Цитаты из книги «Оценочная деятельность в арбитражном и гражданском процессе»

Оценочная экспертиза назначается судом посредством вынесения соответствующего определения. Требования к данному процессуальному документу содержатся в ст. 80 ГПК РФ. Оно состоит из трех частей: вводной, описательной и резолютивной. В них соответственно указываются: 1. Вводная часть:– наименование суда;– дата назначения экспертизы и дата, не позднее которой заключение должно быть составлено и направлено экспертом в суд, назначивший экспертизу;– наименования сторон по рассматриваемому делу;2. Описательная часть:– факты, для подтверждения или опровержения которых назначается оценочная экспертиза;– особые условия обращения с ними при исследовании, если они необходимы;3. Резолютивная часть:– наименование экспертизы;– ФИО эксперта-оценщика либо наименование экспертного учреждения, которому поручается проведение экспертизы;– вопросы, поставленные перед экспертом-оценщиком;– представленные эксперту материалы и документы для сравнительного исследования;– наименование стороны, которая производит оплату экспертизы.В определении обязательно должно содержаться предупреждение эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. После вынесения определения суда, как правило, подлежит разрешению вопрос о порядке оплаты экспертизы и внесении соответствующих денежных средств.

В ст. 79 ГПК РФ обозначен порядок назначения экспертизы. В статье отражены основания назначения экспертизы, субъекты, которым может быть поручено проведение экспертизы, порядок определения круга вопросов, задаваемых экспертам. Большое внимание уделено роли сторон в назначении экспертизы.

оценке объекта недвижимости (при отсутствии мотивированного отказа от применения того или иного подхода), то результаты, полученные при применении каждого из подходов, должны быть согласованы. При этом оценщику следует указать на достоинства и недостатки того или иного подхода, мотивировать отличия в результатах и вывести на основании этих данных итоговую стоимость недвижимости

Поскольку оценщиком применяется несколько подходов к

По окончании проведения процедуры согласования оценщик приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться искомая стоимость. После согласования результатов происходит составление отчета об оценке. Данная процедура подчиняется общим правилам и не имеет особенностей в отношении оценки объектов недвижимости.

В заключении следует отметить, что оценка недвижимости по общегражданским делам имеет огромное значение, поскольку предопределяет цену иска, в связи с чем является необходимой и обязательной. Особенность проведения оценки недвижимости заключается в необходимости ее осмотра на этапе сбора и анализа информации. В целом учет всех нюансов, установленных законодательством относительно оценки объектов недвижимости с опорой на судебную практику, позволят избежать неприятностей в гражданском процессе, связанных с непринятием представленного отчета в качестве доказательства стоимости объекта.

Перед составлением отчета об оценке происходит согласование результатов оценки. В ФСО № 7 указано, что данное действие производится в соответствии с общими правилами, установленными ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3.

2. Доходный подход Цель использования: оценка объектов недвижимости, которые способныприносить доход. Применение в оценке недвижимости доходного подхода может проявляться в виде использования метода прямой капитализации, метода дисконтирования денежных потоков или метода капитализации по расчетным моделям. В ситуациях, когда фактическое использование объекта недвижимости и является его наиболее эффективным использованием, применяется метод прямой капитализации, при котором не нужно производить ремонт объекта, вкладывать денежные средства в иные улучшения. При применении данного подхода объекты-аналоги исследуются на предмет соотношения их стоимости с приносимыми доходами. Полученная в ходе этого исследования цифра представляет собой общую ставку капитализации, которая выступает в качестве делителя. Делимым является общая сумма годового дохода, приносимого объектом недвижимости, определенная на основании рыночной информации. Если динамика доходов, приносимых объектом недвижимости, зависит от доходности его инвестирования, то подлежит применению метод дисконтирования денежных потоков. Если динамика доходов варьируется, но является предсказуемой, а доходы при этом являются регулярными, то применяется метод капитализации по расчетным моделям. При оценке недвижимости, эффективным использованием которой является сдача в аренду, в качестве источника доходов рассматриваются арендные платежи. В судебной практике при анализе отчета об оценке использование доходного подхода не считается определяющим. Тем не менее, его надо использовать для более правильного определения стоимости.

При выборе объектов-аналогов важно, чтобы существование информации о них впоследствии можно было подтвердить. Распространены случаи, когда суды или лица, участвующие в деле, не могут проверить достоверность объектов-аналогов, используемых при оценке того или иного объекта недвижимости, и по этой причине отчет об оценке может быть признан не достоверным доказательством.

1. Сравнительный подход Цели использования: определение стоимости объекта недвижимости, определение арендных ставок, износа и устаревания, ставок капитализации и дисконтирования.Использование данного подхода возможно только в случае наличия достаточного для оценки количества объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложение. На практике стандартным принято считать не менее трех аналогов. Под объектами-аналогами в данном случае следует понимать объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При несоблюдении оценщиком данного положения суды могут признать некорректность итогового отчета.