Вводная часть

На сегодняшний день один из менее изученных объектов техприсоединения – это гаражи и гаражные комплексы, расположенные на территориях гаражно-строительных и гаражных кооперативов (далее – ГСК). Долгое время ГСК полноценно не регулировались законодательством. Что касается организации энергоснабжения гаражей на территории ГСК, то до настоящего времени в законодательстве также нет комплексных подходов в решении этого вопроса.

Мы создали методическую систему по решению вопросов энергоснабжения в ГСК. Частично методы и приемы будут совпадать с энергоснабжением объектов в СНТ, потому что ГСК имеет схожую организационно-правовую форму – товарищество собственников недвижимости (ТСН). Между тем есть ряд принципиальных отличий, о которых мы расскажем на страницах этой книги.

Глава 1. Как возникли ГСК?

История гаражно-кооперативного движения в России началась с советских времен 1960-х годов. Гаражный кооператив стал одним из легальных лазеек, который позволял гражданам советского государства обзаводиться и управлять собственностью.

С 1960-х годов в СССР бурными темпами развивалось производство и продажа автомобилей. Государству потребовалось решать вопросы с местами для стоянки и хранения автомобилей, так как при строительстве многоквартирных домов не предусматривались парковочные зоны. Кроме того, с появлением машин возросли случаи их угона, а места для стоянки и хранения могли предотвратить преступления.

Самый первый документ о ГСК принят в 1960 году – это постановление Совета Министров – Правительства РСФСР от 24 сентября 1960 года № 1475.

Документ разрешил создавать ГСК по образцу жилищных и дачных кооперативов, которые на тот период были в СССР. Общее собрание владельцев автомобилей, желающих вступить в ГСК, принимали решение о создании и утверждении устава кооператива. Решение об организации ГСК утверждали исполкомы местного Совета депутатов трудящихся.

После образования ГСК его члены созывали общее собрание для избрания правления и ревизионной комиссии. Средства ГСК состояли из паевых взносов членов кооператива.

Кооперативы строили гаражи в основном по типовым проектам на основании разрешения на строительство. Гаражи принадлежали ГСК на праве кооперативной собственности и не могли продаваться иным лицам.

Позже вступил в силу Закон СССР от 26 мая 1988 года № 8998-XI «О кооперации в СССР». Основной целью нового закона стало закрепление понятия кооператив, под которым понималась «организация гражданами СССР, добровольно объединившихся на основе членства для совместного ведения хозяйственной и иной деятельности на базе принадлежащего ему на праве собственности, арендованного или предоставленного в безвозмездное пользование имущества».

После распада СССР был принят Закон РФ от 19 июня 1992 года № 3085-I «О потребительской кооперации в Российской Федерации». Но этот документ не регулировал ГСК, а сама деятельность кооперативов вплоть до 1 октября 2023 года определялась только уставом ГСК и общими нормами ГК РФ.

Спустя много лет в России наконец-то приняли нормативный акт в сфере ГСК:

Федеральный закон от 24 июля 2023 года № 338-ФЗ «О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 338-ФЗ). Этот закон с 1 октября 2023 года регулирует правоотношения по владению гаражами и гаражными комплексами в ГСК.

Глава 2. Как сейчас регулируется ГСК?

До 1 октября 2023 года для ГСК специальный закон не принимался, поэтому их деятельность регулировалась уставом ГСК. ГСК относились к специализированным потребительским кооперативам – некоммерческим корпоративным организациям.

В силу статьи 123.2 ГК РФ потребительский кооператив – основанное на членстве добровольное объединение граждан или граждан и юридических лиц в целях удовлетворения их материальных и иных потребностей, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.

С принятием Закона № 338-ФЗ все ГСК стали регулироваться по-другому. Выделим 8 основных положений этого закона:

1. Действует термин «Территория гаражного назначения» (далее – ТГН) – территория, в границах которой расположены земельные участки, на которых размещены гаражи, использование которых осуществляется для собственных нужд граждан, и (или) земельные участки, предоставленные или иным образом выделенные, приобретенные для размещения таких гаражей, а также земельные участки общего назначения – статья 2 Закона № 338-ФЗ.

2. Граница ТГН определяется проектом межевания. Если проект межевания не составляется, то граница ТГН определяется на основании документов, которые составлялись в момент создания ГСК – пункт 2 статьи 34 Закона № 338-ФЗ.

3. Действует термин «гараж» – нежилое здание, предназначенное исключительно для хранения транспортных средств. Гаражи могут иметь подвальные помещения и не более двух наземных этажей. Гаражи, расположенные в границах ТГН, могут быть блокированы общими стенами с другими гаражами в одном ряду, иметь общие с ними крышу, фундамент и коммуникации либо быть отдельно стоящими объектами капитального строительства – статья 2 Закона № 338-ФЗ.

4. Действует термин «гаражный комплекс» – здание или сооружение (в том числе подземные либо имеющие как наземные, так и подземные этажи), которые предназначены для размещения транспортных средств и в которых расположены машино-места и (или) нежилые помещения – статья 4 Закона № 338-ФЗ.

5. Существуют критерии общего имущества в границах ТГН. Так собственникам гаражей, расположенных в границах ТГН, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, предназначенное для удовлетворения общих потребностей в границах ТГН и расположенное в границах ТГН. Состав общего имущества указывается в статье 7 Закона № 338-ФЗ, а именно:

а) земельный участок или земельные участки, которые предназначены для удовлетворения в границах ТГН общих потребностей в проходе и проезде, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении, водоснабжении, водоотведении, охране, сборе твердых коммунальных отходов, размещении иных объектов общего имущества

б) объекты, предназначенные для общего пользования и составляющие общую инфраструктуру ТГН, в том числе пешеходные переходы, ворота, ограждения, котельные, технические площадки и площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов.

6. Все имущество, находящееся на территории ГСК, за исключением самих гаражей и гаражных комплексов, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам гаражей.

7. Собственникам машино-мест или нежилых помещений в гаражных комплексах принадлежит право общей долевой собственности только на общее имущество в таком гаражном комплексе. Право собственности на общее имущество и земельный участок самого ГСК они не имеют. Состав общего имущества гаражного комплекса предусматривается проектной документацией и указывается в статье 14 Закона № 338-ФЗ, а именно:

а) вспомогательные помещения: технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, обслуживающее более одного машино-места, нежилого помещения в гаражном комплексе, а также лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры

б) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции гаражного комплекса, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в гаражном комплексе и обслуживающее более одного машино-места, нежилого помещения в гаражном комплексе

в) земельный участок, занятый гаражным комплексом и необходимый для его использования.

8. В ГСК или гаражном комплексе может выбираться один из трех способов управления общим имуществом:

а) непосредственное управление

б) управление товариществом собственников недвижимости

в) управление организацией в гаражном комплексе.

К созданным до 1 октября 2023 года ГСК применяются положения Закона № 338-ФЗ и они должны при первом изменении учредительных документов переименоваться в товарищества собственников недвижимости – статья 34 Закона № 338-ФЗ.

Закон № 338-ФЗ возлагает на всех собственников гаражей бремя содержания общего имущества. Если даже ГСК ликвидировалось – все владельцы гаражей должны содержать объекты электросетевого хозяйства, от которых они присоединены! Что касается гаражных комплексов, то на них не возлагается такая обязанность, потому что они не входят в состав территории гаражного назначения – статья 4 Закона № 338-ФЗ