Я познакомился с Чаком Лотцаром где-то в 2001 году, когда он был старшим партнером в крупной юридической фирме. Я проводил там презентацию для десяти юристов, рассказывая о философских взглядах моего богатого папы на деньги, богатство и управление капиталом. Чак, как мне показалось, был единственным из десяти, кто понимал, о чем я говорю, и слушал с большим интересом.
В 2003 году вместе с Ким мы воспользовались услугами Чака для заключения одной из наших крупнейших сделок с недвижимостью. Это была покупка, в которую мы не внесли ни одного доллара собственных денег, но которая должна была приносить нам ежемесячно более 30 тысяч долларов чистой прибыли. Если бы не Чак, то эта сделка могла бы обернуться для нас колоссальным кошмаром. Он обнаружил в ней подводные камни, на которые не обратили бы внимания большинство людей, включая и юристов. Помимо всего прочего, когда сделка была расторгнута, Чак предложил нам скидку на оплату его услуг, так как счел, что работа была произведена им недостаточно эффективно. Нечего и говорить, что мы настояли, чтобы оплата была осуществлена в полном размере. Он более чем заслужил это.
В 2007 году Чак снова пришел к нам на выручку. На этот раз он защищал наши интересы на судебном процессе против моего бывшего делового партнера. Этот процесс был самым ужасным эпизодом нашей с Ким жизни. Если бы не Чак, то не знаю, где бы мы с ней сегодня были.
В конечном итоге Чак Лотцар стал для нашей компании «Rich Dad» не просто юрисконсультом. С его помощью она стала сильнее, укрепила свой кадровый состав и повысила прибыльность. Лично я стал более зрелым бизнесменом и избавился от многих прежних сумасбродных привычек, что для меня самого является чудом. Чак не только повысил наш уровень благосостояния. Благодаря ему мы с Ким стали более грамотными предпринимателями и инвесторами.
Мораль всего сказанного такова: зачастую наши самые плохие сделки с самыми худшими людьми позволяют отыскать самых лучших.
Роберт Кийосаки
Я знаю, что юристы смотрят на мир не так, как большинство других людей. Обычные рабочие отношения представляются им как контракт между двумя сторонами со всеми свойственными ему оговорками, ограничениями и уступками на тот случай, если отношения вдруг начинают портиться. Объект недвижимости – это для них не просто здание, а имущественная масса, для которой свойственна определенная юридическая форма собственности, распределение рисков и обязанностей, а также множество других юридических тонкостей и толкований, связанных с ее развитием, управлением и возможной продажей.
Я не сомневаюсь: вы считаете, что жить значительно проще, не забивая себе голову юридическими премудростями. Вероятно, вы правы. Но лично мне жизнь юриста, особенно специализирующегося на проблемах недвижимости, приносит много приключений и вызовов и доставляет огромное удовлетворение. Я имею в виду удовлетворение от работы, в результате которой люди реализуют свои мечты и спокойно спят по ночам, зная, что имущество их семей надежно защищено. Эта профессия заставляет меня постоянно учиться, и мне это очень нравится. Недвижимость – очень динамичная сфера деятельности, которая вносит новизну и свежесть в мой каждый рабочий день.
Вероятность того, что глава, написанная юристом, окажется в этой книге на первом месте, очень мала, поэтому я предполагаю, что вы уже прочли несколько глав. А если так, то вы, должно быть, уже заметили, что авторы постоянно затрагивают тему команды – тех профессионалов, благодаря которым совершаются сделки с недвижимостью. Многие из авторов приводят перечни участников команды, которые необходимы для работы с недвижимостью.
Что ж, я тоже внесу свою лепту. Команда – это фактор, определяющий успех или провал проектов с недвижимостью. В моей практике встречались команды, которые добивались успеха, казалось бы, без всяких видимых усилий, но были и такие, которые работали с натугой, но заранее были обречены на неудачу. Есть ли способы, гарантирующие создание успешной во всех отношениях команды? Ответ однозначен: нет. Вы можете лишь прилагать к этому усилия, но при этом ясно осознавать, что ваша команда, особенно на начальном этапе, будет, скорее всего, где-то посередине между этими двумя крайностями. Ваша задача – собрать команду профессионалов и наладить такое руководство ими, чтобы с каждой новой сделкой они работали все лучше.
Мое отношение к команде и ее участникам отличается от взглядов многих авторов этой книги, потому что я сам являюсь членом команды. Большинство авторов – инвесторы, которые руководят коллективом. Они дают поручения членам команды и выслушивают их советы. Я же как раз один из тех, кому дают поручения и кто высказывает рекомендации. Поэтому у меня несколько иная точка зрения. Если добавить сюда, что я, как юрист, вообще смотрю на жизнь по-другому, то можно понять, что при написании этой главы я ставил перед собой три основные цели:
1. Рассказать, кто вам нужен в команде и как определить, что вы взяли в нее победителя.
2. Идентифицировать известные риски и убедиться, что они справедливо распределены между всеми сторонами, включая участников команды.
3. Выработать критерии результативности и убедиться, что все члены команды работают в соответствии с ними и соблюдают установленные сроки.
Как видите, здесь проявляется мой менталитет юриста. Я знаю, что ваша команда не будет идеальной, как бы вы ни старались соблюдать все рекомендации, данные в этой книге, как бы тщательно ни подбирали людей и какими бы хвалебными рекомендациями они ни располагали. Жизнь и недвижимость устроены не по шаблону. Так что же делать? Попросту делайте то, на что способны, и старайтесь обезопасить себя с тыла.
Вы можете сказать: «А нужны ли все эти хлопоты с созданием команды? Мой проект достаточно прост, и большую часть работы я могу сделать самостоятельно. Моя команда должна быть минимальной по составу. И это избавит меня от многих проблем». Но прежде чем так поступить, постарайтесь понять, что, работая с недвижимостью, очень трудно сделать что-нибудь в одиночку. Это командная игра, и поэтому я выработал три правила, по которым она должна проводиться.
Потребность в команде нигде не проявляется так остро, как в период подготовительных мероприятий, предшествующих моменту покупки. Это абсолютно необходимая часть любой сделки с недвижимостью. Если у вас хорошая команда, то недвижимость может доставить вам массу радости, так как зачастую в ней удается обнаружить скрытые драгоценные камни, сигнализирующие о дополнительных прекрасных возможностях. С другой стороны, вы можете оказаться обладателем проблемной собственности, и вам придется жить в постоянном кошмаре из-за команды, которая упустила что-то существенное в подготовительный период.
Необходимо помнить, что на подготовительные мероприятия обычно отводится не менее шестидесяти дней. За это время в объекте недвижимости необходимо выявить все проблемы и возможности и прийти к выводу, даст ли вам эта сделка доход и какие условия для этого надо соблюсти. Этот период предназначен также для того, чтобы выявить и, по возможности, устранить (или смягчить) риски для всех сторон – покупателя, продавца, кредитора и многочисленных третьих лиц, включая профессионалов из вашей команды.
Три правила игры, выработанные Чаком
Правило № 1. Талант себя обязательно проявит. Вы должны твердо усвоить, что включение в команду способных и талантливых специалистов служит вашим интересам. Со временем неизбежные начальные расходы на это окупят себя сторицей.
Правило № 2. Вы покупаете «мозги», поэтому дайте людям возможность в полной мере использовать их для решения ваших проблем. Участники команды должны без утайки и с полной откровенностью докладывать вам обо всех деталях и обстоятельствах сделки. Вы должны быть в курсе всех проблем, чтобы отыскать их решение и определить, во что они вам обойдутся. К сожалению, бывает так, что стоимость продолжения процесса начинает перевешивать будущую выгоду, и вам приходится останавливаться, чтобы впоследствии не выбрасывать деньги на ветер.
Правило № 3. Лучше взять в команду специалиста с выдающимися знаниями и умениями, чем человека, который просто участвовал в прошлом в совершении ряда аналогичных типовых сделок.
В соответствии с правилом № 2 на подготовительном этапе вам нужна команда, которая готова высказать всю правду о приобретаемой недвижимости, даже если эта правда горькая. Ваши эксперты и консультанты не должны скрывать от вас неприятные факты, чтобы была возможность вовремя отказаться от неприемлемой сделки. Итак, с точки зрения участника команды и юриста я хочу сказать, какие люди вам требуются в команде и в чем заключается их роль.
Помните, что речь идет только о ключевых фигурах, которые вам понадобятся при заключении практически любой сделки. Я считаю, что люди в целом делятся на две категории: одни ориентируются в основном на широкое сотрудничество, а другие только на выполнение своих узких функций. Хотя моя юридическая практика изначально нацелена на ограниченный круг проблем, сам я лично настроен на сотрудничество с другими участниками команды, которые имеют такие же взгляды. Я готов работать и с теми, кто занят только своими узкими задачами, но считаю, что у них ограничены возможности и способности по решению комплексных проблем, особенно когда их часть работы уже завершена.
Заметьте, речь идет не просто о юристе, а о юристе, специализирующемся на недвижимости. Об этом необходимо заявить с самого начала. Сделки с недвижимостью имеют существенные отличия от всех остальных, поэтому очень важно нанять юриста, который разбирается в вопросах недвижимости и имеет соответствующий опыт. Одной только специализации в области общего хозяйственного права недостаточно.
Я с такой настойчивостью подчеркиваю это потому, что хороший юрист, разбирающийся в недвижимости, может снять с вас большую нагрузку, защищая ваши тылы и координируя действия всей команды. Опытный юрист достаточно самостоятелен и уверен в себе, но в то же время хорошо знает, когда необходимо обратиться за помощью к вам или другому члену команды. В сделках с недвижимостью бывают нюансы, с которыми юрист, каким бы опытным он ни был, еще не сталкивался. Вам совсем ни к чему, чтобы он самостоятельно набирался опыта за ваш счет. Он должен лишь располагать широким кругом связей как внутри фирмы, так и за ее пределами, которые помогут ему решить любую проблему.
Зачастую юрист берет на себя также задачу по составлению и соблюдению бюджета и графика работ на подготовительный период. Это значит, что он должен появиться в вашей команде одним из первых, чтобы подготовить документы, необходимые на самых ранних этапах, в частности, график сроков и протокол о намерениях, а также своевременно обнаружить и устранить все сомнения и риски в уже имеющейся документации.
Хороший юрист – это ваш лучший союзник. Мне часто приходится давать советы и консультации, которые способствуют совершению сделок с недвижимостью и развитию бизнеса клиентов в целом. У себя в фирме мы подходим к проектам с позиций заказчика, желающего знать все о препятствиях, стоящих у него на пути, и, естественно, о нестандартных способах их преодоления. Если ваш юрист только выявляет проблемы, но не указывает, как их решать, то это явный признак того, что его пора менять. В случае, когда его неуважительное, пассивное или слишком агрессивное поведение в отдельных ситуациях вызывает у вас дискомфорт, то опять же вам, скорее всего, понадобится новый юрист.
Реальная история
Любая сделка с недвижимостью имеет свои особенности и отличия, но среди них встречаются и поистине уникальные, которые порой заставляют всю команду работать за гранью собственных возможностей и творить чудеса.
Инвесторы могут легкомысленно полагаться на свои способности преодолевать многочисленные препятствия и порой теряют бдительность, встречаясь с ситуацией, которая способна сорвать все планы. Я вспоминаю одну группу клиентов, у которых за плечами было множество успешных сделок с недвижимостью. Все они были умными и проницательными бизнесменами, однако непрерывные прошлые успехи отрицательно сказались на их способности трезво оценивать обстановку. Они не смогли отказаться от покупки недвижимости, хотя и знали, что в этом многоквартирном жилом доме имеются явные и скрытые недостатки, а сроки выполнения многих регламентных ремонтных работ по отопительным и вентиляционным системам просрочены. Устранение недостатков потребовало серьезного ремонта, в результате чего здание просело в грунт более чем на тридцать сантиметров! Независимо от того, каких успехов вы добивались в прошлом, вам необходимо подходить к каждой новой сделке словно в первый раз.
Именно поэтому вам требуется сильная команда с определившимся костяком, работа которой всегда стабильна и предсказуема. Чем дольше вы сотрудничаете с ней, тем эффективнее будут результаты.
По роду деятельности нам приходится читать и анализировать все документы, касающиеся сделки, в том числе отчеты третьих лиц об обследовании здания, договоры купли-продажи, кредитные банковские документы. Зачастую нас просят составить проекты этих документов, а также учредительные договоры инвестиционных товариществ.
Вы ищете юриста?
На что надо обращать внимание и чего следует избегать
То, что вам нужно:
• умение применять накопленные знания и опыт;
• наличие времени для оказания вам помощи;
• понимание своих профессиональных ограничений;
• готовность принять помощь от других юридических фирм;
• способность работать в команде;
• опыт совершения различных видов сделок с недвижимостью;
• опыт проведения сложных комбинаций по финансированию покупок;
• общий подход к ведению дел (отчасти джентльмен, отчасти бульдог);
• наличие поддержки со стороны юридической фирмы (длинная скамейка запасных).
Чего надо опасаться:
• проигранные дела;
• жалобы от клиентов на непрофессионализм;
• наличие опыта в составлении деловой документации и ведении судебных дел, но отсутствие связи со сферой недвижимости;
• поведение, вызывающее у клиента дискомфорт.
Юрист может выставлять клиенту счета на почасовую оплату услуг или заключить соглашение на выполнение определенного комплекса работ. Если работа выходит за рамки оговоренного объема, то все дополнительные действия выполняются на условиях почасовой оплаты. Существует и другой способ расчетов: почасовая оплата заранее оговоренного объема работы. В таких соглашениях обычно подробно оговариваются все необходимые действия юриста, а непредвиденные отклонения и дополнения оплачиваются по окончании работы. Но подобные условия могут привести к недоразумениям между юристом и клиентом. Необходимо, чтобы юрист предусмотрел непредвиденные обстоятельства, которые могут либо сыграть вам на руку, либо уберечь от неблагоприятных последствий. Если же вы посчитаете, что поиски таких непредвиденных обстоятельств могут вам слишком дорого обойтись, то тем самым будете препятствовать собственному успеху. Я считаю справедливым, если юрист получает определенную долю дохода от сделки или сэкономленных денег в случае ее расторжения из-за чрезмерного риска, и это будет идеально отвечать интересам обеих сторон.
О проекте
О подписке