§ 2. Характеристика жилого помещения

Понятие жилого помещения закреплено в ст.15 ЖК РФ, под которым понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). На основании приведенного определения следуют выделить следующие основные признаки жилого помещения:

1. Объект недвижимости;

Как справедливо указывает С.П. Гришаев принадлежность к недвижимости жилых помещений установлена в ЖК РФ (в ГК РФ о жилых помещениях как разновидности недвижимого имущества не упомина-ется)^[28], между тем, руководствуясь ст.8.1., 130, 131 ГК РФ, указанный признак характеризуется посредством наличия следующих элементов:

• Прочная связь с землей;

• Отсутствие реальной возможность перемещения в пространстве без несоразмерного ущерба;

• Регистрация в государственном кадастре недвижимости^[29].

2. Изолированность и обособленность;

Несмотря на то обстоятельство, что в настоящее время на законодательном уровне отсутствует определение понятия изолированности и обособленности, уполномоченные органы определяют их следующим образом: под изолированностью понимается наличие стен (перегородок), под изолированностью – возможность исключить доступ в помещение собственников других помещений^[30]. Схожая интерпретация усматривается у правоприменителей: условие об изолированности жилого помещения означает, что в данное помещение существует отдельный вход (и, соответственно, выход) из мест общего пользования в квартире (жилом доме), оно не используется гражданами, проживающими в других жилых помещениях (комнатах) (или этим же гражданином), для прохода в свои жилые помещения (комнаты) в квартире (жилом доме)^[31].

3. Пригодность для постоянного проживания;

Указанный признак раскрывается посредством соответствия жилого помещения критериям благоустроенности. К примеру, благоустроенными в городе Москвы признаются жилые помещения, которые оснащены следующими видами инженерных систем: электроснабжение, водопровод, канализация, отопление, ванна или душ, газовая или электрическая плита, горячее водоснабжение или газовая колонка^[32]. В свою очередь основания для признания жилого помещения непригодным для проживания закреплены в разделе III Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47^[33], в частности, к ним относятся:

• ухудшения жилого помещения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;

• изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.

4. Соответствие установленным санитарным, технических и иным требованиям законодательства.

Требования, которым должно соответствовать жилое помещение, закреплены в разделе II Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47^[34]. В частности, к указанным требованиям можно отнести следующие:

• Отсутствие в основании и несущих конструкциях жилого дома разрушений и повреждений, приводящих к деформации или образованию трещин, снижающих способность и ухудшающих эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом;

• Обеспеченность инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газо снабжение);

• Наличие теплоизоляции, обеспечивающей в холодный период года относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60 %, температуру отапливаемых помещений не менее +18 градусов по Цельсию;

• Обеспеченность изоляции жилого дома от проникновения наружного холодного воздуха, а также пароизоляции от диффузии водяного пара из помещения, обеспечивающей отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях несветопрозрачных ограждающих конструкций и препятствующей накоплению излишней влаги в конструкциях жилого дома;

• Наличие непосредственного естественного (природного) освещения в комнатах и на кухне и т. п.

Кроме того, к указанным требованиям необходимо отнести то, что жилое помещение должно по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и иных излучений соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания^[35].

Однако уже в разделе III указанным постановлением Правительства РФ закреплены основания для признания жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. В частности, к указанным основаниям можно отнести следующие:

• наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:

– ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;

– изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.

• расположение в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории;

• расположение в многоквартирных домах, получивших повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, следует признавать непригодными для проживания, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно и техническое состояние этих домов и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и сохранности инженерного оборудования и т. п.

Виды жилых помещений:

Выделяются следующие виды жилых помещений как объектов жилищных и гражданских правоотношений:

1) жилой дом, часть жилого дома, под которыми понимается индивидуально-определенное здание или его часть, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;

2) квартира, часть квартиры под которыми понимается структурно обособленное помещение или его часть в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;

3) комната, под которой понимается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Поскольку жилое помещение способно быть объектом как жилищных, так и гражданских правоотношений, т. е. быть вещью, приобретение которой является целью участников экономического оборота, указанное имущество должно обладать индивидуализирующими признаками, чтобы субъекты имущественных отношений могли договориться относительно конкретного объекта сделки, в противном случае требование ст.432 ГК РФ было бы не выполнимым.

К индивидуализирующим признакам жилого помещения относятся:

• Вид жилого помещения;

• Адрес местонахождения;

• Кадастровый номер;

• Площадь^[36].

Именно после того, как стороны смогли индивидуализировать жилое помещение посредством выявления указанных индивидуализирующих признаков, можно говорить о том, что стороны приобрели возможность вступить в договорные отношения, где объектом будет являться конкретное жилое помещение. До указанного момента стороны фактически не обладают способностью «договориться», поскольку жилое помещение не стало индивидуализированным среди прочего имущества, существующего в реалиях гражданского оборота.

Выводы:

1. понятия «жилище» и «жилое помещение» не являются тождественными, они соотносятся друг с другом как родовое и видовое, что означает, что с точки зрения действующего законодательства Российской Федерации следует сделать вывод, что любое жилое помещение является жилищем. Между тем не каждое жилище является жилым помещением;

2. жилое помещение – это индивидуально-определенный изолированный (обособленный) объект недвижимости, отвечающий специальным требованиям закона (пожарной безопасности, санитарным и техническим требованиям), и пригодный для постоянного проживания человека;

3. жилое помещение как индивидуально-определенный объект обладает своими уникальными отличительными признаками, выделение которых предоставляет возможность утверждать, что указанный объект обособился среди прочих жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. К индивидуализирующим признакам жилого помещения следует относить: вид, адрес, кадастровый номер, площадь.

II. Жилой фонд

В целом понятие «жилищный фонд» образует родовую категорию имущества, относящегося к объектам недвижимости, под которым понимается совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. В свою очередь, указанная родовая категория объектов гражданского оборота, как и в иных областях знания, подразделяется на видообразующие элементы.

В действующей редакции Жилищного кодекса выделяются два основания для дифференциации видообразующих категорий объектов, относящихся к жилищному фонду (ст.19 ЖК РФ).

Первым основанием для классификации всех жилых помещений является целевое назначение объектов, входящих в состав жилищного фонда. На законодательном уровне выделяются:

1) жилищный фонд социального использования – совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищных фондов;

2) специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам разд.^ ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

3) индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, которые используются физическими и юридическими лицами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан, либо предоставляемые указанных субъектам на условиях безвозмездного пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование^[37], за исключением жилых помещений, входящих в состав иного жилого фонда.

Вторым основанием для классификации, а, следовательно, для выделения видообразующих элементов, является принадлежность по форме собственности. Иными словами, законодатель разделяет все жилые помещения по принадлежности субъекту, т. е. по обладателю права собственности на указанные объекты. Итак, все жилые помещения, находящиеся на территории Российской Федерации, по указанному критерию разделяются на:

1) Находящиеся в частной собственности, т. е. те, которые входят в состав частного жилищного фонда;

2) Находящиеся в государственной собственности, т. е. те, которые входят в состав государственного жилищного фонда;

3) Находящиеся в муниципальной собственности, т. е. те, которые входят в состав муниципального жилищного фонда.

Представляется, что необходимость уяснения понятия «жилой фонд» и существующих классификаций продиктована не только содержащимся по тексту ЖК РФ одноименного термина, но главным образом тем, что понимание классификации (процесса разделения понятий на родовые и видовые) всех жилых помещений по их принадлежности к тому или иному жилищному фонду позволяет с легкостью ориентироваться как в фактически складывающихся правоотношениях между субъектами, так и в договорных конструкциях, где объектом выступают те или иные жилые помещения, поскольку отдельным видам обязательственных отношений, где в качестве объекта выступают жилые помещения, например, относящиеся к специализированному жилищному фонду, свойственны собственные исключительные особенности правового регулирования, в т. ч. по субъектному составу, сроку действия, форме, порядку заключения, исполнения и прекращения и т. п. Для более наглядного ответа на вопрос о том, какие жилые помещения могут выделяться в зависимости от принадлежности к тому или иному жилищному фонду, заключим жилые помещения в таблицу (см. Таблица № 1), в которой «+» обозначены случаи допустимого существования жилых помещений, а «-» – недопустимого.

Таблица № 1

Итак, из приведенной таблицы наглядно видно, что жилые помещения, относящиеся к жилому фонду индивидуального использования, могут принадлежать только частным лицам на праве собственности (физическим и юридическим лицам). При этом частные лица не могут иметь право собственности на жилые помещения, входящие в состав специализированного жилищного фонда, поскольку управление данной категорией объектов относится к специальной компетенции органов государственной и муниципальной власти. Все остальные жилые помещения могут принадлежать всем остальным. Единственным и неочевидным исключением являются жилые помещения социального использования, поскольку по праву частной собственности они могут принадлежать только юридическим лицам (ст.91.2. ЖК РФ).

III. Общие положения о договорных обязательствах, направленных на удовлетворения потребностей в жилье

§ 1. Понятие и классификация договорных обязательств, направленных на удовлетворение потребностей в жилье

Одно из первых в истории юриспруденции определений понятия обязательства было закреплено в Дигестах Юстиниана, где указывалось, что «сущность обязательства состоит не в том, чтобы сделать нашим какой-нибудь предмет или какой-нибудь сервитут, а чтобы связать перед нами другого в том отношении, чтобы он нам дал, сделал или предоставил»^[38].

Согласно указанному определению, еще в те стародавние времена мыслители юридической науки понимали, что именно обязательство способно породить правоотношение, т. е. связать изначально совершенно чужих друг для друга субъектов общества и создать между ними обязательственную связь.