2018 год

Прямые договоры между собственниками и РСО

Госдума приняла закон, по которому серьезно изменится порядок предоставления коммунальных услуг. Ниже Вы найдете ответы на самые важные вопросы, связанные с этими изменениями.

Как предоставлялись коммунальные услуги до изменений?

Предоставлять коммунальные услуги собственникам квартир должны исполнители. Такими исполнителями являются управляющие организации или ТСЖ. Это зависит от способа управления.

Чтобы предоставлять коммунальные услуги исполнители должны получить коммунальный ресурс от ресурсоснабжающей организации (РСО). Управляющая организация (ТСЖ подразумеваем) получает от РСО коммунальные ресурсы, предоставляет коммунальные услуги собственникам, собирает с собственников плату за коммунальные услуги и рассчитывается с РСО. Так должно быть по закону.

Зачем нужны изменения?

Официально озвучивается такая позиция: управляющие организации собирают деньги за коммунальные услуги и не перечисляют деньги в РСО. В итоге у организации образуется задолженность, а это может привести к отключению коммунальных услуг. Плюс большая задолженность мешает РСО развиваться и предоставлять качественные услуги.

Предполагается, что прямые договоры между собственниками и РСО решат проблему платежей. При этом не учитывается, что РСО уже сейчас имеет законные способы перехода на прямые договоры с собственниками, но не пользуется этим правом. Почему? Потому что сами по себе прямые договоры панацеей не являются. Проблема неплатежей не в отсутствии прямых договоров, которые, кстати, порождают еще большие проблемы для РСО, а в самой системе управления домами.

Когда нужны прямые договоры?

Изначально планировалось, что заключение прямых договоров между собственниками квартир и РСО станет обязательным. Затем от этой идеи отказались. По принятому закону прямые договоры будут действовать в следующих случаях:

1) если решение об этом примет общее собрание собственников;

2) если РСО расторгнет договор с управляющей организацией, у которой возник долг;

3) если собственники изменят способ управления (например, с непосредственного управления перейдут на управляющую организацию), но примут решение сохранить заключенные ранее прямые договоры с РСО.

Как заключается договор с РСО?

Правительство должно будет утвердить типовую форму договор на оказание коммунальных услуг, который будет заключаться между собственниками и РСО. При этом в законе подчеркивается, что заключение договора в письменной форме не требуется. Это означает, что собственники «присоединяются» к договору, который должен соответствовать типовой форме. Другими словами, закон освобождает собственников от необходимости заключать договор в письменной форме.

Прямые расчеты за ЖКУ?

Из ст. 155 ЖК исключено ч. 7.1, которая допускала прямые расчеты за ЖКУ между собственниками и РСО. В тоже время в Постановлении Правительства от 06.05.2011 №354 упоминания об этом остались. Однако из ч. 7 ст. 155 ЖК следует, что прямые расчеты, раз упоминание на них исключено из закона, невозможны.

Что остается управляющей организации?

Вот это очень интересный вопрос. Кажется, что дело обстоит так: раз собственники на общем собрании приняли решение о переходе на прямые договоры с РСО, то управляющая организация уже никакого значения не имеет.

Но все не так просто, а все из-за формулировки новой ч. 8 ст. 157.2 ЖК. Там сказано, что РСО вправе отказаться от заключения договора с управляющей организацией, если заключен прямой договор с собственниками. Вправе? То есть не обязана. Поэтому формально сохраняется возможность для РСО заключить договор не с собственниками, а с управляющей организацией. Можно уверенно утверждать, что РСО массово воспользуются этой лазейкой и тем самым «похоронят» переход на прямые договоры.

Что еще интересного?

На уровне закона получило закрепление правило: если управляющая организация не заключила договор с РСО, то коммунальные услуги предоставляет РСО по прямому договору с собственниками. Раньше аналогичное правило было только в п. 17 Постановления Правительства от 06.05.2011 №354.

Важно учитывать, что это правило касается случая, когда собственники на общем собрании не приняли решение о переходе на прямые договоры с РСО.

Решение Конституционного суда, которое дорого обойдется собственникам квартир

Почти в каждом многоквартирном доме есть коммерческая недвижимость – магазины, офисы. В таких домах часто возникают споры между собственниками квартир и собственниками коммерческой недвижимости: должны ли последние платить за содержание общего имущества, а если должны, то в каком размере.

Все последние годы судебная практика давала однозначный ответ на эти вопросы: собственники коммерческой недвижимости должны платить за содержание общего имущества дома наравне с собственниками квартир; размер платы за содержание устанавливается одинаковым для всех собственников. И вот в своем последнем Постановлении от 29.01.2018 г. Конституционный суд РФ высказывает позицию, которую можно назвать странной.

Сначала посмотрим на законодательство. В соответствии со ст. 158 ЖК РФ собственники помещений в доме обязаны нести расходы на общее имущество. Размер расходов должен быть соразмерен доле в праве общей собственности. Доля эта, напомним, пропорциональна площади помещения, которое принадлежит собственнику.

В п. 31 Постановления Правительства от 13.08.2006 №491 сказано, что размер платы за содержание общего имущества определяется на общем собрании собственников. В норме специально подчеркивается: размер платы устанавливается равным для всех собственников помещений в доме.

Из этих норм вытекает однозначный вывод: ставка, по которой собственники платят за содержание общего имущества дома, должна быть равной, но при этом установлена таким образом, чтобы она позволяла нести расходы соразмерно доле в общем имуществе. Проще говоря: ставка устанавливается одинаковой для всех собственников, но ставка берется на 1 кв. м площади помещения. Это правило касается как жилых, так и нежилых помещений.

И вот в Конституционный суд попадает спор. Собственник квартир пытался признать незаконным решение общего собрания, которое установило, что собственники квартир платят по ставке 25 рублей за 1 кв. м., а собственники коммерческой недвижимости – по ставке 10 рублей за 1 кв. м. Да, такое часто случается. Если собственники коммерческой недвижимости владеют помещениями в доме, общая площадь которых значительна, то на общем собрании они могут «продавить» подобное решение, которое очевидно ущемляет права собственников квартир.

Что же решил суд? Как не поразительно, суд сослался на те же самые нормы, что указаны выше, и… принял другое решение. Суд указал, что закон не запрещает изменять долю участия собственников отдельных категорий помещений в содержании общего имущества. Другими словами, закон не запрещает предусматривать размер платы, например, для собственников магазинов в доме в меньшем размере, чем размер платы для собственников квартир. Поразительное решение!

Суд ссылается на ч. 1 ст. 158 ЖК РФ, в которой четко сказано, что собственник каждого помещения в доме несет расходы соразмерно своей доли, но при этом делает вывод, что размер расходов (установленный законом императивно!) может быть изменен по решению общего собрания. Абсурдность подобного заключения очевидна.

Что это значит для собственников квартир? Это означает, что если у Вас в доме есть магазины, офисы, то скоро ждите общего собрания. Собственники магазинов и офисов попытаются через общее собрание «продавить» решение об уменьшении размера платы для себя. Что делать?

Важно учитывать, что Конституционный суд указал: да, размер платы может различаться, но эта разница должна иметь объективные основания. То есть уменьшение размера платы для собственников отдельных категорий помещений возможно в случае, если будет доказано, что назначение помещения и другие сходные обстоятельства позволяют уменьшить размер платы. Например, собственники офисов не пользуются лифтом в доме, поэтому размер платы для них может быть уменьшен на размер содержания лифтов.

2019 год

Новые обязанности управляющих организаций

Правительство утвердило новые обязательства управляющей организации перед собственниками квартир. Это было сделано Постановлением Правительства 27.03.2018 №331. Какие новые права появились у собственников и какие дополнительные услуги должна предоставлять организация, управляющая многоквартирным домом?

Осмотр общего имущества

Появилось детальное регулирование осмотра общедомового имущества. Осмотры необходимы для определения перечня работ и услуг, которые оказывает управляющая организация. В свою очередь от этого зависит размер платы за содержание общего имущества.

По новым правилам осмотры делятся на текущие, сезонные и внеочередные. Периодичность текущих осмотров зависит от технической документации на дом, материалов, из которых изготовлены отдельные элементы дома.

Сезонные осмотры будут проводится два раза в год. Весенние осмотры надо проводить после таяния снега или после окончания отопительного сезона. Правительство специально подчеркнуло, что по итогам весеннего осмотра корректируется объем работ по текущему ремонту дома. Обратите внимание, что корректируется объем работ, а не их перечень. Почему? Потому что перечень работ устанавливается договором управления, а вносить изменения в договор каждый год – это затратная процедура.

Осенние осмотры будут проводится перед началом отопительного сезона и будут нацелены на проверку готовности многоквартирного дома к отопительному сезону.

Внеочередные осмотры будут проводится после произошедших аварий, стихийного бедствия.

Результаты осмотров будут отражаться в журнале осмотра, который теперь признается частью технической документации на дом.

Все это теперь предусмотрено п. 13.1 Постановления Правительства от 13.08.2006 №491.

Плата за содержание общего имущества утверждается по новому

Размер платы за содержание общего имущества определяется общим собранием собственников помещений в доме. При этом управляющая организация вправе предоставить собственникам предложение по размеру платы. Правительство конкретизировало порядок, в котором управляющая организация выходит со своим предложением к собственникам:

1) планируемый размер платы должен быть сообщен собственникам за 30 дней до проведения общего собрания, на котором будет утвержден тариф;

2) проект тарифа должен быть размещен на информационных досках возле каждого подъезда;

3) проект должен содержать расчет тарифа и его обоснование. Если размер тарифа будет больше, чем минимальный тариф, установленный органами власти, то управляющая организация дополнительно должна обосновать превышение тарифа. В этом случае собственникам должны сообщить о стоимости каждого вида работ и услуг, которые собирается оказывать управляющая организация.

Аварийки будут работать по новым правилам

Мы уже писали, что появились нормативные сроки устранения засоров, ликвидации аварий (см. Новые права собственников квартир).

Однако Правительство также детально отрегулировало, в каком порядке исполняются заявки собственников в аварийку:

1) сведения о каждой заявке собственников должны быть включены в специальный журнал;

2) собственнику должны сообщить номер заявки и срок, в течение которого заявка будет исполнена;

3) если необходим доступ в помещение собственника, то аварийка должна сообщить об этом, а также сообщить о времени прибытия специалистов, их имя и фамилию. У прибывших сотрудников должен быть опознавательный знак с указанием организации.

Эти правила начнут действовать с 2019 г.

Прием собственников по новым правилам

По новым правилам, которые начнут работать с 2019 г., управляющая организация должна обеспечить прием граждан либо в своем помещении, либо в помещении МФЦ. При этом специально указано, что представительство управляющей организации должно располагаться в том же городе, в котором осуществляется управление домами.

Доски возле подъездов

Правительство регламентировало, какие сведения теперь будут размещаться на досках возле подъездов. Самое интересное, что теперь на досках будут сведения о предстоящих работах, проверках оборудования, восстановительных работах и вообще о любых иных мероприятиях организации, которые могут повлечь неудобство для собственников.

Новые сроки ответов на обращение

Теперь детально регламентированы сроки ответа на обращение собственников. В течение 3 рабочих дней собственникам будут предоставлять:

1) информацию об объеме коммунальных услуг и ресурсов;

2) копию акта о причинении ущерба жизни, здоровью и имуществу собственника;

3) копию акта нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ;

4) копию акта проверки предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами.

По любым иным запросам управляющая организация должна направлять информацию в течение 10 дней.

Заявитель и собственник: в чем разница?

Правительство ввело деление на заявителя и собственника. Заявителями считаются лица, которые не являются собственниками или пользователями помещений в доме. Таким лицам ответы на запросы предоставляются в течение 30 дней. Собственникам же и пользователям ответы предоставляются в указанные выше сроки.

Лицензионные требования

Правительство РФ приняло новое Постановление от 13.09.2018 №1090. Данным документом вносятся незначительные уточнение в акты, регулирующие деятельность управляющих организаций. Но есть и нечто важное для жильцов: грубые нарушения, за которые теперь можно лишить управляющую организацию лицензии.

Во-первых, появились новые лицензионные требования к управляющей организации: ведение реестра собственников помещений в доме; начало исполнения деятельности по управлению домом; недопустимость управления домом, если сведения о таком доме исключены из реестра.

Во-вторых, теперь появился перечень нарушений, которые считаются грубыми и за которые управляющая организация лишается лицензии. Если Вы обнаружите такое нарушение, то пишите в ГЖИ. Если управляющая повторит нарушение, то требуйте лишения лицензии. Вот эти нарушения:

1) нарушение порядка содержания общего имущества, если это повлекло вред жизни или здоровью граждан;

2) нарушение порядка промывки и подготовки системы отопления к отопительному сезону;

3) незаключение договора с РСО на поставку коммунальных ресурсов для оказания коммунальных услуг (исключения – случаи, когда собственники перешли на прямые договоры с РСО);

4) наличие задолженности управляющей организации перед РСО за коммунальные ресурсы;

5) нарушение порядка передачи техдокументации на дом новой управляющей организации;

6) нарушение порядка аварийно-диспетчерского обслуживания.

Демонтаж батарей – основание не платить за отопление

Этого решения Конституционного суда ждало много собственников и очень давно. Коротко напомню суть проблемы.

Собственникам помещений зачастую выгодно отказываться от центрального отопления и переходить на индивидуальное. Законом это не запрещается. Условие одно – такая возможность должна быть предусмотрена схемой теплоснабжения, которую утверждают местные власти.