Вы знаете, куда инвестировать

Сначала один, а потом вместе с растущей командой я долгое время помогал людям сдавать их помещения в аренду. Мы приобретали опыт и знания в качестве агентов по недвижимости. А еще нам открывались конкретные кейсы: как, что и по какой цене покупали клиенты, сколько они зарабатывали. Поэтому, когда было решено не только предоставлять услуги, но и самостоятельно инвестировать, мы не изобретали велосипед. Мы действовали по аналогии, с опорой на накопленный опыт.

Не всем подойдет сначала примерить роль брокера, а только потом инвестора, как это сделал я. Поэтому, на мой взгляд, возможные сценарии для любого желающего заняться инвестициями в недвижимость будут разворачиваться от уровня располагаемого дохода на старте, личной мотивации и свободного времени. Если у вас есть бизнес или высокооплачиваемая работа, вы вряд ли найдете время и силы на то, чтобы с головой погрузиться во все тонкости новой для вас сферы. И тут на помощь приходят профессионалы вроде меня, которые позволят вам получать пассивный доход от инвестиций в недвижимость, продолжая развивать свое дело или сконцентрировавшись на своей карьере.

Накопленная экспертность

Яркой иллюстрацией того, о чем я говорю, будет мой личный опыт. Знаете, какие объекты я выбрал для первых инвестиций? Те, что находились рядом с моим домом. Почему? Потому что на тот момент это был единственный район города, который я хорошо знал: когда и где появится станция метро, что планируется в плане дорожных развязок, каковы перспективы развития инфраструктуры. Карта, которая подсказывала мне, где именно нужно искать подающий надежды коммерческий объект, была в моей голове.

Я уже давно не живу в том районе, но мы и по сей день ведем там проекты. Потому что знания и дотошность – это главные инструменты успешной инвестиции. Без них растут шансы допустить критическую оплошность.

Однажды мои знакомые приобрели огромный заброшенный, старый объект 15 000 «квадратов» под реконструкцию около метро «Дубровка» в Москве. Назовем условную цену покупки – 100 миллионов рублей. При покупке оно было обесточено, и на этапе приобретения почему-то никто не придал этому значения. И вскоре выяснилось, что электричество поступало от находящегося поблизости завода. И чтобы провести линию напрямую, пришлось бы заплатить 30 % от стоимости объекта. А аффилированные с заводом лица сказали примерно следующее: «Провести электричество вам обойдется в 30 миллионов. Но для вас мы включим рубильник всего за 15! Всего 15 миллионов, и в вашем здании появится свет! Либо мы можем выкупить ваш объект. За 50 миллионов, например». Я пытался помочь моим знакомым, но это была заранее спланированная ловушка со стороны завода, который мог просто выкупить с колоссальным дисконтом данное здание.

Этот эпизод наглядно демонстрирует, насколько важна экспертность, приобретаемая с опытом. И насколько недобросовестным может оказаться продавец.

В то же время в экспертной практике докопаться до скрытых деталей и неочевидных нюансов – значит найти повод для торга, побороться за цену. И при желании купить объект с внушительным дисконтом, ниже рыночной цены.

Вы повсюду свой

Я назову еще одно качество, которое отношу к важным экспертным компетенциям инвестора, – коммуникабельность. Потому что база ваших профессиональных контактов – это тоже своего рода капитал. Связи в среде предпринимателей, девелоперов, чиновников – то, что порой приносит эксклюзивную информацию, доступ к инсайдам рынка и городской инфраструктуре. Спустя годы кропотливой работы я могу сказать без лишней скромности: мы знаем многих людей, а они знают нас. Это не просто репутация. Это наш полезный актив.

Наши нехитрые умозаключения:

Если у вас есть существенный свободный капитал и недостаток экспертизы в особенностях рынка, доверьтесь профессионалам. И откройте для себя заманчивый мир инвестиций в недвижимость.

Если у вас есть представления о перспективах хотя бы одной локации в городе и/или приятельские отношения со сведущими людьми, а также знания в области оценки недвижимости, но есть дефицит свободных средств, займитесь брокерской деятельностью, чтобы отточить навыки и создать финансовую подушку. С заделом на будущие инвестиции, разумеется. И не забывайте о такой опции, как банковские кредиты.

Глава 2
Инвестиции… с особенностями

Пока я всего лишь легкими мазками очертил для вас контур будущих возможностей. Но картина будет неполной и, пожалуй, далекой от реальности, если мы не рассмотрим конкретно преимущества и недостатки инвестирования в объекты недвижимости.

Начнем с минусов, потому что… с ними не все так однозначно. Сказать по правде, выше я уже разобрал одну из проблем – высокий порог входа по стартовому капиталу и уровню осведомленности о состоянии рынка. Но, как показала цепочка моих рассуждений, этот порог вполне преодолим, если соблюдать последовательность действий. Пройдемся по другим недостаткам, попутно развенчивая распространенные мифы.

Долгие деньги

В бизнесе, связанном с недвижимостью, вряд ли получится обогатиться в два счета и вдруг в один из дней проснуться миллиардером. Это рынок трудоемких и протяженных по времени процессов, рынок вдумчивого перспективного планирования. Здесь ничего не делается наскоком, впопыхах.

Инвестор ориентируется на стандартный цикл: покупая что-то, мы заранее знаем, что не продадим этот объект в кратчайшие сроки. То, что я называю очень быстрой продажей, занимает полгода. Средний срок – это год, полтора, даже два. Все, что сверх этого, – долгосрочные проекты.

Средняя доходность инвестирования в недвижимость в пассивном режиме (когда просто получаем арендную плату за объект) составляет 5–15 % годовых. Если же инвестирование в недвижимость превращается в довольно успешный бизнес со множеством сделок, то доходность возрастает до 20–50 % годовых. Бывают случаи, когда доходность может составить 100 % годовых, однако для этого нужны определенные условия. Например, наша компания в период пандемии коронавируса сделала квантовый скачок за счет роста стоимости недвижимости. В тот период недвижимость выросла на 20–30 % плюс доход, который планировался изначально при покупке, в размере 25 %.

Приведем два показательных примера.

22 марта 2021 г. компания приобрела две квартиры в жилом комплексе, расположенном напротив международного делового центра «Москва-Сити». Вот результаты:

Вместе с тем инвестирование в недвижимость позволяет собственнику тратить меньше времени на управление этим процессом и заниматься параллельно другими видами деятельности. Высокая доходность многих видов инвестиционных проектов предполагает меньший уровень безопасности и бо́льшую вовлеченность в процесс управления.

Но смиритесь с тем, что инвестирование в недвижимость не принесет вам мгновенный доход. Это практически нереально. Быстрые и сверхприбыльные операции – единичные случаи при уникальном стечении обстоятельств. Сказать по правде, я считаю, что быстрый доход и стабильный доход – это взаимоисключающие вещи. И из этих двух я выбираю второе. Инвестиции в недвижимость – это не азартная рыбалка удочкой. Это систематическая терпеливая проверка расставленных сетей. Но и размер конечного улова несопоставим.

Чуть что, так сразу…

Рынок недвижимости всегда реагирует на изменения экономической ситуации – и глобальной, и в масштабах страны, и локальной. Как только возникает неопределенность, многие инвесторы предпочитают выйти из текущих проектов, продать объекты и не приобретать новые. Мы же в числе немногих, кто в этой обстановке находит окно возможностей. Буквально сейчас, когда я это пишу, у нас больше клиентов, чем доступных объектов. «Михаил, помогите, пожалуйста, найти объект в пределах 100 миллионов рублей». И прямо сейчас мы с трудом находим подходящие варианты. Нет, на маркетплейсах и классифайдах найдутся тысячи объектов в пределах этой суммы. Но среди тысяч нужно выбрать правильный. В этом и заключается наша работа.

Когда сгущаются тучи, я всегда занимаю позицию посередине: между оголтелыми оптимистами и мрачными скептиками. Стараюсь смотреть на ситуацию объективно и реалистично оценивать перспективы. В случае с недвижимостью все предельно понятно: после любого кризиса жизнь непременно налаживается, и происходит компенсирующий, а затем и опережающий рост. Но до сих пор нам удавалось продавать недвижимость и на падающем рынке, выходить из инвестиционных проектов с прибылью, продавать и покупать новые объекты.

Так надежно, что даже скучно

Инвестиции в недвижимость принято считать консервативными, то есть они с наибольшей вероятностью сохраняют капитал и несут наименьшие риски, но платят за это низкой доходностью. Поэтому классические инвесторы часто рассматривают недвижимость как дополнительный, а не единственный источник прибыли, инструмент диверсификации портфеля.

Разберем все по порядку. Почему вкладывать в недвижимость надежно? Во-первых, потому что цена на объекты недвижимости медленно меняется во времени. Даже серьезные изменения накапливаются постепенно и заметны только ретроспективно, когда сравниваешь большие периоды: полгода, год, несколько лет назад и текущий. Недвижимость не дорожает за один день. Курс рубля может падать, банковские вклады – обесцениваться, но купленная квартира или коммерческое помещение останется незыблемым активом, который при благоприятных условиях на рынке будет только расти. У нас, жителей постсоветского пространства, давно, прочно и небезосновательно сложилось восприятие недвижимости как чего-то надежного, солидного и всегда необходимого. Инвестициям в недвижимость в нашей стране исторически доверяют больше, нежели любым другим видам инвестирования.

Во-вторых, у зданий, строений, сооружений низкая амортизация – потеря ценности вследствие постепенного естественного износа при эксплуатации. Конечно, издержки на содержание свежего объекта всегда меньше и постепенно растут со временем. Но как же медленно они растут!

В-третьих, слабое влияние инфляции. Скажем так: жилые и коммерческие площади – это ограниченный ресурс. Город может расти и присоединять новые районы и территории, но ему всегда тесно внутри его границ. Площадь Москвы растет постепенно, она не станет больше по щелчку пальцев. В пределах одного района уместится ограниченное число объектов, и на них всегда будет спрос. Рост населения и развитие инфраструктуры всегда опережают темпы ввода новых площадей. Поэтому недвижимость в перспективных районах сопротивляется любому глобальному кризису и упорно не дешевеет.

В-четвертых, собственность защищается не только государством, но и международным законодательством, что дает определенные гарантии. Любые мошеннические и спекулятивные схемы с вашей недвижимостью можно и нужно оспаривать в суде. Недвижимость может быть передана по наследству, обеспечивая пассивный доход вашим детям.

Но при всей надежности среднюю доходность недвижимости считают низкой. Я полагаю, потому что в основном берут в расчет пассивный доход. То есть купил помещение и зарабатываешь в пределах 10–12 % годовых на аренде. Но моя практика показывает: можно зарабатывать 25–30 %, если, используя опыт и знания, манипулировать рынком, вовремя выкупать и своевременно продавать перспективные объекты. Поэтому, когда кто-то пишет, что нельзя рассматривать недвижимость в качестве единственного источника дохода, я утвердительно киваю. А потом с усмешкой прокручиваю в голове историю своего дела, которое с самого начала целиком было построено вокруг одной только недвижимости.

Глава 3
Выбор инвестиционной стратегии

И вот вы взвесили все за и против, мысленно приготовились, свели лопатки и брови перед тем, как «щучкой» нырнуть в океан рынка недвижимости. Фальстарт! Перед тем как отдаваться на волю течений спроса и предложения, надо бы проложить курс.

Иными словами: какую цель вы преследуете, инвестируя в недвижимость? Собираетесь ли вы активно вовлечься в эту деятельность и отдавать ей все свое время? Или для вас это будут лишь эпизоды? Сфокусируетесь ли вы на получении пассивного дохода или будете зарабатывать на купле-продаже (спекулятивных сделках с недвижимостью)? Вы будете рассматривать в качестве инвестиций коммерческие, жилые или все виды объектов (определиться с сегментом или видом недвижимости)?

Если попытаться собрать все эти вопросы в один-единственный, он будет звучать так: какова ваша инвестиционная стратегия? Давайте найдем ответ вместе.

Пожизненный рантье