Вы спросите, зачем это нужно? Можно ведь просто подготовить необходимые документы и все. Я вам расскажу. Приходит, например, покупатель с юристом, и юрист запрашивает пакет документов: «Покажите это, покажите то». Если вы не подготовились и у вас какого-либо документа нет, вы начинаете нервно запрашивать, а покупатель может расстроиться. Срок запроса документа, например, – две недели, а покупатель ждать не будет, параллельно он может начать подбирать другие варианты.

Чтобы этого избежать, многие в скором будущем поймут, что это влияет на качество и скорость сделки. У меня есть риелторы, которые не лезут в документы, а просят меня все проверить и подготовить в рамках моей компетенции. Я выезжаю на объект, собираю весь пакет документов: градостроительный план земельного участка, включая уведомление о начале строительства, согласования со службами, заключение кадастрового инженера о наличии рисков строительства или ограничений на данном земельном участке, проверка границ на местности, проверка объекта на соответствие градостроительным нормам и так далее.

Покупатель, видя такой пакет документов, уже может мгновенно принять решение о покупке. Если юрист покупателя запрашивает тот или иной документ, вы сразу его предоставляете. В течение дня можно предоставить весь пакет документов юристу покупателя. Я знаю, что юристы запрашивают для покупки, и готовлю это заранее. В течение дня можно принять решение и выйти на сделку, что максимально быстро и комфортно для всех.

Кроме того, банк также может затребовать перечень документов, который у вас уже будет на руках, и не нужно волноваться, бегать за ними или искать, где их запрашивать. Очень много покупателей у моих риелторов сорвалось по причине неготовности документов. Пока мы с риелтором готовили документы, покупатель уже выбрал земельный участок в другом месте, где документы были подготовлены заранее.

Поэтому важность взаимодействия со всеми участниками рынка недвижимости сейчас очень высока. Если речь идет об объектах недвижимости, я бы всегда начинал с кадастрового инженера, который сейчас уже не только подскажет, как правильно оформить, но и даст ценные советы по жизни за городом.

Например, я могу порекомендовать, как правильно разместить дом на земельном участке, на что надо обратить внимание. То есть я не просто предлагаю расположить дом именно так, я показываю, на что нужно обратить внимание при посадке дома на земельном участке. Я очень много измеряю домов, посещаю множество локаций, следовательно, у меня очень большая насмотренность.

Когда человек начинает жизнь за городом, для него это новое, и если кадастровый инженер первым приезжает на объект, можно много получить советов и рекомендаций: с чего начать, как правильно выбрать подрядчиков, на что обратить внимание именно в данной локации, какие могут быть трудности и как их избежать, и много всего важного и полезного.

Таким образом, все это является в целом конечным продуктом для потребителя.

Успех создания конечного продукта для потребителя сегодня – это качественное объединение нас, как специалистов каждого направления, в единое целое, что позволяет удовлетворить запросы клиента комплексно, предоставляя как товары, так и услуги.

Поэтому, друзья, рекомендую не пренебрегать этим, особенно для профессиональных участников рынка. Помните о том, что сейчас очень развито сарафанное радио. Чтобы сарафанное радио работало более качественно, вы должны не только продать или построить продукт в моменте, но и создать его таким образом, чтобы конечный потребитель в будущем понимал, что именно ему продали, построили или оказали услугу, с учетом его потребностей на несколько лет вперед.

Иными словами, например, при приобретении земельного участка кадастровый инженер как специалист продумывает за потребителя, как он будет строить на этом участке, что он может возвести, какие могут возникать проблемы. Если рядом построил сосед, как соблюсти пожарные нормы? Все эти аспекты, так сказать, продумывание модели загородной жизни для потребителя и возможные риски, повышают лояльность клиента к вам как специалисту. Тем самым клиент понимает, что именно в этой компании или именно этот специалист качественно закрывает все его потребности. К нему можно обратиться по любому вопросу; даже если он не оказывает ту или иную услугу, он подскажет, куда можно обратиться и на что обратить внимание при выборе услуг или специалистов для качественной жизни за городом или бесшовного переезда.

Поэтому, друзья, сейчас важно объединяться, чтобы комплексно закрыть весь ряд услуг для клиента. Например, вспомню случай: ко мне пришел клиент, которому необходимо было совершить сделку, проверить объект на наличие градостроительных норм, выехать на объект, проверить межевание, установить колышки и проверить покупателя на предмет рисков и задолженностей и т. д. Кадастровые инженеры не занимаются сделками и могут не знать всех тонкостей, поэтому я просто обратился к нашим партнерам, риелторам, и мы вместе взяли клиента в работу. Определили задачи, которые может закрыть риелтор и которые могу закрыть я как кадастровый инженер для достижения результата и создания конечного продукта потребителя.

Каждый из нас выполнил свою функцию качественно и последовательно. Клиент получил качественный конечный продукт с профессиональным подходом и остался доволен.

На практике я это применяю и вижу, как клиенты довольны, когда над созданием конечного продукта для потребителя работает группа специалистов: юрист, кадастровый инженер, риелтор и, возможно, строительная компания или другой специалист, например, архитектор. Такая группа специалистов работает над созданием конечного продукта для потребителя, что действительно интересно и приятно. Клиент замечает, видит и вдохновляется тем, что о нем заботятся и думают о его будущем: как он будет жить в этом доме, как будет заезжать на участок на машине, как будет заходить пешком, как может понизить тариф на электроэнергию, если дом отапливается электричеством. Все эти аспекты продумывает группа специалистов, занимающаяся созданием конечного продукта для потребителя.

На мой взгляд, это классный тренд будущего. Я рекомендую всем смотреть в эту сторону, объединяться, делиться опытом и иметь в своей команде квалифицированного кадастрового инженера. У риелтора должен быть профессиональный кадастровый инженер, который быстро реагирует и качественно оказывает услуги. У нас, как у кадастровых инженеров, должны быть отличные риелторы, которые грамотно ведут сделки.

Это тренд будущего, и если кто-то сегодня будет игнорировать данный подход, компания может потерять значительное количество клиентов.

Поделюсь с вами двумя наглядными примерами из своей практики о взаимодействии или его отсутствии между разнопрофильными отраслевыми специалистами и последствиях этого.

Пример 1

Один из клиентов обратился ко мне с просьбой подготовить межевой план для суда. На первый взгляд, задача казалась простой: выехать на место, провести геодезические измерения, подготовить межевой план и акт согласования границ, а затем передать документы клиенту. Однако я решил сначала уточнить, для каких целей и почему именно для суда нужен межевой план, чтобы полностью вникнуть в процесс.

Я выяснил у клиента следующие обстоятельства: наш клиент является наследником земельного участка и части дома, расположенного на этом участке. Участок не стоит на кадастровом учете, и у него отсутствует кадастровый номер, что не позволяет нотариусу включить участок в наследственную массу. Отсутствие кадастрового номера указывает на то, что объект недвижимости как таковой не существует.

В данном случае конечная цель для клиента – это право собственности на земельный участок. Для этого необходимо последовательно выполнить ряд действий:

– Поставить земельный участок на кадастровый учет и получить кадастровый номер.

– Обратиться в суд и получить решение, которое обяжет нотариуса включить участок в наследственную массу (при отсутствии в Росреестре права собственности на данный кадастровый номер).

– Подготовить межевой план.

Я попросил юриста, который вел данный процесс до меня, прислать исковое заявление. В нем я прочел следующее: юрист просит признать право собственности на земельный участок в порядке наследования и установить границы земельного участка по следующим координатам.

Важно обратить внимание, что земельного участка еще нет, поскольку отсутствует кадастровый номер, и устанавливать границы участка, который отсутствует в Росреестре, является ошибкой. Можно, например, требовать образовать земельный участок и поставить его на кадастровый учет в указанных координатах, но это уже совершенно иная процедура, требующая согласования с администрацией.

Первая ошибка, которую нужно запомнить, заключается в том, что получить решение суда и выиграть дело в моменте – это только половина дела. Для клиента важен конечный продукт, а именно, в данном случае – это выписка из ЕГРН на земельный участок с правом собственности после вступления в наследство. Это и есть конечный продукт. Все остальные действия, такие как выигрыш или проигрыш в суде, подготовка межевого плана или его отсутствие, являются промежуточными шагами для достижения цели. Клиенту не интересно, выиграли вы или проиграли; ему нужен конечный результат – готовый продукт.

Таким образом, с данным решением суда, если клиент со своим юристом выигрывает, он приходит к кадастровому инженеру и говорит: «Вот суд установил границы земельного участка». Хорошо, суд установил границы земельного участка, мы должны подготовить межевой план по образованию земельного участка, поскольку отсутствует кадастровый номер.

При образовании земельного участка необходимо подготовить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории и провести предварительное согласование с администрацией. У нас есть два типа межевого плана:

– Уточнение границ земельного участка, который стоит на кадастровом учете.

– Образование земельного участка, когда кадастрового номера нет.

Если в Росреестр сдать межевой план на образование земельного участка без предварительного согласования с администрацией, его не зарегистрируют.

На данном примере способ защиты юриста был выбран неправильно, потому что объект недвижимости, земельный участок, является ранее учтенным, то есть он был выдан ранее собственнику, было получено постановление и свидетельство о праве собственности. Однако собственник, не оформив должным образом земельный участок, умер.

Следовательно, поскольку объект является ранее учтенным, наследники могут получить справку у нотариуса об открытии наследственного дела. Например, доверенность – это когда человек при жизни доверяет свои полномочия представлять свои интересы другому лицу. А когда человек умирает, справка об открытии наследственного дела в отношении определенного лица практически является той же самой доверенностью.

Таким образом, наследники с данной справкой могут прийти в МФЦ с документами и ранее выданными свидетельствами, чтобы внести земельный участок как ранее учтенный, а не ставить его на кадастровый учет как вновь созданный (это разные формы заявлений и формулировки). В этом случае необходимо внести земельный участок как ранее учтенный, что было предложено мною и сделано клиентом.

Клиент по истечении двух недель получил выписку из ЕГРН с кадастровым номером на земельный участок без права собственности, поскольку объект был внесен как ранее учтенный.

Таким образом, у нас есть кадастровый номер земельного участка, и объект стоит на кадастровом учете. Юрист уточняет исковые требования, прося включить земельный участок с кадастровым номером в наследственную массу, после чего можно приступать к подготовке межевого плана для уточнения границ земельного участка.

Следовательно, юрист уточняет исковые требования и просит суд установить право собственности в порядке наследования на земельный участок с конкретным кадастровым номером, который уже стоит на кадастровом учете и является объектом недвижимого имущества. После того как наследники вступят в наследство и зарегистрируют право собственности в Росреестре, на данный кадастровый номер я смогу подготовить межевой план для уточнения границ земельного участка.

В данном случае, если бы в процессе судопроизводства клиент не обратился к кадастровому инженеру, и если бы кадастровый инженер не задался вопросом и не уточнил суть искового дела, клиент прошел бы весь судебный процесс, получил бы неправильное, неисполнимое решение суда, и судебный процесс пришлось бы начинать заново.

Здесь прослеживается важность включения кадастрового инженера в процесс судопроизводства, то есть взаимодействия с юристами на всех этапах работы по проекту. Когда адвокаты или юристы составляют исковое заявление с требованиями, в обязательном порядке нужно проконсультироваться с кадастровым инженером до подачи иска в суд, чтобы узнать, будет ли данное решение исполнимо. Кадастровый инженер, как конечное звено, будет готовить документы для исполнения и регистрировать решение, внося объект недвижимости и его характеристики в Росреестр на основании решения суда.

На этапе изготовления искового заявления можно скорректировать исковые требования и правильно подать в суд, зная, что, выиграв дело и получив решение суда, оно будет исполнимо, и клиент в итоге получит конечный продукт – успешный, гарантированный и профессиональный результат в том виде, в котором он желал изначально. Это и есть конечный продукт для потребителя.

Пример 2

У моего клиента есть жилой дом, находящийся в долевой собственности. Этот старый дом был построен до введения Градостроительного кодекса, то есть до 1998 года. Участок под домом не был выделен, а находился в пользовании. Конечная задача – оформить земельный участок под домом в собственность в рамках бесплатной приватизации. Закон позволяет оформлять бесплатно такие земельные участки под домами, построенными до введения Градостроительного кодекса РФ.

Собственник жилого дома обратился в администрацию с просьбой о предварительном согласовании предоставления земельного участка, но получил отказ. Причиной отказа стало то, что дом был оформлен, но не привязан к земельному участку координатами.

Далее я подготовил технический план и привязал дом к земельному участку. Клиент повторно обратился с заявлением в администрацию и снова получил отказ. Причинами отказа стали:

– Жилой дом находится в долевой собственности, и заявление должно подаваться от обоих собственников для формирования земельного участка.

– На земельном участке расположена часть жилого дома, непригодного для проживания. Дом частично разрушен, что препятствует оформлению земельного участка в собственность, по мнению администрации.

– Отсутствуют документы-основание, подтверждающие право собственности на жилой дом, возникшее до введения в действие Градостроительного кодекса РФ. Как правило, это технический паспорт БТИ на жилой дом, подтверждающий год ввода в эксплуатацию.

Я предложил обжаловать данный отказ в судебном порядке. После этого клиент самостоятельно нашел своих юристов и пропал из моего поля зрения.

Спустя год этот клиент вернулся ко мне с решением суда, которое уже вступило в законную силу. Он попросил меня подготовить схему расположения участка, но уже только под его частью дома.

Согласно данному решению суда, дом, находившийся в долевой собственности, был разделен. Одна часть жилого дома была передана в собственность одному из совладельцев, а вторая часть – другому. Право общей долевой собственности на исходный жилой дом было прекращено, и соответствующая запись была внесена в Росреестр.

Согласно решению суда, собственники сняли с учета старый дом, который был ранее учтен и построен до 1998 года, что давало право на бесплатное оформление земли. Затем в текущем году они поставили на учет свои части жилого дома как вновь образованные объекты недвижимости.

Таким образом, клиент повторно обратился в администрацию с просьбой предоставить земельный участок в собственность бесплатно. Однако ему отказали, мотивируя это тем, что его дом был учтен в текущем году, и поэтому отсутствуют основания для бесплатного предоставления земельного участка.

Ошибка юриста заключалась в том, что на этапе подготовки искового заявления он не обратился к кадастровому инженеру или не работал с ним в тандеме, комплексно решая задачу клиента. Это могло бы позволить избежать недоразумений и отказа в предоставлении земельного участка.

На мой взгляд, следовало бы обжаловать самый первый отказ администрации, предоставив суду все необходимые документы, подтверждающие, что дом был построен до 1998 года, стоит на кадастровом учете, его координаты учтены в Росреестре, и формированию земельного участка ничего не препятствует.