Авторский коллектив:

Романов Е. Н., Шмырёв М. В., Сухорукова Н. Н., Цыбина Е. В.,Раздольский М. И., Таболина О. А., Гавриш Ю. В., Буркунова Н. Б.,Меньшикова Е. А., Киселева Г. Ю., Процько Т. В., Кочетков В. П., Викторова Н. Л., Максимкина Л. Ю., Гордеева М. В., Сенчук А. А., Цывин С. Б.,Лиманская Т. В., Агишева Г. В., Архипов А. М., Кокорин К. В., Полякова О. А.

© ООО Издательство «Питер», 2013

Введение. Особенности навигации на рынке недвижимости

В то время когда писатели-утописты и оптимистичные футурологи придумывают город Солнца, а также другие модели идеальных государств, в нашем несовершенном обществе все-таки совершаются преступления. К сожалению, число их вовсе не торопится уменьшаться. И чем прибыльнее отрасль, тем большее количество охотников за легкой наживой она привлекает.

В нашей стране, где квадратные метры и сотки, заработанные потом и кровью или доставшиеся по наследству, являются главной ценностью большинства населения, встречается немало недобросовестных людей, желающих обманным путем присвоить чужое добро, то есть мошенников, специализирующихся на недвижимости.

Считать, что в связи с совершенствованием жилищного, земельного и гражданского законодательства, а также повышением юридической грамотности населения махинаторы, работающие с недвижимостью, будут вынуждены менять профиль своей деятельности, было бы ошибкой. Судите сами: по данным Центра аналитических исследований МВД РФ, в 2006 году было выявлено 3575 преступлений, связанных с операциями с недвижимостью (во всех сегментах рынка), в 2007 году – 9379, в 2008 году – 11 170, а в 2009 году зафиксировано 19 377 таких правонарушений. В 2010 году число подобных преступлений снизилось до 9804, но судя по тому, что уже на май 2011 года совершено 6036 преступлений в сфере недвижимости, можно предположить, что к концу 2011 года нас снова ждет «ударный» показатель… При этом в правоохранительных органах уверены, что далеко не все обманутые аферистами люди обращаются в полицию.

Сухую статистику МВД подтверждает и практический опыт сотрудников крупнейшей и одной из старейших компаний, лидера рынка недвижимости – Корпорации «ИНКОМ-недвижимость». Многие юристы, а также риелторы компании могут рассказать о том, как к ним обращались клиенты, уже пострадавшие от мошенников, или как аферу, завязывающуюся на их глазах, удалось предотвратить. А также о тех лазейках для аферистов, которые видны профессионалу, но не заметны обычному, постороннему для этого бизнеса человеку.

В этой книге мы вовсе не стремимся напугать читателя многозначными числами, рассказами-страшилками о вездесущих аферистах и дать совет «волков бояться» и «в лес не ходить». Напротив, мы хотим помочь тем, кто в ближайшем или отдаленном будущем планирует сделку с недвижимостью понять, какие опасности могут их подстерегать, и благодаря этому избежать встречи с мошенниками или по крайней мере расстроить их преступные планы.

Перечислить же все возможные лазейки для мошенников в одной книге просто невозможно, а поэтому не стоит надеяться только на себя. Ведь никому и никогда не приходило в голову, прочитав несколько популярных книг по морскому делу и не имея практического опыта дальних плаваний, выходить в открытое море без профессиональной команды, да еще и в одиночку. Так же и здесь. Поскольку сделка с недвижимостью для обычного человека не менее значительна, чем кругосветное путешествие для моряка, рекомендуем вам позаботиться о том, чтобы в этот момент рядом с вами оказались надежные профессионалы, опытные практики. И тогда «пираты» рынка недвижимости будут вам не страшны.

Мы надеемся, что эта книга будет для вас не только познавательной, но и полезной, не только расскажет вам о возможных опасностях в сфере недвижимости, но и подскажет правильные пути решения ваших жилищных проблем.

Профессиональная команда Корпорации «ИНКОМ-недвижимость» всегда готова прийти к вам на помощь! Наш телефон – 8 (495) 363–10–10.

Глава 1. Ядовитый плод эволюции: немного из истории мошенничества с недвижимостью и не только

Подобно древнеримским юристам, полагавшим, что всякое преступление совершается либо путем насилия (iniuria), либо путем обмана (dolus), Чезаре Ломброзо делил общественно опасные деяния на преступления, порожденные варварством, и преступления, порожденные цивилизацией. «Мы различаем именно атавистические преступления, грубейшими примерами которых являются убийство, воровство и изнасилование, и эволюционные, отличающиеся от предыдущих более тонкими приемами, основанными не на силе, а на хитрости, – пишет он в книге «Преступный человек». – Преступления второго типа мы наблюдаем у всех тех, кто не обладает достаточно уравновешенным характером, чтобы противостоять окружающим влияниям. Эволюционная форма преступности покоится на деятельности ума, точно так же как атавистическая – на работе мускулов. В современной Италии мы находим достаточно примеров обоих видов преступности: в Сицилии, например, очень часты морские разбои, в Риме – банковские скандалы». В зависимости от характера действий он выделил четыре типа преступников: убийца, вор, насильник и жулик. О последних и пойдет речь.

Родоначальник антропологического направления в криминологии признает, что данный вид правонарушителей не отличается дегенеративной внешностью и диким нравом. Совсем наоборот: как правило, у мошенников располагающая внешность и хорошие коммуникативные навыки. Врожденным «пороком» в этом случае является страстность, которая не позволяет интеллектуально развитому человеку довольствоваться «скучной» жизнью учителя математики, а ввергает его в опасные авантюры. Ведь жулики чаще всего совершают преступления вовсе не потому, что их детям нечего есть, – им интересны риск, азарт, легкая нажива. Если для нормального человека опасение быть разоблаченным в любой момент было бы весьма обременительным, прирожденные жулики извлекают из него удовольствие.

История мошенничества хранит биографии разных людей, например один из величайших игроков на этом поле – Виктор Люстиг, который в 1947 году скончался в тюрьме. Этот человек, проживший яркую жизнь, знаменит тем, что продал на металлолом Эйфелеву башню. Причем дважды. В мае 1925 года Люстиг в поисках приключений прибыл в Париж и, прочитав в утренней газете за чашечкой кофе нудную статью о плохом состоянии, в котором содержатся некоторые архитектурные памятники, а именно обветшавший, требующий ремонта символ французской столицы, сделал из прочитанного свои выводы. Вскоре шесть дилеров вторчермета получили официальные письма от заместителя главы Министерства почты и телеграфа Французской Республики с предложением о встрече. Под маской почтового чиновника скрывался, как вы уже, наверное, догадываетесь, сам Люстиг, а верительную грамоту он элементарно подделал. Встреча прошла в дорогом отеле, где остановился «замминистра». «Расходы на содержание башни неоправданно огромны, – сообщил он собравшимся бизнесменам. – Для правительства лучше всего было бы снести ее. Но поскольку кабинет боится вызвать возмущение общественности, успевшей полюбить башню, продажа на металлолом пройдет на закрытом аукционе. О сделке не должна пронюхать пресса». Уговорив дилеров до поры сохранить в тайне неблаговидный поступок правительства, Люстиг счастливо продал право на утилизацию башни. Взамен бессмертного творения Эйфеля он получил чемодан денег, с которым благополучно уехал в Вену. Однако покупатель, видимо, побоявшись потерять деловую репутацию, не стал заявлять о преступлении в полицию. Через какое-то время Люстиг, обнаружив, что его еще не настигла слава башнеторговца, сделал то, от чего так настойчиво предостерегают детективные романы, – он вернулся на место преступления и совершил его еще раз по той же самой схеме. Второй покупатель обратился в полицию сразу же, как только понял, что его надули. Однако мошенник в то время был уже далеко – он перебрался в США, где провел до этого с десяток лет. Культурно-географический фактор никак не мешал его работе: Люстиг в совершенстве владел пятью языками и имел сорок пять псевдонимов.

С достопримечательностями, кстати, связаны самые громкие и невероятные скандалы мошенничества с недвижимостью. По данным французской полиции, Лувр продавали целиком и по частям как минимум восемнадцать раз. В 1929 году некий американец отдал 2 тысячи фунтов стерлингов в качестве предоплаты за Букингемский дворец, и его счастье, что мошенник довольствовался авансом. Колонну и статую адмирала Нельсона, фонтаны и львов с Трафальгарской площади в Лондоне купил бизнесмен из Америки, которого местный жулик убедил в том, что у британского правительства большие долги и оно готово распродать буквально все. Достопримечательности обошлись американцу в 6 тысяч фунтов стерлингов. Строительные фирмы с удовольствием давали взятки за возможность «отреставрировать Колизей». В дальнейшем выяснилось, что представители правительства Италии на самом деле никакие не представители, а обычные мошенники, а Колизей до сих пор слегка разрушен. Верхняя часть Биг-Бена была сдана в аренду под целевое использование, обустройство ресторана, всего за тысячу фунтов стерлингов. Миллионер из Америки никак не хотел поверить, что его обманули, и настаивал на своем праве устроить здесь фешенебельное заведение образцового питания до тех пор, пока полисмены не объяснили ему, что в «помещении под ресторан» размещается часовой механизм. Наш Эрмитаж «продавали» и «сдавали в аренду» как минимум четыре раза. А однажды в Зимний дворец пришел представитель фирмы по пошиву штор, который пытался заменить старинные гобелены на современные портьеры, потому что его фирма «выиграла тендер».

Достоверно известно, что мошенники существовали еще до нашей эры. Одним из известных нам видов их деятельности являлось состаривание рукописей, которые они впоследствии выдавали за ценные древние манускрипты. И хотя сейчас немного странно читать, что в III веке до нашей эры кто-то мог неплохо заработать, выдав свой допотопный пергаментный свиток за еще более допотопный, сама форма такого обмана благополучно дожила до наших дней.

Начиная с конца XIX века мошенничество по-настоящему расцветает, структурируется, обретает масштаб. Ведь способ действий преступника носит информационный характер, а развитие общества и техники выдвигает его в число самых перспективных видов «относительно честного отъема денег». Сейчас наиболее «урожайными» являются банковское, компьютерное и страховое мошенничество, а также мошенничество при сделках с недвижимостью, в том числе по ипотеке. Здесь крутятся огромные суммы денег, что и привлекает в эти сферы «сливки» преступного общества. Например, в США изъятия недвижимости по причине мошенничества составляют до половины от общего числа.

Условием бурного расцвета мошенничества является не только развитие финансовой сферы и технический прогресс, но и тот факт, что в мире массовых процессов личности все труднее сохранить самостоятельность и реализовать себя в легальных областях деятельности. Так, мы с удовольствием смотрим, а Голливуд снимает фильмы о больших мошенниках. «Великий самозванец» рассказывает о жизни Фердинанда Демары, выдававшего себя и за начальника тюрьмы, и за заместителя шерифа. Фильм «Поймай меня, если сможешь» Стивена Спилберга снят по биографии Фрэнка Уильяма Абигнейла, который преподавал социологию, подделав диплом Колумбийского университета, работал в прокуратуре по подложным документам, а однажды ему пришлось прикинуться доктором, он справился и с этой ролью, трудясь в клинике. После того как Абигнейл попался, он отсидел четыре года в тюрьме, а затем согласился сотрудничать с властями. Сейчас Абигнейл жив, является миллионером и читает лекции в Академии ФБР.

Одним словом, люди часто готовы закрывать глаза на нетрудовой доход, если он был получен при помощи ума, хитрости или артистизма. И государства законодательно поощряют такой подход, так как за мошенничество дают маленькие сроки. Подчеркнуто небольшое наказание служит своего рода стимулом для преступников оставаться именно в ненасильственном поле преступлений, в противном случае при аресте их срок будет больше в разы.

Масштаб, который способно приобрести мошенничество в XXI веке, хорошо иллюстрирует история одного государства. Она начинается в 1968 году – в это время группа новозеландских анархистов получила доступ к высококлассному (по тем временам) полиграфическому оборудованию. Итогом стало появление на свет нового государства в Восточном Тиморе – Окусси-Амбено. Его существование мошенники подтвердили безукоризненно выполненными документами. Большим успехом пользовались марки этой страны, «консульству» даже был предложен неплохой контракт на их издание. Через некоторое время мошенникам надоело создавать марки с тропическими животными, они мечтали издать марку с Лениным, но такой эксцентричный поступок со стороны султаната Окусси-Амбено было бы трудно объяснить мировому сообществу. И анархисты решились на крайние меры – несчастного султана свергли, а власть в стране захватили маоисты. Марка была выпущена «новым правительством». Помимо филателистической Окусси-Амбено производило еще один важный вид продукции – дипломатические паспорта. Европейские анархисты, которых собственное государство предпочло бы упечь за решетку, с удовольствием извлекали их из широких штанин. Этот случай интересен еще и тем, что ни к какой материальной выгоде мошенники не стремились, так как вряд ли можно считать материальной выгодой участие делегации Окусси-Амбено в новозеландском конгрессе любителей научной фантастики. Они просто развлекались, предоставляя информационным агентствам очередную порцию «международных новостей». Любопытно, что, когда мифичность султаната Окусси-Амбено обнаружилась, отцы-основатели не были привлечены к суду, так как не нарушили новозеландских законов.