные успешные действия для решения самых разных вопросов, нужно либо самому искать ответы, либо – посоветоваться с тем, кто знает. Второе – намного быстрее и эффективнее. Поэтому внимательно отнеситесь к рекомендации работать с куратором.

Вторая новость, на мой взгляд, просто превосходная.

Дело в том, что если вы – студент центра профессионального обучения «Study For Life», а «Study For Life» – дочерняя компания агенства недвижимости EKOCENTRS, работающего на рынке Латвии с 1998 года, то практику вы будете проходить именно в EKOCENTRS. Так что у вас будут все возможности узнать, что такое работа с настоящим куратором.

А пока – несколько слов о нас.

Конечно, как у всех, у нас есть материальные потребности. Мы хотим и умеем зарабатывать деньги. И мы готовы вас научить это делать так, как делаем мы.

Но! Кроме денег, есть еще некоторые ценности, которые являются для нас не просто важными, а, пожалуй, главными, приоритетными. Эти ценности являются обязательными для каждого члена команды. И это – тот вклад, который мы делаем в общество. Это – не громкие слова.

Наша компания работает с 1998 года. И только в период с 1998 по 2002 год, когда наконец-то был принят закон, запрещающий выселять из квартир семьи с детьми за неуплату коммунальных платежей, мы спасли, действительно спасли от выселения «под елку» более 100 семей. Все эти семьи только благодаря нашей работе получили крышу над головой. Мы отстаивали их интересы в судах, в самоуправлениях, в любых инстанциях, где требовалось.

Мы «отбивали» наших клиентов от домовладельцев, получивших здания, но не культуру управления ими. Когда ночью домохозяин вызывал полицию, и та врывалась в квартиру, чтобы выселить спящую семью только потому, что вчера он получил этот дом в собственность, люди звонили нам. И – получали помощь.

Мы вступались, когда, не имея ни опыта, ни банальной юридической грамотности, люди подписывали «драконовские» кредитные договоры и находились в шаге от потери квартиры. И мы побеждали.

Да, мы – коммерческая организация и мы зарабатываем деньги. Но мы еще и «последняя скорая помощь», когда человек – наш клиент – сгибается под тяжестью своих проблем. Мы это умеем. И «мы» – это ваши кураторы!

Да, мы будем учить вас ремеслу, всем его деталям и тонкостям. Но мы ожидаем от вас, что вместе с ремеслом вы примете и ту ответственность, которую дает эта профессия – ответственность за человека.

И мы намереваемся учить вас именно этому. Потому что ваши кураторы – истинные Профессионалы!

Вы готовы разделять наши цели?

Если да, то помните: ваш Куратор – это человек, неоднократно прошедший огонь, воду и медные трубы. И он точно знает дорогу. Учитесь у него, делайте, как он. Даже если вы не понимаете, почему надо так, значит, вы поймете позже. А пока идите след в след и будьте уверены – вы идете правильно.

2. Виды недвижимости. Анализ и оценка рынка недвижимости

2.1. Изучение жилого фонда

Итак, существует масса самых разнообразных видов недвижимости. Это и квартиры, и дома, и дачи. Это может быть земля, как сельскохозяйственная, так и предназначенная для застройки. Коммерческие объекты, от магазинов, до заводов, складов и причалов – тоже большая и весьма специфическая категория недвижимости.

Давайте начнем с того, что лучше всего нам знакомо, а следовательно – наиболее близко и понятно – с квартир.

И для начала приступим к «географии». Начнем с Риги. Во-первых, потому что мы здесь живем и работаем. А во-вторых, потому что здесь сосредоточен самый большой рынок недвижимости в Латвии.

ВАЖНО!!! Если вы планируете работать не в Риге, а в другом населенном пункте, то вам придется самому сделать для себя описание, аналогичное тому, что приведено ниже. Это, возможно, покажется вам хлопотным, но даст очень большую пользу – разговаривая с любым клиентом, вы будете знать основные характеристики его недвижимости, а значит, сможете лучше оценивать ситуацию. В конце концов, недвижимость – ваш товар. Так что уделите внимание его изучению.

А пока – вернемся к Риге. Возьмите карту города, посмотрите внимательно, на какие районы делится Рига. Каждый район имеет свое название, и вы должны хорошо ориентироваться в них.

Официально Рига делится на три предместья и три района.

Но в быту мы используем названия микрорайонов, которые, может быть, не имеют четких географических границ на карте, но отлично известны горожанам.

В тексте учебника вы встретите упоминания о типовых, серийных проектах. Подробное описание каждого серийного проекта находится в Приложении 1 – «Планы типовых квартир». Кроме описания и планов там есть также фотографии фасадов, дающие представление о том, как выглядят типовые проекты.

Центр Риги – это, конечно же, Центральный район. Для удобства работы профессиональные специалисты на рынке недвижимости подразделяют его на следующие категории:

Старая Рига. Это исторический центр Риги, заключенный между Даугавой и Рижским каналом. Здесь располагаются здания, возраст которых значительно превышает 100 лет, самое старое, не считая соборов и замков, частное здание в Старой Риге сохранилось с конца 15.в. Здесь вплотную располагаются бывшие торговые амбары, коммерческие строения и жилые дома. В настоящее время практически все эти здания реновированы (реновация – капитальное восстановление здания, включая смену перекрытий, возможно – укрепление фундамента и ряд других капитальных работ по восстановлению здания без изменения его фасада). В бывших амбарах оборудованы прекрасные апартаменты по большей части в стиле «лофт», а также всевозможные кафе, рестораны, клубы и другие развлекательно-увеселительные заведения.

Господский или Дворянский район (Kungu rajons). Это часть города между Старой Ригой до ул. Дзирнаву. По большей части это каменные здания постройки конца 19 – начала 20 вв, когда в моду вошел югендстиль. Например, район ул. Альберта и прилегающих к ней Элизабетес и Дзирнаву практически на 80% состоит из зданий югендстиля. Это прекрасные апартаменты, дорогие, но пользующиеся большим спросом у иностранцев.

Господский район простирается от ул. Экспорта до ул. Кр. Барона, хотя границы эти очень условны.

Центр. Это часть города от Центрального вокзала вдоль ул. Чака, ул. Бривибас и ул. Валдемара до ул. Гертрудес. Здесь присутствует смешанная застройка, преимущественно довоенные каменные здания в классическом стиле или в стиле югенд, но есть и деревянные исторические здания, а также сталинки (Приложение 1).

Так называемый «тихий центр». Это район вдоль тех же ул. Чака. Бривибас и Валдемара до ул. Таллинас. Здесь также присутствуют довоеные дома классического стиля, югендстиль, деревянные здания и советского времени сталинки. Район располагается между ул. Экспорта, Элизабетес, Кр. Валдемара, Ханзас, Весетас, Зирню.

Все эти районы делятся между собой достаточно условно. Но недвижимость в них весьма существенно отличается и по ценам, и по качеству, и – по спросу.

Видземское предместье (Vidzemes priekspilseta) тянется вдоль улицы Бривибас до границы Риги. Это часть Риги площадью 57 кв. км., занимающая север центральной части и всю северо-восточную часть города. В центре граница предместья проходит по ул. Ганибу Дамбис, Пулквежа Бриежа, Ханзас, Весетас, Эвелес, Кр. Валдемара, Алояс, Таллинас и Бривибас. Далее по улицам Гауяс и Кишезера, включая часть Кишезера по границе города в районе улицы Яунциема гатве, озеро Юглас с Этнографическим музеем, по улицам Бикерниеку, Юглас и назад к центру по Августа Деглава.

Здесь расположены микрорайоны Сканстес, Тейка, Чиекуркалнс, Пурвциемс, Межциемс, Югла и Берги.

Застройка здесь существенно отличается от центра.

Чиекуркалнс – бывший промышленный район, где в большом объеме сохранились частные дома с собственными земельными участками, как довоенные, так и построенные в 60-х годах прошлого века. Присутствуют здесь также и дома 103 серии (Приложение 1), построенные в 70-х годах.

В Чиекуркалнсе расположена Рижская ТЭЦ, откуда в столицу поступает тепло.

Тейка – также бывший промышленный район Риги. Сейчас можно видеть бывшие цеха, а ныне – арендные площади завода ВЭФ, на месте вагоностроительного завода расположен торговый центр Elkor Plaza, на задворках которого все же работают сохранившиеся цеха РВЗ. На месте завода Альфа теперь также расположен торговый центр. На Тейке в большом объеме сохранились частные дома с собственными земельными участками, как довоеные, так и построенные в 60-х годах прошлого века. Ближе к центру особенно много сталинок, а также спецпроектов более поздней застройки.

В этом районе расположена также больница Линэзерс, инфекционная больница, а также – в пешей доступности – Бикирниекский лес.

Югла – один из первых спальных районов Риги, построенный практически с нуля. Здесь очень небольшой процент частных домов, соседствующих с множеством хрущевок (Приложение 1), построенных в конце 60-х годов. Присутствуют и высотки 104 серии, а также некоторое количество спецпроектов, созданных уже в 2000-х годах.

Из достопримечательностей можно отметить ландшафт – в районе множество озер, обустроенных дорожками для прогулок, а также в пешеходной близости Бикирниекский лес. Нельзя обойти вниманием и озеро Бабелитес – излюбленное место отдыха рижан, где обустроены городские пляжи и спасательная станция.

Пурвциемс – тоже относительно новый район, созданный на месте исторических огородов предместья Риги. В 70-х годах здесь в большом объеме возводились дома литовского проекта, т.н. «литовки» старого образца. Позже район разросся за счет девятиэтажек 602 и 467 серий (Приложение 1), а также домов литовского проекта нового образца – «новых литовок». В небольшом количестве здесь присутствуют также дома 103 и 104 серий и различные спецпроекты, как 70—80-х годов, так и современных. Есть и частная застройка, но в относительно небольшом количестве.

Межциемс – более новый район, созданный уже в конце 70-х годов из зданий преимущественно 602 серии, а также литовок. Есть небольшой процент частной застройки и несколько высоток 104 серии, а также несколько современных новостроек.

Здесь также расположена Рижская восточная больница (Гайльэзерс) и Мотор-музей. Район окружен Бикерниекским лесом. Кроме того, здесь есть озера.

Главной достопримечательностью района является Бикерниекская трасса. Это Большая и Малая автотрассы, мототрасса, трасса для картингов, большой и лесной круги, где проводятся всевозможные гонки и соревнования. А в свободное от соревнований время трасса – излюбленное место отдыха местных жителей для катания на велосипедах, роликах, ходьбы с палками и т. п. Озеро на трассе – еще одно место для летнего отдыха жителей Межциемса.

Берги – историческое предместье Риги, практичестки сплошь состоящее из частной застройки разного времени. Здесь есть и старые едва не столетней давности одноэтажные домики, советских времен пчтиэтажные дома 103 серии, а также роскошные особняки, образующие целые улицы.

Здесь расположена одна из интереснейших достопримечательностей Риги – Этнографический музей под открытым небом. Это отличное место для прогулок и отдыха. Есть также озеро и небольшой пляж.

Сканстес – самый новый район из всех перечисленных. К довоенным зданиям и «брежневкам» (Приложение 1), построенным в 70-х годах вдоль ул. Кр. Валдемара, добавился большой район, созданный за счет бывших промышленных территорий, старого ипподрома и огородов. На этих площадях теперь стоят офисные здания крупных компаний и современные высотные спецпроекты.

Из достопримечательностей необходимо отметить Арену Рига и Олимпийский центр.

Латгальское предместье (Latgales priekspilseta). Название произошло от названия восточно-балтского племени ла́тгалы, ле́тгалы (латыш. latgaļi, letgaļi, в русских источниках лѣтьгола и лотыгола), населявшего восток современной Латвии. Это вся юго-восточная часть Риги площадью 50 кв. км. Предместье начинается там, где заканчивается Старая Рига, у железнодорожного и автобусного вокзалов. Граница его проходит по ул. А. Чака, которая отделяет предместье от Центра. Тянется предместье до самой юго-восточной границы Риги вдоль ул. Маскавас к Рижскому водохранилищу и ГЭС.

В Латгальское предместье входят квартал Спикери, Московский форштадт, микрорайоны Гризинькалнс, Краста, Плявниеки и Кенгарагс.

Спикери – это квартал старых амбаров, расположенный сразу же за Центральным рынком. 13 складов красного кирпича построенные в конце 19 в. в популярном тогда стиле эклектики, недавно были полностью отреставрированы, а весь квартал полностью ухожен и обустроен. Есть основания предполагать, что со временем квартал станет популярным местом отдыха туристов.

Московский форштадт или в просторечии Маскачка – традиционное место поселения русских купцов и ремеслеников еще с 16 в. Пожалуй, это старейший из районов Риги. Здесь исторически доминировала деревянная одно-двухэтажная завтройка. Множество деревянных зданий сохранилось до сих пор. Постепенно они реставрируются и реновируются. Также на Маскачке много довоенных каменных зданий.

На Московском форштадте расположено несколько кладбищ и храмов различных конфессий, в том числе Храм Рижской Гребенщиковской старообрядческой общины. У самого Центрального рынка – Академия наук, где есть смотровая площадка.

Гризинькалнс – район Риги, граничащий с «тихим центром». Название произошло от немецкого Griesenberg (нем. – песчаная дюна), трансформировавшегося в латышский Grīziņkalns (kalns, lat, – гора) Окрестности дюны Гризинькалнс были включены в черту города в 1786 году. Фактически район начинается от ул. Матиса и тянется до железнодорожного переезда, включая в себя ул. Таллинас, стадион «Даугава», парк «Гризинькалнс», парк «Зиедоньдарзс» и все прилегающие к нему территории, включая водонапорные башни и газохранилища.

С конца 19 – начала 20 вв. на ул. Лиенес, Мурниеку, Лауку, Спаргелю, Артилерияс, Алаукста, Лабораторияс, Звайгжню, Яня Асара, Пернавас сохранилось множество двухэтажных деревянных домов с частичными удобствами и печным отоплением. На центральной же улице района – ул. Таллинас, а также на улицах А. Чака, Пернавас, Артилерияс, Авоту, Красотаю, и Матиса доминируют пятиэтажные «доходные дома».

Нужно отсметить, что эта деревянная архитектура считается исторической ценностью и находится под охраной ЮНЕСКО. ЮНЕСКО также охраняются и здания Югендстиля.

В 1970-е и в начале 1980-х годов на ул. Варну, Звайгжню, Алаукста, Пернавас, и Лабораторияс было отстроено некоторое количество пятиэтажных зданий 103 серии и спецпроектов для советской элиты.

Краста (Krasta, lat. – Набережная) – район, а также улица, вытянувшаяся вдоль Даугавы от квартала Спикери до Островного моста. Раньше здесь находилась только промышленная зона, но уже в конце 70-х район начал застраиваться как жилой. В районе ул. Славу расположены 9-этажные дома 467 и 602 серий.

Из достопримечательностей невозможно не отметить знаменитый центр отдыха Лидо – излюбленное место отдыха не только местных жителей, но и всех рижан. В районе расположены такие торговые центры как Mols, МС2 и т. д.

Плявниеки (Pļavnieki, lat. – Лужники). Район создавался на месте сельскохозяйственных земель в конце 80-х годов. Советская застройка представлена преимущественно девятиэтажками 602 и 467 серий, небольшим количеством высоток 104 серии, а также спецпроектами, получившими в народе имя «кукуруза». Позже здесь было отстроено большое количество современных зданий, которые сильно отличаются по своим жилищно-архитектурным характеристикам.

Кенгарагс был включен в состав Риги в 1924 году. Тогда здесь располагались дачи. С тех пор частная застройка в этом спальном районе частично сохранилась.

Существуют две версии происхождения названия. Одна из них гласит, что район назван в честь Кангара – духа предательства в латышской мифологии, перессорившего древние племена. Название Kangara Rags (Мыс Кангара) возникло после того, как епископ Альберт разрушил стоящий на этом месте Храм Вершителя Судеб (Перуна).

Вторая версия куда более прозаична и возводит название к прозвищу проживавшего здесь рыбака – Kenga, что в переводе с ливского языка означает «туфля, ботинок».

Район застроен преимущественно 5-этажными кирпичными и панельными хрущевками, старыми и новыми «литовками», но есть и 12-этажные малосемейки, а также некоторое количество спецпроектов.

Из достопримечательностей – Променад вдоль Даугавы, бистро Lido «Русский двор».

Зиемельский район (Ziemelu rajons – северный район) занимает всю северную часть Риги на правом берегу Даугавы площадью 77 кв. км. Начинаясь рядом со Старым городом у Рижского пассажирского порта, район тянется на север, включая большую часть Кишозера, и выходит к Рижскому заливу. Граница района проходит по Даугаве, в центре города по улицам Экспорта, Ханзас, Пулквежа Бриежа, Ганибу Дамбис, далее по Букулту, Гауяс, Кишезера, через Кишозеро к границе города на Яунциема гатве и по побережью к устью Даугавы.

К Зиемельскому району относятся микрорайоны Петерсала-Андрейсала, Саркандаугава, Милгравис или Мангали, Межапарк, Кундзиньсала, Вецмилгравис, Яунциемс, Сужи, Трисциемс, Букулты, Мангальсала и Вецаки.

Петерсала-Андрейсала (Petersala-Andrejsala) – портово-промышленный район рядом с центром Риги. Андрейсала – это полуостров на Даугаве, где расположен Рижский свободный порт. Кроме портовых объектов здесь есть пассажирский порт и гавань Андрейоста. Вдоль идущей параллельно Даугаве ул. Экспорта находится жилой район Петерсала, застроенный как сталинками, так и хрущевками.

Из достопримечательностей необходимо упомянуть парк Праздников Песни. У парка есть еще название Сад Виестура (Viesturdarzs) или Петровский парк – один из культурных очагов столицы, где регулярно проходят всевозможные культурные мероприятия – концерты, выставки, спектакли и т. д. Старейший парк города был заложен Петром I после победы над шведами в Северной войне. В 1873 году в парке впервые прошел Вселатвийский праздник песни, была сконструирована эстрада на 1000 певцов. Виестурдарзс также является местом хранения и экспозиции множества памятников и скульптур, таких как Александровские ворота.

В будущем здесь планируются работы по созданию променада между пассажирским портом и Андрейсалой, а также создание Музея современного искусства на базе бывшего здания старейшей в Риге Теплоцентрали.

Саркандаугава (Sarkandaugava) или Красная Двина – это портовый район, его территория тянется вдоль одноименной протоки Даугавы напротив острова Кудзиньсала до протоки Милгравис и главным образом включает в себя различную портовую инфраструктуру. Когда-то это был самый индустриальный район города, где производили сахар, пиво, занимались деревообработкой. Здесь большое количество частных домов, преимущественно старых деревянных, но есть и хрущевки, а также современные спецпроекты и развитая инфраструктура.