Цитаты из книги «Оценочная деятельность в арбитражном и гражданском процессе»

Собрав всю необходимую для проведения оценки недвижимости информацию, оценщик переходит к определению подходов, которые будут применяться в оценочной деятельности. Основными подходами при проведении оценки являются: – сравнительный – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами;– доходный – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки; – затратный – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний

Кроме того, иногда имеют место случаи оценки на ретроспективную дату. В такой ситуации осмотр объекта невозможен, но это обстоятельство не исключает достоверность отчета оценщика.

Однако отсутствие необходимости в осмотре должно быть мотивировано оценщиком, в противном случае суд не примет отчет в качестве доказательства стоимости объекта оценки.

Следующим этапом оценочной деятельности является сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки. Для оценки недвижимости предусмотрен обязательный осмотр объекта оценщиком. При этом осмотр должен быть произведен в наиболее близкий к дате оценки период. Определенный период времени, в который должен быть произведен осмотр, может быть зафиксирован в задании на оценку. В случае отсутствия особых указаний осмотр производится по общим правилам федерального стандарта. Следует отметить, что осмотр может и не производиться при наличии объективных причин, которые отмечаются в отчете. Например, если проводится ретроспективная оценка либо оценка имущества, которого уже нет. Отсутствие осмотра может вызвать необходимость установления дополнительных допущений и ограничений, информация о которых также фиксируется в отчете.

Оценке на основании правил данного документа подлежат: – земельные участки (застроенные и незастроенные, их части);– объекты капитального строительства, их части;– жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству;– доли в праве на объект недвижимости.Оценочная деятельность начинается с формулирования задания на оценку, являющегося неотъемлемой частью договора на проведение оценки. По общему правилу, установленному в п. 21 ФСО № 1, задание на оценку содержит информацию:1) об объекте оценки;2) о правах на объект оценки, учитываемых при определении стоимости объекта оценки;3) о цели оценки;4) о предполагаемом использовании результатов оценки;5) о виде стоимости;6) о дате оценки;7) о допущениях, на которых должна основываться оценка; 8) иную информацию, предусмотренную федеральными стандартами оценки.

В судах общей юрисдикции зачастую рассматриваются дела, в которых предметом спора является недвижимость. Категории споров различны, например: – раздел имущества при разводе;– раздел имущества при вступлении в наследство;– налоговые споры о правильности начисления налогов;– определение стоимости нанесенного ущерба;– при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд;– оспаривание стоимости сделки.Также следует отметить, что оценка недвижимого имущества всегда необходима при подаче искового заявления для определения цены иска. При проведении оценки недвижимости независимый оценщик помимо общих требований к осуществлениюоценочной деятельности, установленных Законом об оценочной деятельности, ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, должен также руководствоваться специальными нормами, содержащимися в ФСО № 7 «Оценка недвижимости».

7. При вступлении в наследство

6. При необходимости определения суммы страхового обеспечения

5. При сдаче недвижимости в аренду

4. При совершении сделок купли-продажи