Каких требований не было, хотя могли бы быть

– Я рассматривала первый этаж. Обычно это снижает стоимость квартиры, что мне было на руку. Но если выбрать дом с видом на сад или парк и если это высокий этаж, то лично я была готова к такому компромиссу. Я знаю, что бывают красивые решетки, которые днем можно открывать, а на ночь закрывать. Их можно покрасить в белый цвет, и они не будут сильно раздражать. А можно поставить рольставни.

– Наличие балкона. Я не курю, и раньше балкон у меня был. Но там гулял только кот, а я туда не заходила. Так что без балкона я могла бы жить.

– Лифт в доме. Когда он есть, это очень-очень удобно. Но квартира в доме без лифта стоит дешевле, что для меня важно. Детей у меня нет, и можно обойтись без лифта.

– Наличие ванной комнаты. Да, иногда ванной в квартире может не быть (как у меня и было в той квартире, которую я купила), иногда ванна стоит на кухне. Но я планировала капитальный ремонт, поэтому мне это было неважно.

– Меня устраивали смешанные или деревянные перекрытия. Обычно это сильно снижает стоимость квартиры, так как такие дома часто находятся в плохом состоянии и их могут снести в обозримом будущем. Также такие дома пожароопасны. По своему опыту могу сказать, что покупка квартиры в таком доме – это игра в рулетку. Пока вы не обнажите балки пола и потолка, вы не знаете, что с ними творится, и не можете жить спокойно. Я сыграла в такую игру, и мне повезло. Но так происходит не всегда.

– Многие стремятся купить квартиру в самом центре. Я выросла на «Парке Культуры», но сейчас мне там жить неудобно. Я люблю мечтательно гулять часами по разным (не по одному и тому же!) паркам, нюхать цветы, кататься на велосипеде и роликах. Так что расположение квартиры вдалеке от парков – для меня огромный минус.

Про лифт, и каково без него делать ремонт

Без лифта очень сложно ездить в поездки с чемоданами, покупать стиральные машины, кататься на велосипеде, беременеть и ломать ноги. Но неприятнее всего без лифта делать ремонт.

Про ванну на кухне

Я выросла в квартире, где ванная была на кухне. Очень даже нормально, шторкой закрываешь, всех прогоняешь из кухни и плещешься себе. В общем, меня не напугать какими-то мелочами.

Поиск риэлтора, и сколько ему платить

Нужен ли вам риэлтор? Обязательно.

Что он умеет, а вы нет:

– Оценивать юридическую чистоту квартиры. При необходимости он подскажет, нужен ли вам отдельно еще и юрист. Схем мошенничества очень много, и риэлтор знает, на что надо обращать внимание.

– Находить возможности для дополнительной проверки квартиры.

– Разбираться в документах на момент заключения договора с внесением аванса за квартиру, а также в документах на сделке. Иногда в сделке участвует сразу много собственников, и кто-то из них берет кредиты в банке во время сделки. Это куча документов, в которых легко запутаться.

– Подсказывать, какие существуют нормы при заключении сделок. Например, кому-то кажется, что логично во время сделки переводить деньги со счета на счет. Но на самом деле общепринятая практика – арендовать у банка ячейку, то есть платить за квартиру наличными. Для некоторых людей это важно, потому что таким образом сделка становится непрозрачной для банковской системы – кто-то указывает в документах заниженную стоимость квартиры и поэтому, например, не платит налог. Не советую так делать: если вдруг сделка будет признана недействительной, то трудно будет вернуть всю внесенную вами стоимость квартиры, если в документах указана меньшая сумма. Но кому-то просто важно после окончания сделки забрать из ячейки часть денег на свои цели. В общем, именно риэлтор объяснит вам, нормально ли проводить сделку с помощью ячейки или нет.

– В моем случае риэлтор еще и оказывал мне психологическую помощь, и был голосом разума, когда я слишком сильно беспокоилась на пустом месте.

О, а я беспокоилась!

Однажды я не спала целую неделю, уже накануне сделки, прочитав очередную страшилку в интернете и еще раз взглянув на цены в Москве. Ну не может квартира стоить так мало, наверняка есть подстава. Я ворочалась на кровати и придумывала новые, не существующие в природе схемы развода, которые наверняка кто-то против меня нацелил. Но валерьянка и глицин сделали свое дело, и я пришла в себя.

Что вы умеете делать лучше риэлтора

– Вы умеете отвечать на телефонные звонки. Есть тонкий момент. Когда вы выставляете квартиру на продажу, вам начинает звонить много людей, например, 50—100 человек в день, из них большинство – агенты, которые предлагают ненужные вам услуги. В принципе, все же можно и принимать эти звонки самостоятельно. Я так и поступила, но потом мне бывало неприятно из-за собственной грубости. И это сильно мешает работать на своей основной работе.

– Искать себе квартиру. Вот тут вам вообще не нужен риэлтор. Нет никаких закрытых баз квартир. Все объявления есть на «Циане» и «Авито», а также на «Яндекс. Недвижимости». Если вы как следует продумаете свои требования при подборе квартиры, то на самом деле новых подходящих вам вариантов будет не так много. Но очень важно, чтобы риэлтор потом проверил историю квартиры: посмотрел в базе, кто, когда и за сколько ее раньше выставлял.

Как обычно формируется цена на услуги риэлтора?

Как правило, просят процент от стоимости продаваемой квартиры. Но вполне можно найти совсем недорогого специалиста. Я советую искать его только по рекомендации друзей и надежных знакомых.

Стоит заключить договор с риэлтором, где будут письменно изложены все сроки и виды работ, которые он будет выполнять.

Как я нашла квартиру

Наверное, если вы хоть немного в теме, вы уже поняли, что в 2019 году, когда происходили эти события, найти квартиру в соответствии с моими ожиданиями по этой цене было абсолютно невозможно. Просто потому что стандартная цена такой квартиры была около 10 000 000, это если вообще без ремонта.

Но мне это удалось!

Итак, спустя несколько месяцев после того, как я начала искать квартиру, я нашла на «Циане» объявление о продаже квартиры, которая мне подходила по всем параметрам. И стоила она как раз столько, сколько нужно. К тому же она мне очень понравилась. Это, конечно, самое главное, и происходит не так уж часто. Было несколько нюансов, которые и привели к тому, что цена ее была снижена до нужного мне уровня:

– Дом был бывшим общежитием. С юридической точки зрения это не было проблемой. Но людей это отпугивало и снижало количество желающих купить эту квартиру.

– Владельцы прожили в доме всю жизнь, устали от бытовых неудобств (о них – ниже), не считали высокие потолки чем-то ценным и хотели уехать поскорее, потому что у них были семейные обстоятельства, которые этого требовали.

– Это был дом с деревянными перекрытиями, и на потолке кое-где были следы протечек. Когда-то в этих местах протекала крыша. Но на момент описываемых событий она была уже приведена в порядок после того, как хозяева судились с управляющей компанией.

– В квартире не было ванной – как раз потому что когда-то там было общежитие и была общая душевая на первом этаже. В квартире был только туалет.

– Дом был с большим процентом износа. На сайте Flatinfo.ru это можно проверить.

– В доме не было лифта, а квартира была на пятом этаже.

– Кухня была микроскопической, около 3 метров, а коридор был гигантским, около 20 метров.

– Таким образом, планировка была неудобной, и предстояло сносить все стены и строить другие. К счастью, внутри квартиры не было несущих стен.

– При этом любая другая будущая планировка была сложной для согласования с инстанциями.

– А еще за квартиру был внесен залог другим покупателем. Тадам!

История про знакомых с протекающей крышей

Моим знакомым, которые делали похожий ремонт в таком же доме в одно время со мной, не повезло. Мало того, что крыша у них протекала на момент покупки квартиры. Хозяйка заплатила деньги сотруднику управляющей компании, чтобы он лично поднялся на чердак и починил крышу, но увы, такие вещи чинятся как следует только со стороны кровли, с уличной стороны. Но самое неприятное, что протекала крыша годами в разных точках квартиры. И после того, как они обнажили балки, оказалось, что несколько балок нужно менять или укреплять.

Ну с последним пунктом судьба быстро разобралась, я просто попросила риэлтора, который представлял продавца, перезвонить мне, если у них сделка сорвется и залог вернут. Так и получилось. Что делать с планировкой, я решила подумать попозже.

Почему меня не беспокоили деревянные перекрытия? Я благополучно выросла в таком доме и не испытывала никаких проблем. По поводу пожарной безопасности:

– Я решила делать ремонт с оглядкой на это и заботиться о том, чтобы материалы были максимально пожаробезопасными.

– Я купила огнетушитель.

– Около окна в моей квартире располагалась наружная пожарная лестница, так что в случае чего ей можно было бы воспользоваться (почти не шучу, а что?).

К тому же цена квартиры позволяла пойти на компромисс. Износ дома меня не волновал по той причине, что на том же сайте Flatinfo.ru я изучила план капитального ремонта (он предстоял буквально в следующем после покупки году) и поняла, что дом еще лет 20 точно простоит, а там кто знает, где я буду жить, может, уеду на Камчатку или в Новую Зеландию.

Приколы сталинки

Только гораздо позже я глубоко осознала, что такое делать ремонт в квартире в старом доме с деревянными перекрытиями.

– Все конструкции в такой квартире должны быть легкими. Никаких тебе стен из модных пазогребневых плит, которые строятся за минуту (почти), никаких кирпичных стен и никаких божественно красивых конструкций из стеклянного прозрачного кирпича. Все это слишком тяжело для этого дома, если только это не первый этаж, но и тогда не факт.

– Согласование ремонта за месяц? Ха-ха. Не факт, что та планировка, которую вы захотите сделать, может быть согласована в таком доме в принципе. Даже если это «ок» для других домов.

– Хочется индукционную плиту и духовой шкаф? Проводка в доме может не выдержать.

– Чугунная ванна? Нет, слишком тяжелая. Можно рискнуть, но вообще-то не стоит.

– Пятый этаж без лифта? Плюс 100 000 минимум за подъем на этаж, плюс от 6 000 до 20 000 за постоянную уборку всего подъезда. Да и потом придется постоянно платить заметные деньги за подъем тяжелых вещей в квартиру.

Как я внесла аванс

Итак, залог с квартиры был снят, и я могла внести за нее аванс: стандартные 30 000 рублей. В договоре можно указать, вернут ли мне их в случае если я передумаю покупать квартиру, или это невозвратная сумма. Обычно эти деньги не возвращают. Договор подписывается на один месяц с возможностью продления на один-два месяца. Такая возможность тоже описана в договоре. Это все стандартные условия.

Я посетила квартиру несколько раз. Я проверила напор воды, это очень важно (но не проверила ее нагрев, а, оказывается, надо было. Об этом позже), обсудила, какие соседи вокруг, какая слышимость в квартире, что с газом и проводкой. С проводкой была беда, но для меня это было несущественно, впереди же был ремонт.