Таким образом, по нашему мнению, главным критерием в принятии решения об управлении ТСЖ является человеческий фактор, то есть наличие людей, имеющих необходимые деловые и моральные качества, жизненный и производственный опыт, способность к обучению и использованию имеющегося теоретического материала и практического опыта и готовых взять на себя обязанности по управлению ТСЖ. Из таких целеустремленных людей очень быстро, несмотря на неизбежные ошибки, могут вырасти настоящие профессионалы по управлению ТСЖ.

Важным фактором, влияющим на выбор способа управления, можно считать техническое состояние МКД. При существенно изношенных инженерных коммуникациях и строительных конструкциях здания для проведения текущего и капитального ремонта здания при ограниченном количестве финансовых ресурсов потребуются опытные управленцы и инженеры строительных специальностей. Отсутствие в ТСЖ таких специалистов предопределяет отказ на первом этапе становления ТСЖ от управления МКД собственными силами при наличии потребности в значительных объемах ремонтных работ.

Еще один фактор, влияющий на выбор способа управления МКД, – количество домов и квартир, входящих в ТСЖ. С одной стороны, управление единственным МКД с одной-двумя сотнями квартир обеспечивает тесный контакт правления со всеми собственниками квартир и оперативное решение вопросов по обслуживанию дома. С другой – увеличение количества домов и квартир, а следовательно, и величины денежных средств, поступающих на расчетный счет ТСЖ, создает реальные предпосылки для широкого использования финансовых ресурсов и привлечения специалистов для консультативной помощи в решении отдельных вопросов, связанных с юридическими, экономическими, инженерными и другими аспектами управленческой деятельности.

В то же время такое увеличение состава МКД, входящих в ТСЖ, не способствует укреплению связей правления с владельцами квартир, а, наоборот, ослабляет их, неизбежно приводит к организации промежуточных звеньев в системе управления. В итоге можно превысить допустимый предел управляемости и существенно снизить эффективность управления ТСЖ.

В этом случае можно согласиться с принципиальной постановкой вопроса в изменениях к ЖК РФ (часть 2, п. 1 ст. 136) об ограничении количества квартир и домов, входящих в ТСЖ. Однако практическое решение вопроса вызывает более чем удивление. Согласно этим изменениям, в ТСЖ может входить несколько домов, если количество квартир в них составляет в сумме не более 30 и расположены дома на прилегающих участках. В то же время нет ограничения на количество квартир в одном доме. Это означает, например, что недопустимо вхождение в одно ТСЖ двух типовых расположенных рядом 60-квартирных домов, а в одном 1000-квартирном доме создать ТСЖ можно. Исходя из практики, следовало бы рекомендовать ограничение двумя домами, но с общим количеством квартир 400–500. Законодатель принял разумное решение не распространять п. 1 ч. 2 ст. 136 на ТСЖ, созданные до введения указанной поправки, а законом от 21.07.2014 № 255-ФЗ отменил ограничение на количество квартир, которые могут входить в ТСЖ, включающее несколько домов.

В изменениях ЖК РФ (ст. 136) ужесточены требования к созданию и регистрации ТСЖ и правовому положению его членов (глава 4), с чем, по нашему мнению, следует согласиться, так как они в определенной степени препятствуют рейдерским захватам ТСЖ и недоразумениям, возникающим в процессе функционирования товарищества.

Рассматривая положительные качества управления ТСЖ, следует отметить следующее.

Мотивация органов управления ТСЖ направлена на улучшение коммунального обслуживания жильцов МКД и поддержание в исправном состоянии инженерных коммуникаций и строительных конструкций МКД.

Такая мотивация естественна для всех членов правления ТСЖ во главе с председателем, которые, являясь собственниками квартир в МКД, входящем в состав ТСЖ, безусловно, заинтересованы в качественной эксплуатации МКД и обеспечении долговременного функционирования в рабочем режиме всех конструктивных элементов здания. Такая мотивация способствует принятию управленческих решений в интересах всех членов ТСЖ и собственников квартир, находящихся в домах, входящих в состав ТСЖ.

При управлении ТСЖ все финансовые ресурсы находятся в распоряжении товарищества, что исключает их нецелевое использование. Отдельные случаи финансовых нарушений со стороны недобросовестных председателей и членов правления лишь подтверждают общее правило об использовании в ТСЖ поступающих денежных средств по назначению.

Являясь некоммерческой организацией, ТСЖ не ставит целью получение прибыли. При превышении доходов над расходами ТСЖ может относить разницу, например, в резервный фонд, образованный в соответствии с утвержденным общим собранием членов ТСЖ порядком образования специальных фондов. При этом важно отметить, что указанная разница не рассматривается как прибыль и с нее не уплачивается соответствующий налог.

И, наконец, необходимо указать на максимальную приближенность управляющих органов ТСЖ к собственникам квартир, что обеспечивает оперативность в решении всех возникающих проблем у жильцов МКД. В этом смысле ТСЖ в определенной степени воплощает лучшие качества, свойственные управдомам прошлых лет.

Таким образом, можно сказать, что присущие управлению ТСЖ положительные качества позволяют отдать предпочтение такому способу управления МКД, так как при нем имеются все условия для профессионального управления МКД.

Управляющая компания получает в свое распоряжение все финансовые ресурсы, образованные перечислением на ее расчетный счет платы собственников квартир в МКД за обслуживание и коммунальные услуги, и несет полную ответственность за эксплуатацию МКД в соответствии с утвержденными Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Отличительные особенности управляющей компании заключаются в следующем.

Управляющая компания относится к числу хозяйственных (коммерческих) организаций, основной целью которых является извлечение прибыли. Однако это обстоятельство отнюдь не исключает качественного выполнения договорных обязательств по управлению МКД, а, наоборот, может стимулировать поиск оптимальных организационных и технических решений, позволяющих повысить качество обслуживания при уменьшении необходимых затрат, следовательно, увеличить прибыль.

Мотивация к лучшему обслуживанию МКД у управляющей компании иная, чем при управлении ТСЖ, но она присутствует как положительный фактор, который следует учитывать при выборе способа управления МКД.

Управляющая компания отличается масштабом своей деятельности, то есть возможностью осуществлять управление значительно большим количеством МКД, чем это может позволить себе управление ТСЖ. Этот масштаб создает предпосылки для профессионального управления, так как дает возможность для концентрации в управляющей компании различных специалистов: экономистов, юристов, управленцев, инженеров по строительным, электромонтажным, санитарно-техническим и другим работам, психологов. Знания и опыт таких специалистов, безусловно, окажут положительное влияние на уровень профессионализма управляющей компании.

Управляющая компания отличается от управления ТСЖ значительно большей стабильностью, то есть способностью к нормальному функционированию в заданном режиме при выбытии по какой-либо причине одного из руководителей организации. Например, если при управлении ТСЖ оставит свой пост председатель правления, совмещающий эту должность с должностью управляющего, то ТСЖ окажется в трудном положении. В управляющей компании в таком случае никаких сбоев в работе произойти не должно, поскольку в ней имеются заместители руководителя и квалифицированный персонал.

Масштаб деятельности управляющей компании должен быть определен с учетом экономической целесообразности, обеспечивающей как максимальное извлечение прибыли, так и повышение уровня содержания и обеспечения необходимыми ресурсами МКД.

Задача очень сложная, ее решение должно быть обосновано не только экономическим расчетом, но и анализом существующей практики работы управляющих компаний.

Управляя значительным количеством МКД, управляющая компания имеет существенные возможности для маневра трудовыми и материальными ресурсами, сосредоточивая их при необходимости на участках, требующих особого внимания, например при возникновении аварийных ситуаций.

Возвращаясь к основной цели управляющей компании, заключающейся в максимальном извлечении прибыли, следует напомнить, что полученная прибыль уменьшается на соответствующий налог, в то время как при управлении ТСЖ превышение доходов над расходами остается полностью в распоряжении ТСЖ. Однако отмеченные положительные качества управляющей компании создают реальные предпосылки для получения прибыли в объеме, достаточном для успешного функционирования и развития компании. Прибыль может использоваться для приобретения высокопроизводительной техники и инструментов, новых материалов и оборудования, что, в свою очередь, приведет к росту производительности труда, повышению эффективности работы компании и качества обслуживания МКД.

При выборе управляющей компании очень часто предпочтение отдается той, которая обещает внести наибольший финансовый вклад в содержание и ремонт МКД. Однако относиться к таким организациям следует очень внимательно и осторожно. Во-первых, обещания могут не всегда и не в полной мере выполняться. Во-вторых, управляющая компания станет стремиться в течение срока действия договора на управление МКД, обычно до одного года (теперь от года до пяти лет), вернуть вложенные в содержание и ремонт финансовые ресурсы. Это обстоятельство не будет способствовать качественному содержанию МКД.

В этой связи следует обратить внимание на управляющие компании с достаточным количеством основных фондов (разнообразной уборочной техники, станков и механизмов для производства сварочных, заготовительных и монтажных работ), оборотных средств для своевременного приобретения необходимых для ремонта материалов и оплаты выполненных работ, производственно-складской базы, арендованных или собственных офисных помещений, квалифицированного персонала. Такие компании более надежны, они способны развиваться, наращивая техническую оснащенность и повышая качество эксплуатации МКД.

К сожалению, в настоящее время, в период становления управляющих компаний, далеко не все они полностью соответствуют своему профессиональному назначению. Однако предпочтение должно отдаваться не тем из них, которые обещают вложить в управление МКД большее количество финансовых ресурсов, а тем, которые все-таки обладают минимальной материально-технической базой и специалистами, способными поднять потенциал организации до профессионального уровня.

Подводя итоги и рассматривая вопрос с точки зрения профессионализма в управлении многоквартирным домом, можно сделать вывод о том, что решить этот вопрос могут только управляющая компания или ТСЖ, ибо превратить всех собственников помещений в многоквартирном доме в профессиональных управленцев даже теоретически не представляется возможным. Обе указанные управляющие организации конкурентоспособны, и каждая из них может при определенных условиях стать профессиональным управляющим МКД.

Деятельность ЖСК и других кооперативов в вопросе управления МКД во многом аналогична деятельности ТСЖ и отдельно не рассматривается.

Условия, выполнение которых способно привести управляющую организацию к профессиональному управлению МКД, изложены в последующих главах.