Читать книгу «Сам себе риэлтор. Как самостоятельно провести сделку с недвижимостью» онлайн полностью📖 — Вадима Шабалина — MyBook.
image
cover













Такое вполне объяснимо, ведь бригады сезонных строителей (шабашников), а также лицензированные «дачестроительные» фирмы смотрят при назначении цены на материальное благосостояние клиента: если человек позволил купить себе земельный участок ближе к городу, значит, у него есть средства. Постарайтесь доказать обратное: скажите представителям строителей, что такая цена не устраивает (деньги последние), и попросите скидку. Если вы оставите свой контактный телефон, то велика вероятность того, что через некоторое время последует звонок и будет названа более скромная цена.

Другой фактор, влияющий на назначение стоимости, – это расходы по транспортировке материалов и их закупочные цены. Вполне возможно, что шабашникам удастся приобрести брус и вагонку во Владимирской области по более низкой цене, чем в Московской, а также меньше потратиться на их перевозку. Стоимость земли и уплата местных налогов на называемую клиенту цену практически не влияет, за исключением, может быть, дополнительных поборов местных властей и миграционной службы.

Как оценить качество строительства индивидуального жилого дома?

Представьте себе, что вы нашли подходящий дом за приемлемую цену. Очень ответственный этап – его осмотр, ведь дачно- коттеджное строительство пущено в настоящий момент на самотек, и очень часто можно купить дом, который через некоторое время просто развалится.

Внимание! На просмотр загородной недвижимости необходимо пригласить опытного специалиста-строителя, которому вы доверяете!

Ведь очень часто бывает так: здание возводится по упрощенной технологии, с нарушением всех существующих строительных норм и правил (СНиПов), только лишь с целью его продать.

Затраты на ремонт такого «дворца» очень часто превышают сумму, которую вы за него уплатите.

Давайте рассмотрим основные «правила хорошего дома», то есть этапы строительной экспертизы индивидуальных строений.

1. Состояние фундамента, подпола и погреба.

Контролируются равномерность залегания (в случае, если имеются перекосы, двери и окна будут закрываться либо слишком свободно, либо с трудом); наличие гидроизоляции между фундаментом и стенами; качество бетона, используемого для работ (изготовлялся на месте или привозился с ЖБК); вентиляционных отдушин; состояние чернового и чистового пола первого этажа; глубина погреба и материал его стен (при слишком большом заглублении вода может попадать в подпол по принципу сифона). Кроме того, обратите внимание на участок, где возведен дом: если место низкое или сырое, ранней весной подвалы будут подтапливаться.

2. Состояние стен и междуэтажных перекрытий.

Подлежат контролю вертикальность, равномерность и толщина кладки (соответствие температурному режиму данной местности), толщина бруса или бревна, зазоры между ними, возможные трещины, соответствие массы стен нагрузке на фундамент. Проверьте гидроизоляцию между верхним этажом и чердаком, прочность перекрытий, а также обязательно состояние первого нижнего венца сруба или обвязки каркасного дома (на предмет гнили, плесени или влаги). Дополнительным плюсом кирпичному, монолитному или «пенобетонному» дому служит технология так называемого «теплого фасада». Однако она требует неукоснительного соблюдения правил строительства и подразумевает использование высококачественных специальных материалов.

3. Состояние кровли.

Тщательно осмотрите наружное состояние кровли (не поленитесь подняться на нее), на чердаке проверьте по возможности кровлю изнутри на предмет старых или свежих потеков. Если в доме имеется печка, буржуйка или камин, тщательно осмотрите изоляцию трубы в местах перехода через перекрытия и место выхода на крышу (желательно, чтобы оголовок дымохода был выше конька).

4. Состояние инженерных сетей.

Попросите затопить печь или камин, включить на полную мощность отопительные и электроприборы. Также включите все водопроводные краны, особенно если есть санузлы на втором этаже: при такой нагрузке напор пропадать не должен. Проконтролируйте состояние и прочность защитных устройств (решеток на окнах, дверей, замков). Осмотрите системы водоснабжения, канализации, газовую аппаратуру (если это имеется).

* * *

Еще одно пожелание. Сосредоточьте свое внимание на домах, которые уже простояли два-три года (об этом расспросите хозяев соседних земельных участков, заодно соберите информацию о личности продавцов). Как говорят автомобилисты, «хороший шум сам наружу выйдет», – то же самое и в строительстве: в среднем через два года после постройки вся халтура, сотворенная горе-мастерами в процессе работы, будет на виду, и опытный эксперт-строитель ее отметит. Если вы все-таки решитесь такой дом покупать, то можно серьезно (в отдельных случаях до 50 %) снизить предложенную цену.

Как вы считаете, есть смысл покупать недостроенный коттедж? Нашел очень выгодное предложение по месту и цене, но дом возводили три сезона назад: первый хозяин скоропостижно скончался, построены стены (пеноблок-кирпич), сделана временная кровля, которая зимой прохудилась, и внутри стоит вода. Вот это больше всего смущает, но продавец предлагает дополнительно хорошую скидку..

Как показывает практика, приобретать «намокший» недострой с пеноблочными стенами можно уж по совсем бросовой (ликвидационной) цене, ведь зачастую такое строение дешевле снести и построить новое. Давайте более подробно разберемся со стадиями строительства типового загородного дома коттеджного типа с панельными или монолитными межэтажными перекрытиями.

1. Коробка. Название говорит само за себя: возведены только стены и перекрытия между уровнями, верхняя часть здания (стропила, фронтон и собственно крыша) отсутствует. Если подобная коробка простоит в климатических условиях средней полосы России две зимы и более, ее проще разобрать и на фундаменте (если, конечно, таковой сделан качественно) поставить новую.

2. Под крышей. В этом случае бывшие хозяева не смогли довести стройку до конца, но хотя бы приняли меры по защите возведенного от разрушения. В верхней части здания сделаны стропила, «зашит» фронтон, положена кровля, чаще всего временная (например, несколько слоев рубероида), но иногда и та, что была предусмотрена проектом. Также защиты тесом или закрыты специальными металлическими листами все дверные и оконные проемы. Конечно, вода попадает внутрь такого дома, но в незначительных количествах и ничего существенно не разрушает.

3. Под отделку. Внешне дом полностью соответствует проекту: установлены входные двери и окна, уложена предусмотренная крыша (для зданий коттеджного типа чаще всего металлочерепица). Однако внутренняя отделка и инженерия полностью отсутствуют. За здание на этой стадии продавцы часто уже просят рыночную цену, однако вложения по доведению дома до заселения зачастую превышают эту сумму.

4. Под ключ. Внутри произведена черновая отделка: выровнены полы, оштукатурены стены и потолки, установлены междуэтажные лестницы, дверные коробки и оконные откосы, и самое главное – вся инженерная начинка дома (водо- и электроснабжение, отопление и канализация) установлена и работает. Конечно, стоимость дома под ключ уже приближается к рыночной, и это, в случае нормально действующих коммуникаций, вполне справедливо.

5. Под заселение. Полностью выполнена и чистовая отделка, завезена и установлена сантехника, кухонная и ванная мебель, электроприборы (все это «на вкус и цвет» бывших хозяев). Часть оборудования продавцы готовы (иногда за дополнительную плату) оставить покупателям.

6. Эксплуатация до двух лет. Предыдущие владельцы уже прожили в доме год-полтора. Но по какой-то причине его продают. Это могут быть и серьезные конструктивные недостатки здания, обычно проявляющиеся через два, максимум три года после окончания основного строительства (стадия «под ключ»).

7. Эксплуатация от двух до пяти лет. Самый беспроблемный случай (если, конечно, покупателя устроит оборудование и отделка, выполненные продавцом). Здание еще не требует дорогого ремонта, инженерия отлажена и пока не изношена, обстановка не устарела ни морально, ни физически. К тому же хозяева обычно готовы обсуждать вопрос о скидке (правда, от первоначально высокой рыночной цены).

Хотите оценить свой объект точнее?

Перейдите по ссылке VIDEOKNIGA.TV/405

Блиц

Когда отменяется балансовая оценка по стоимости БТИ? Начиная с 2015 года такого понятия более не существует.

Как я могу узнать кадастровую стоимость своей квартиры? В публичной кадастровой карте (ПКК) на сайте Росреестра rosreestr.ru.


Почему в ваших книгах с 2014 года изменились названия категорий домов?

Жизнь не стоит на месте. Например, появилось такое понятие, как жилье комфорт-класса (строящиеся сейчас серии панельных домов). Им присвоен индекс 2А1, а те серии, которые ранее входили в эту категорию (разработки 1980-х годов, например немодернизированные П-3, П-44, П-46, П-55, КОПЭ и другие), стали «просто» второй категории.


Зачем оценивать квартиры вручную, по каким-то методикам? Ведь это можно сделать на профильных сайтах.

Да, конечно, можно, но разброс цен иногда доходит до 20 %, что с точки зрения профессионального оценщика неприемлемо.


Как узнать актуальную кадастровую стоимость участка?

Так же, как и любого другого объекта недвижимости, найдя его в ПКК на сайте Росреестра.


Можно ли выполнить оценку земли, не выезжая непосредственно на место? Например, посмотрев риэлторские базы или обзвонив местные агентства?

Конечно можно. Когда оценка выполняется не особо тщательно, именно так и делается. Однако, чтобы получить более точное значение (интервал ± 7–8 %), придется выезжать и опрашивать представителей местной администрации, председателя/коменданта дачного/садового товарищества, руководителей близлежащего сельхозпредприятия, иногда даже соседей.


Чем отличается кадастровая стоимость земли от нормативной? Какая из них больше?

Начиная с 2015 года понятие «нормативная стоимость земли» более не применяется. Ранее она использовалась для начисления земельного налога по тем участкам, которые не прошли государственный кадастровый учет.