В этом отношении весьма показательным явилась присуждение Нобелевской премии по экономике за 2013 год. Её присудили американцам Роберту Шиллеру из Йельского университета, Юджину Фаме и Ларсу Петеру Хансену из Чикагского университета. Как говорится в пресс-релизе Нобелевского комитета, премия присуждена за "эмпирический анализ цен на активы", который считается важным компонентом в выявлении долгосрочных трендов на рынках. «Лауреаты заложили основы нынешнего понимания цен активов. Оно основано частично на колебаниях уровня риска и отношения к нему, а частично – на изъянах в поведении и несовершенстве рынков», – заявили шведские академики.

Их выбор оказался весьма необычен, потому что премию получили сторонники разных экономических школ. «Никто не мог представить, что эти ребята разделят премию: Фама – отец теории эффективных рынков, Шиллер – отец [теории] неэффективных рынков”, – написал в твиттере Джастин Вулферс, профессор экономики Мичиганского университета.

Фаму неоднократно номинировался на премию, но получил её только в 2013 году. Нобелевский комитет отметил за его работы 1960-х гг., в которых он показал, что предсказать изменение цен акций в краткосрочной перспективе исключительно трудно и рынки быстро включают новую информацию в цены. По этой причине его считают отцом теории эффективных рынков, учитывающих всю появляющуюся информацию. Исследования Фамы также способствовали возникновению индексных инвестиционных фондов, которые отслеживают динамику индекса, не стараясь переиграть его за счет выбора конкретных акций.

Однако теория эффективных (неоклассических) рынков подверглась масштабной критике во время последнего финансового кризиса. Один из главных критиков был Р. Шиллер. Он активно изучал зависимость цены активов от психологии людей, в соавторстве с нобелевским лауреатом Джорджем Акерлоффом. Он написал, в частности, книгу «Spiritus Аnimalis, или как человеческая психология управляет экономикой», где рассказал об особенностях человеческого поведения, которые влияют на макроэкономические процессы. Р. Шиллера считают автором определения «рыночного пузыря» – это «временный подъем цен на активы, объясняющийся в большей степени энтузиазмом инвесторов, чем истинной, фундаментальной оценкой их реальной стоимости». "Появление пузырей невозможно предсказать. Я склонен считать их социальными эпидемиями: они передаются от человека к человеку примерно так же, как обычные инфекции. Пузырь начинает формироваться, когда вырастает уровень заразности идей, его формирующих. Но уровень заразности зависит от мыслительных моделей и психологических установок – предмета, о котором крайне сложно судить", – писал он.

В последнее время Р. Шиллер занялся проблемой так называемой “нарративной экономики”. В своих статьях он утверждает, что изучение популярных историй, которые влияют на индивидуальное и коллективное экономическое поведение – то, что он называет «нарративной экономикой», – “может значительно улучшить нашу способность прогнозировать, готовиться и уменьшать ущерб финансовых кризисов, спадов, депрессий и других крупных экономических событий”.

“Распространяясь среди публики в виде популярных историй, идеи могут распространяться и распространяться на рынках – будь то вера в то, что технологические акции могут только расти, цены на жилье никогда не падают, или что некоторые фирмы слишком велики, чтобы обанкротиться. Будь то правда или ложь, подобные истории – передаваемые из уст в уста, новостными СМИ и все чаще через социальные сети – стимулируют экономику, определяя наши решения о том, как и куда инвестировать, сколько тратить и экономить и многое другое. Но, несмотря на очевидную важность таких историй, большинство экономистов уделяют им мало внимания. Нарративной экономика ставит своей целью изменить это, закладывая фундамент для понимания того, как истории помогают продвигать экономические события” /18/

Анализ психологии инвесторов, долгосрочных трендов и изменений цен на активы позволил Р. Шиллеру выявить и технологический пузырь в 1990-е гг., и пузырь на рынке недвижимости в 2000-е гг. К вопросу прогнозирования пузырей на рынке недвижимости мы вернемся в другой главе.

В рамках постнеоклассики можно выделить также новые направления экономической теории, которые легли в основу альтернативной теории стоимостной оценки. Это Критический реализм, Новая институциональная экономика, Теория сложности

Критический реализм

Критический реализм в философии – направление современной философии науки, ведущее своё происхождение от «критической философии» И. Канта.

В «Критике чистого разума» (1781) Кант развил один из самых известных трансцендентальных аргументов философии в «Выводе чистых концепций понимания». В «Трансцендентальной эстетике» Кант использовал трансцендентальные аргументы, чтобы показать, что чувственные переживания были бы невозможны, если бы мы не навязывали им их пространственные и временные формы, делая пространство и время «условиями возможности переживания». /19/

Исходные принципы критического реализма были сформулированы в Германии в конце XIX – начале XX вв. А. Рилем, О. Кюльпе, А. Мессером и др. Как самостоятельная школа критический реализм сформировался в США, когда Д. Дрейк, А. Лавджой, Дж. Пратт, А. Роджерс, Дж. Сантаяна, Р. В. Селлерс и Ч. Стронг выпустили в 1920 «Очерки критического реализма», где была дана детальная разработка доктрины критического реализма./20/

Критический реализм – это философия социальных наук, представленная в качестве альтернативы позитивизму. В отличие от неоклассики, критический реализм считает, что социальная реальность существует независимо от человеческого сознания. Таким образом, в то время как постмодернистский взгляд на рыночную стоимость недвижимости будет рассматривать концепцию исключительно как артефакт человеческого разума, критическая реалистическая перспектива будет склонна приписывать устойчивые свойства понятиям, которые не полностью зависят от индивидуального выбора.

Критический реалистическая перспектива поэтому обратила внимание на фундаментальную природу рыночная стоимость, как аспект социальной реальности.

Критический реализм, во-первых, считает, что социальный мир материально отличается от мира природы. Во-вторых, в отличие от «плоской» онтологии позитивизма, с точки зрения которого реальность может существовать только на уровне наблюдаемых событий, критический реализм предполагает трехуровневую стратифицированную реальность.

Как объясняет один из основоположников Критического реализма Лоусон /21/ «социальный мир состоит не только из событий и состояний и нашего опыта или впечатлений, но и из существующих основных структур, сил, механизмов и тенденций, которые могут быть обнаружены или нет, и которые управляют или способствуют фактическим событиям».

^{Рис.2.7 Схема Критического реализма}

В отличие от позитивизма критический реализм учит нас обращать внимание не только на эмпирический уровень, то есть на наблюдаемое нами события, но и смотреть глубже в область фактический и реальный области, где формируются основы эмпирического уровня.

Новая институциональная экономика

Важное значение для наших дальнейших исследований в сфере стоимостной и массовой оценки умеет также еще одно направление постнеоклассической экономической теории – Новая институциональная экономика (НИЭ) или новый институционализм.

Начало этого направления, которое развивает основные постулаты неоклассики, положила статья Рональда Коуза “Природа фирмы”, опубликованная в США 1937 году.

НИЭ исходит из того, что поведение людей не характеризуется как исключительно рациональное, а пытается выяснить роль институтов в экономике. Сохраняя сильные теоретические основы неоклассической экономики, такие как постулаты дефицита ресурсов, концепции предложения и спроса, роль цены в распределении ресурсов, представители школы пытается принести больше реализма в экономический анализ. Во-первых, они пытаются моделировать правила и контракты, которыми регулируется обмен, а, во-вторых, они ставят под сомнение неклассическое предположение о бесплатности обмена на рынке и вводят понятие “трансакционных издержек”. Имеется в виду затраты, возникающие при обмене прав собственности на экономические активы и обеспечение их исключительных прав.

Такие затраты существуют, однако они не учитывались в неоклассической экономической теории. Причем наиболее существенные затраты в сделке связаны главным образом с информационными проблемами (затраты на оценку обмениваемого товара, проверка юридической чистоты, защиту прав, соблюдения соглашений и т.д.).

В сделках важна также роль институтов, которые учитывают представители этой школы. Институты упрощает взаимодействие человека с помощью системы правил и процедур и конвенции. Они также обеспечивают стимулы для действий и поэтому потенциально обеспечивают преемственность неоклассической школы.

Институты могут возникать стихийно или преднамеренно для решения каких-либо задач. Например, они могут обслуживать ряд важных экономических функций, таких как обработка ситуации с отсутствующей или асимметричной информацией, координация и поощрения сотрудничества, коллективные действия, снижение операционных расходов и так далее.

Отличительной особенностью НИЭ является то, что она расширяет неоклассическую экономическую теорию, а не отказывается от неё в целом. При этом она направляет внимание на структуры и процессы с помощью которых реальные рынки недвижимости генерирует результаты

Теория сложности

В последние годы активизировались исследования в сфере изучения поведения социальных систем в условиях нарастания нелинейности и непредсказуемости в глобальной системе мировых сообществ, различных регионах, странах и сообществ.

Сложная система – это многомерный, иерархически структурированный и сложноорганизованный социальный феномен, состоящий из множества взаимообусловленных компонентов; взаимодействия последних приводят к качественным состояниям данной системы, которые отсутствуют на подсистемном уровне и не могут быть выведены из свойств составляющих ее элементов. /22/

Совместимость элементов сложной системы и их интегративное взаимодействие создают мощный резонансный эффект – силу, значительно превышающую сумму сил, производимых этими элементами по отдельности. Следовательно, важной отличительной чертой сложной системы выступает эмерджентность ее качественных состояний, являющаяся результатом взаимоусиливающего действия ее компонентов и непрерывных процессов, в которые она вовлечена. Это обусловливает необходимость в процессе теоретического осмысления и экспликации сложных систем сфокусировать внимание не на действиях составляющих их частей, а на их взаимодействиях. Особенно отчетливо данная особенность проявляется в сложных социальных системах, в которых вступают в контакт друг с другом многочисленные и разнообразные акторы социального действия. (там же)

Природа и свойства концепции возникновения не получили необходимого объяснения внутри теории критического реализма и новой институциональной экономики. Для того, чтобы углубить понимание концепцию возникновения мы должны обратиться к теории сложности.

Продвижением теории занимается Института сложности в Санта-Фе в Нью-Мексика, США, который проводит междисциплинарные исследования фундаментальных свойств сложных адаптивных систем, включая физические, математические, биологические и социальные системы.

На основе теория сложности разработаны, так называемые, агентно-ориентированные модели (АОМ). АОН – это компьютерное моделирование, которое показывает, как разнородные агенты, следуя правилам на одном уровне, приводят к сложным результатам на более высоком уровне. Теория сложности и АОМ-модели обеспечивает особенно полезные отправные точки для понимания происхождения возникающих экономических явления и их свойств.

Теория отвергает стандартные предположения неоклассической экономической теории. Они не только отвергают предположения о рациональном выборе, представительных агентах, совершенной информации и равновесия неоклассической теории, но и заменяют их более реалистичными предположениями.

Во-первых, теория сложности предполагает, что экономический мир состоит из взаимодействия между многочисленными диспергированными гетерогенными агентами. При этом агенты не только разнообразны (т. е. нет «репрезентативного агента»), но также, что действия любого данного агента зависят от ожидаемых действий других агентов. То есть действия агентов исходят не только из полезности, но критически зависят от того, что делают другие агенты, в тех структурах, в которой они находятся. Эта в отличие от распыленных и асоциальных агентов неоклассической теории, с точки зрения какие лица призваны осуществлять свои собственные, независимые и инвариантные способный эффект, независимо от контекста. Кроме того, в то время как неоклассическая теория предполагает, что агенты рациональны и имеют совершенную информацию об окружающей среде, теория сложности утверждает, что агенты имеют ограниченную вычислительную способность, память и восприятие.

На таких предположениях строятся АОМ-модели. Например, в работе /23/ изложена концептуальную модель взаимодействиями между гетерогенными агентами – покупатель дома – продавец – девелопер. Представленная модель выходит за рамки неоклассической парадигмы путем моделирования связи между несколькими типами агентов, моделирование процесса формирования заявки на покупку и формированием ценообразования. Предлагаемая модель описывает решения агента, которые объединяют “дедуктивную оптимизацию с индуктивными моделями цены”.

Предположение о многочисленных гетерогенных агентов, взаимодействующих друг с другом в структурированной среде, соответствует критическому реализму и является реалистичным описанием действий агентов на рынках недвижимости. Недвижимость, как правило, имеет уникальные атрибуты. Покупатели и продавцы различаются в нескольких отношениях, в том числе ресурсы, мотивации, альтернативные цены, предпочтения местоположения, цены, стратегии, типы поведения и доступность информации /23/. Взаимодействие между покупателями и продавцами происходит во время формирования цены и переговоров по цене (там же).

Второе ключевое предположение теории сложности состоит в том, что взаимодействия агентов не находятся под контролем «глобального контроллера». На рынке действуют механизмы конкуренции и координации между агентами, в рамках определенных правил. Ни один агент не может взять под контроль все ресурсы. Те же предположения у теорий критического реализма и новой институциональной экономики, с социальными правила первых и институтами последних. В целом это предположение характеризует рыночную стоимость как появление на децентрализованном конкурентном рынке недвижимости. В отличие от неоклассической теории совершенного рынка, агенты здесь не только конкурируют, но и могут также координировать свои действия и действовать совместно, будучи связанными правилами.

Третье предположение теории сложности состоит в том, что в экономическом мире много уровней организации и взаимодействия. Экономика считается иерархической и стратифицированной. Деятельностью на одном уровне служит фундаментом для деятельности на следующем более высоком уровне. Экономика не только стратифицирована, но и состоит из агентов, объединенных в сеть, которые взаимодействия между разными уровнями.

Четвертое предположение теории сложности заключается в том, что отдельные агенты часто пересматривают свое поведение по мере накопления опыта, в отличие от агентов неоклассической экономики, чьи действия моделируются функцией, если х тогда у. Агенты теории сложности в повторяющихся и идентичных внешних условия ведут себя по-разному. Это означает, что возникающие явления являются непредсказуемы. С точки зрения рынка недвижимости это еще одна причина ставить под сомнение значение эконометрического прогнозирования и автоматических моделей оценки.

В заключении этой главы следует отметить, что экономисты выделяют три экономические теории, которые оказывают существенное влияние на процесс экономических измерений: классическая экономическая теория, неоклассика и постнеоклассика (рис.2.7)

^{Рис.2.7 Эволюция экономических теорий}

Методология экономических измерений постоянно видоизменяется в зависимости от господствующих парадигм в экономической науке.

В постнеоклассической парадигме изменяется и теория стоимости. В этой теории уже нельзя механически согласовывать результаты трех подходов. В этой теории формируется суждение оценщика не только на базе наблюдаемых цен на эмпирическом уровне, но и учитывается пространственная онтология рынка недвижимости.

В постнеоклассической парадигме рынок недвижимости следует рассматривать в пространственной онтологии и в виде континуума рынков (рис. 2.8).

Более подробно этот вопрос будет рассмотрен в следующей главе.