Часть I
Ипотека в феодальной оболочке

Глава 1
Начало ипотеки в России (XV – первая половина XVIII в.)

1.1. Средневековая ипотека в России (XV–XVII вв.)

В средневековой России, как и повсюду в Европе, распространение ипотеки было связано со становлением ростовщического и торгового капитала, с одной стороны, и развитием феодального землевладения – с другой. Отличие России от Европы в этом отношении заключалось в том, что в первой данные процессы отставали по времени и выступали в более архаичных формах. Залог недвижимого имущества, и прежде всего вотчинных (наследственных) владений, широко практиковался еще в XV в., в завершающий период объединения русских земель вокруг Москвы. Это было связано с тем, что с середины XV в., вследствие хозяйственного оживления в стране и интенсивного развития различных форм феодальной собственности, растет интерес феодалов к земле. Сохранившиеся частноправовые акты (закладные, раздельные, полюбовные, разъезжие, меновые и др.) свидетельствуют о возрастании ценности земли в феодальном обществе и обострении борьбы за нее. Закладные, оформлявшие денежный заем (под проценты или без процентов) под залог недвижимого имущества, являются едва ли не самыми распространенными среди этих актов^[63].

В России, в отличие от ряда других феодальных государств Европы, не было иностранных купцов, которые бы специализировались на ростовщически-кредитных операциях (собственники ломбардов в Англии в XIV–XV вв., еврейские и германские купцы во многих странах средневековой Европы в XV–XVI вв.). Представителями ростовщического капитала в России выступали отечественные купцы, еще чаще – крупные землевладельцы, накопившие большие состояния, а также монастыри^[64]. Кстати, и купцы, и крупные землевладельцы могли выступать как «банкирами», так и заемщиками. Это свидетельствует о том, что ростовщическая деятельность в то время еще не выделилась в самостоятельную предпринимательскую сферу, хотя и приносила приличный доход.

Безусловно, выдачу ростовщиками ссуд под залог недвижимого имущества (и прежде всего земли) нельзя считать ипотекой в полном смысле этого слова, так как в данном случае не соблюдается главный принцип «классической» ипотеки: выдача ссуд под залог недвижимости осуществляется на длительный срок под низкий процент. Скорее здесь уместен термин «протоипотека» (или «ростовщическая ипотека»).

Притягательность ростовщических операций, при наличии резервов свободных денежных средств, разумеется, понятна. Но что же подталкивало феодалов-вотчинников идти на полулегальные операции с недвижимостью? Ответ прост: стремление получить эти свободные денежные средства. В условиях господства натурального хозяйства, низкого уровня развития экономических связей, ограниченности денежных ресурсов у государства возникало несоответствие между растущими потребностями феодалов (и прежде всего крупных, принадлежавших к столичной знати) и теми денежными средствами, которыми они располагали благодаря получению феодальной ренты. Все это создавало предпосылки для роста задолженности землевладельцев.

В XV–XVII вв. в России получила распространение такая форма залога, при которой с установлением залога кредитору передавалось владение заложенным имуществом. Глубокая разница между владением и собственностью тогда еще не осознавалась. Закладная и купчая считались актами, близкими между собой, а залог носил, по существу, характер отчуждения. Из документов того времени видно, что в случае несостоятельности должника вотчина переходила в собственность кредитора (монастыря, купца, крупного землевладельца), который становился ее полным владельцем.

Одна из особенностей развития ипотеки в этот период заключалась в том, что кредит под залог недвижимости по условиям предоставления мало чем отличался от других форм кредита. Чрезвычайная ограниченность «свободных» средств на «денежном рынке», правовая необеспеченность кредита, отсутствие каких-либо организованных форм кредитования делали кредит очень дорогим^[65].

К середине XVI в. задолженность землевладельцев достигла таких размеров, что государство вынуждено было оказать помощь «опоре трона». В начальный период царствования Ивана Грозного, который получил в исторической литературе название «десятилетие реформ» (даже такой деспот, как Иван IV, не избежал увлечения реформаторством), был издан первый указ, регулирующий отношения между кредиторами и заемщиками. В 1558 г. правительство освободило заемщиков от уплаты процентов в течение пяти лет и установило их максимальный размер в дальнейшем – 10 % вместо принятых на практике 20 %, т. е. уменьшило процент с «наспы» (погашение ссуды) вдвое, и рассрочило возвращение полученных ссуд на пять лет. Через год, в 1559 г., такие же условия были распространены и на займы, полученные под обеспечение землей. Этим указом правительство показало, что оно знало о залогах недвижимой собственности, но при этом не узаконило практику ипотеки.

С началом перехода к абсолютизму в середине XVII в., при отце Петра Великого, царе Алексее Михайловиче, государство все более активно выступает в качестве организующей и контролирующей различные сферы жизни общества силы. Центр тяжести политики государства в отношении служилого сословия находился в регулировании поземельных отношений.

Правовое обеспечение феодальной земельной собственности нашло отражение в Соборном уложении 1649 г. – главном в течение почти двух столетий кодексе России. Законодательному оформлению феодального землевладения, поместного – условного и вотчинного – наследственного, в нем было уделено большое внимание. Хотя эти две формы землевладения сближались, было разрешено закладывать только вотчинные владения и установлен порядок их выкупа. В главе XVII «О вотчинах» (ст. 27–42) Соборного уложения даны законодательные нормы «заклада» вотчинных земель^[66]. Здесь уже представлена вся процедура залога и предусмотрены разные варианты отношений между «закладчиками» и «ссудодателями». Несмотря на развивающиеся кредитные отношения, Соборное уложение запрещало брать деньги «в рост», т. е. процентные ссуды были запрещены. Попечительная политика правительства по отношению к заемщикам-вотчинникам была направлена на то, чтобы смягчить губительные последствия кредитных отношений. Закладная приравнивалась к купчей: «А кто вотчину родовую или выслуженную продаст или заложит, и его детям или внучатам впредь до тоя вотчины дела нет, и на выкуп им тоя вотчины не давати» (ст. 27). Земля при залогах сразу после получения ссуды передавалась во владение и пользование заимодавцу, а доход с земли являлся как бы «ростом», т. е. обеспечивал уплату процентов за предоставленную ссуду. При выкупе вотчины заемщик должен был погасить ссуду и оплатить «прибылые крестьянские дворы» и «прибылое вотчинное строение»: «…у кого в вотчине прибыло дворов крестьянских, и в них людей, и росчистныя пашни и сенных покосов из лестные поросли, и за то прибылое вотчинное строение вотчинником, что учнет выкупать, по суду и по сыску: за крестьянский двор с людьми пятидесят рублев; за распашную землю, которая росчищена внов из лесные поросли, по три рубли за десятину; за сенные покосы, которые росчищены внов из лесные же поросли, по два рубли за десятину; а за церковное строение, и за боярские и за людские дворы и за мельничное и прудовое строение платить денги, смотря по строению и по оценке сторонних людей» (ст. 27).

Срок ссуды не должен был превышать 40 лет: «А судити о вотчине за сорок лет, а которые вотчины будут в купле, или в закладе больши сорока лет, а вотчинники о таких вотчинах учнут после сорока лет бита челом на выкуп, и таких вотчин после указанных сорока лет на выкуп никому не давати» (ст. 30).

В случае просрочки времени погашения ссуды вотчина переходила в собственность ссудодателя: «А будет кто закладную вотчину кому просрочит, и учнет о выкупке той своей вотчины бита челом государю после сроку, и ему в том отказать, и закладные его вотчины на выкуп ему не давать, а велети такими закладными вотчинами владеть тем, у кого они в закладе будут» (ст. 33).

По Соборному уложению было окончательно запрещено передавать вотчины в заклад Церкви, которая раньше играла в протоипотечных отношениях главную роль: «…впредь с нынешнего уложения патриарху, и метрополитом, и архиепископом, и епископом, и в монастыри ни у кого родовых и выслуженных и купленных вотчин не покупати и в заклад не имати, и за собою не держати…» (ст. 42).

Так было положено начало законодательному оформлению ипотеки в России. В истории ипотеки это является событием чрезвычайной важности, а царь Алексей Михайлович Романов приобретает ореол «отца российской ипотеки». Несколько позже, в 1656 г., Алексей Михайлович разрешил получать ссуды и под незаселенные поместные (т. е. полученные за службу) земли. В 1685 г., в правление его дочери Софьи Алексеевны, был издан закон, по которому обеспечением залога могло стать любое имущество, в том числе и крепостные, если заимодавец по сословному положению имел право на владение крепостными.

1.2. Ипотека в первой половине XVIII в.

Новый этап в развитии ипотеки в России начинается в XVIII в. Первая четверть XVIII в. – время коренных преобразований в России. Создание крупной промышленности, развитие внутренней и внешней торговли, постепенная денатурализация хозяйства явились важными факторами экономического развития того времени.

«Программа реформ» Петра Великого предусматривала проведение масштабных экономических, социальных и политических мероприятий, направленных на модернизацию общества, процесс преобразований, охватывающий все сферы общественной жизни. Но прежде всего – это переход от традиционного общества с отношениями личной зависимости к индустриальному обществу с рыночными отношениями.

Необходимость преобразований была вызвана тем, что Россия отставала по уровню развития от ведущих стран Западной Европы, даже тех из них, в которых, подобно России, господствовали феодальные отношения (например, Франции). Отставание от Запада угрожало независимости России, с одной стороны, сдерживало ее экспансию – с другой. Роль лидера модернизации стало выполнять государство. Однако, даже завоевав статус мировой державы в результате победоносного завершения Северной войны, Россия во многих сферах социальной жизни сохранила черты традиционного общества. Заимствование в XVIII в. новых, уже апробированных на Западе форм организации производства (мануфактуры), капитала (акционерные общества), торговли (биржи), кредита (банки), а также техники, теоретических и прикладных знаний и приглашение иностранных специалистов не изменили сути системы. Эти новшества тут же ею прочно «схватывались» и, трансформируясь, способствовали ее консервации. С этого времени в нашей истории тесно переплелись старое – традиционное и новое – европейское, которое на российской почве часто изменяло свой облик до неузнаваемости.

Необходимость инвестиций в крупную промышленность поставила перед правительством проблему организации кредита. Государство само взяло на себя функцию кредитора: промышленники стали получать казенные ссуды на очень льготных условиях^[67]. Функции своеобразного промышленного банка или ссудной кассы по финансированию промышленности в XVIII в. выполняла Мануфактур-коллегия^[68]. Кредитные операции Коммерц-коллегии, намеченные Петром I в ее регламенте (1725 г.), на практике не осуществлялись. В первой половине XVIII в. разрабатываются первые проекты создания банков для кредитования торговли и землевладельцев под залог недвижимости, но в то время они также не были осуществлены^[69]. Что же касается других форм кредита, то здесь мало что изменилось: на практике в роли заимодавцев и для купцов-торговцев, и для дворян-землевладельцев по-прежнему выступали ростовщики.

Начало модернизации в Петровскую эпоху, безусловно, затронуло владельцев феодальной земельной собственности, но они сохранили приоритеты во всех областях социальной, политической и экономической жизни страны.

Проблемы, которые стремился решить Петр I в отношении дворянства, были связаны, прежде всего, с земельной собственностью как его экономической основой. Дело в том, что существование сложившейся системы наследования вотчинных владений, при которой каждое новое поколение стремилось к отделению своей части от родовых или общесемейных владений, вело в перспективе к распылению земельной собственности пропорционально росту численности правящего класса. До определенного времени другая форма собственности – служилое поместное землевладение – являлась условной (т. е. предоставлялась с условием службы) и находилась под контролем государства. Однако со времени Соборного уложения 1649 г. шел процесс слияния этих двух форм землевладения и все большее количество земель вовлекалось в орбиту практики наследования, а следовательно, и дробления земельного фонда. Петр I, с присущей ему дальновидностью, сумел осознать эту опасность с точки зрения интересов государства и дворянского сословия.

В отношении дворянства как оплота молодой империи Петр I ставил двуединую задачу: стабилизировать его экономически и сделать его «социально активным». Эта задача решалась «одним махом». По указу «Об единонаследии» от 23 марта 1714 г. Петр I ограничил право распоряжения «недвижимыми имениями» (именно в этом законодательном акте появилась формулировка «недвижимые имения», что уравнивало статус поместья и вотчины)^[70]. Вводился майорат: наследование земельных владений переходило к одному из сыновей, тем самым делалась попытка предотвратить нараставшее дробление земельного фонда и социальную деградацию правящего сословия. Сыновья, не получившие наследства, должны были «хлеба своего искать службой», т. е. служить по военному или гражданскому ведомству, заниматься коммерцией, «художествами» или «иттить… в белые священники». Благополучию дворянства, по мнению Петра I, угрожал не только раздел недвижимого имущества (который «приводил их в бедность»), но и залог имений под ростовщический процент. Веря во всемогущество закона, он в одном из сопутствующих указу «Об единонаследии» законодательных актов запретил заклад «недвижимых имений» у ростовщиков. Дворяне чрезвычайно враждебно встретили закон о майорате и продолжали тайно закладывать свои владения. По мере нарастания тенденции дробления дворянской земельной собственности нужда в кредите не уменьшалась, а напротив, возрастала.

При жизни Петра I предпринимались специальные меры контроля за соблюдением изданных им законов. Судя по сохранившимся сведениям, пассивное противодействие феодальных владельцев попытке законодательным путем ограничить их права на бесконтрольное распоряжение земельной собственностью было довольно устойчивым.

В последующий период, известный под названием «Эпоха дворцовых переворотов» (1725–1762 гг.), главным содержанием внутренней политики самодержавия стало увеличение социальных привилегий правящего класса и расширение его владельческих прав на землю и на крестьян. По данным на 1737 г., в стране насчитывалось 64,5 тыс. помещичьих владений и 6 млн крепостных, а численность всего населения Российской империи равнялась 18 млн чел. Каждый новый носитель власти (а вернее – каждая, так как в России наступило время «царства женщин») хорошо понимал, что его благополучие на троне зависит от поддержки со стороны господствующего сословия. Уже в начале царствования бывшей курляндской герцогини племянницы Петра I (дочери его старшего брата Ивана) Анны Иоанновны, 17 марта 1731 г., был ликвидирован майорат, а срок службы дворянства (при Петре I – пожизненный) сокращен до 25 лет. Процесс прогрессирующего дробления недвижимых имуществ стал характерной чертой дальнейшей эволюции дворянского землевладения.

Происходило именно то, о чем Петр I говорил в своем указе «О единонаследии»: «Например, ежели кто имел тысячу дворов и пять сынов – имел дом довольный, трапезу славную, обхождение с людьми ясное; когда по смерти его разделится детям его, то уже только по двести дворов достанется, которые, помня славу отца своего и честь рода, не захотят сиро жить… то уже с бедных подданных будет пять столов, а не один, и двести дворов будут принуждены едва ли не то ж нести, как тысяча несла (а государственные подати податьми), от чего не разоренья ли суть людям, и вред интересам государственным». А сами дворяне, «тако далее умножаясь, в такую бедность придут, что… знатная фамилия вместо славы, поселяне будут, как уже много таких экземпляров (образов) есть в российском народе». В исторической перспективе это вело к экономической и социальной деградации и маргинализации значительной части «благородного сословия». А. Т. Болотов, идеолог дворянства середины XVIII в., рисовал «страшные картины» утраты дворянством своих владений: «Роскоши и непомерное мотовство большей части наших дворян скоро произведут то, что большая часть наших сел и деревень принадлежать будет фабрикантам, купцам, подьячим, докторам и лекарям, и не мы, а они господами и владельцами будут»^[71].

В этот период был основан первый официальный кредитный орган, поставленный на службу дворянству, точнее – придворной знати. Прав был К. Маркс, утверждая, что «развитие кредитного дела совершается как реакция против ростовщичества»^[72]. Желая избавить верхушку дворянства от «лихоимства ростовщиков», Анна Иоанновна в 1733 г. специальным указом «О правилах займа денег из Монетной конторы»^[73] предписала последней, занимавшейся чеканкой монет, выдавать ссуды под залог золота и серебра. Необходимость организации государственного кредита в указе объяснялась тем, что «бессовестные грабители» (т. е. ростовщики) берут чрезвычайно высокий процент – по 12, 15 и 20 %. Ссуды из Монетной конторы выдавались из расчета 8 %, причем в указе оговаривалось, чтобы «алмазных и прочих вещей, а также деревень и дворов под заклад и на выкуп не брать». Это обстоятельство, на наш взгляд, можно рассматривать как показатель отрицательного отношения правительства к залоговым операциям с недвижимостью, в которых оно (и не напрасно) усматривало угрозу феодальному землевладению. Об этом же свидетельствуют правительственные зигзаги в отношении залогов дворянских земель у ростовщиков.

В 1744 г. той же Анной Иоанновной был подписан новый указ, запрещавший обращение закладной в купчую при частных сделках. Заложенное недвижимое имущество в случае неуплаты должно было продаваться с публичного торга. Тем самым правительство вновь узаконило залоговые операции с недвижимостью и попыталось регламентировать их. Само того не подозревая, правительство сделало шаг вперед по пути развития залогового права, хотя цель при этом ставилась совсем иная – предотвратить переход земли в руки ростовщиков, которые в большинстве своем не принадлежали к дворянскому сословию. Однако результат оказался нулевым. Объявленные к продаже земельные имущества через подставных лиц по-прежнему приобретались теми же ростовщиками^[74]. В 1754 г. при Елизавете Петровне была восстановлена старая система залогов земель, действовавшая еще в XVI–XVII вв., при которой заложенная земля переходила во владение заимодавца.

В противовес исподволь развивавшемуся процессу «подрыва устоев» феодальной собственности на землю прави тельство всячески стремилось расширить права дворянского сословия и укрепить дворянское землевладение.

В 1754 г. началось так называемое Генеральное межевание земель, одной из целей которого было восстановление «чистоты» дворянской природы земельной собственности. Всем недворянам предлагалось в шестимесячный срок продать свои земельные приобретения, в том числе и земли, полученные в результате неплатежей по ипотечным ссудам. Кроме того, была ужесточена политика в отношении ростовщиков. Расценивая ростовщиков как «грабителей и губителей» дворянства, Елизавета Петровна 23 июня 1754 г. подписала указ «О наказании ростовщиков»^[75]