9

В 2001 г. был принят новый Земельный кодекс Российской Федерации (далее – ЗК РФ), фундаментальный документ, положивший долгосрочную основу для развития земельных отношений в стране. Развитие земельного права пошло путем интеграции с другими отраслями в природоохранной сфере и стало развиваться в сторону экологического права, хотя выделено в особый статус для этих сторон юриспруденции.

3. Земельная реформа и ее правовое обеспечение

1

Экономические преобразования, проводимые в России в начале 1990-х гг., потребовали существенно изменить земельные отношения. Формирование рыночных отношений в экономике привело к необходимости ликвидации монополий государственной собственности, включения земли в гражданский оборот и создания всероссийского рынка земли. В условиях рыночной экономики необходима была и децентрализация в регулировании земельных отношений. Изменение экономических отношений в сфере земельных отношений повлекло введение платы за земельные участки.

2

Земельная реформа представляла собой совокупность экономических, организационных и социально-политических мер, которые были направлены на преобразование земельно-правового строя на основе создания множественности форм собственности и использования земли, включения ее в систему рыночных отношений.

3

Реформа имеет своей целью перераспределение земель в интересах создания условий для равноправного развития разных форм хозяйств, многоукладной экономики, рационального использования и охраны земель в РСФСР.

4

Правовую основу проведения земельной реформы составляли: Закон РСФСР от 23 ноября 1990 г. «О земельной реформе» и Земельный кодекс РСФСР 1991 г., которые распространили право частной собственности на землю граждан и на их коллективы. Земельный кодекс 1991 г. установил в России три основные формы собственности на землю: государственную (федеральную и республиканскую), частную, общую (долевую и совместную).

5

Можно выделить следующие этапы земельной реформы в Российской Федерации:

• инвентаризация земель. Целями данного этапа являлись выявление потребности физических и юридических лиц в землях, формирования земельного фонда для последующего перераспределения;

• передача и закрепление земель в собственность (пользование, аренду, пользование и владение землей субъектом).

6

В 1990 г. впервые было предусмотрено право частной собственности на землю (в ст. 12 Конституции РСФСР). Она строго ограничивала продажу гражданами земельных участков в течение десяти лет с момента приобретения.

7

Результаты реформы:

♦ была ликвидирована монополия государственной собственности на землю;

♦ проведена реорганизация 10 тыс. колхозов и совхозов и осуществлена приватизация их земель;

♦ работники колхозов и совхозов стали собственниками земельных долей;

♦ сформирован значительный слой крестьянских фермерских хозяйств;

♦ создан фонд перераспределения земель;

♦ введена плата за пользование землей.

8

Несмотря на ряд положительных моментов первого этапа земельной реформы, процедуры реформирования протекали непоследовательно и медленно. В связи с отсутствием земельного кодекса не была создана стойкая система земельного законодательства.

4. Принципы земельного законодательства

1

Все принципы земельного права отражены в ЗК РФ. Самая первая статья его говорит о земле как о «важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве…», в то же время «как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю».

2

Тем самым первый принцип земельного права состоит в том, что все действия с земельными ресурсами не должны противоречить положениям ЗК РФ в части природоохранных вопросов и бережного рационального использования земли. Приоритетность охраны земли делает необходимым некоторое ограничение свободы пользователей земельных ресурсов по хозяйственным вопросам с целью недопущения нанесения вреда окружающей среде.

3

Следующим принципом является приоритет охраны жизни и здоровья человека, предотвращение негативных воздействий на здоровье людей при использовании земельной собственности вне зависимости от необходимых для этого затрат. Эти затраты законодательно закреплены как обязанность землепользователей.

4

Важным принципом можно назвать общественный характер отношений земельной собственности, участие широких масс в решении земельных вопросов совместно с органами государственной власти и органами местного самоуправления.

5

Принцип единства судьбы земельных участков и недвижимости, которая на них находится, провозглашает главенство земельного участка по отношению к тем объектам, что построены на них. Любая загородная недвижимость (коттедж, дом, дача) наследует судьбу своих земельных участков, за небольшим исключением тех случаев, которые записаны в законе. Как приобретение земельного участка возможно только с приобретением всех строений на нем, так и покупка недвижимости влечет за собой право на земельный участок, на котором он стоит.

6

Принцип платного использования земли говорит о том, что все собственники или пользователи земельных участков выплачивают земельный налог или арендную плату. Земельный налог – это жесткое предписание собственнику земли от государства. Льготы по налогам могут предоставлять только уполномоченные государственные органы, если для того есть законные основания. Доходы от налога на землю идут в госбюджет в отличие от арендной платы, которая устанавливается по договору аренды земельного участка.

7

Принцип различия правового режима земель по их принадлежности к определенной категории в соответствии с принятыми принципами зонирования территорий и требований земельного законодательства. Каждая категория четко определяется ЗК РФ по разрешению на ее целевое использование и не может быть изменена без специального решения компетентных органов власти. Земельные ресурсы государства распределяются по своей принадлежности на федеральную и муниципальную собственность.

8

Общие нормы гражданского права в отношении норм земельного законодательства действуют только тогда, когда между ними нет противоречий, т. е. нормы земельного права носят специальный характер. Земельное право всегда имеет приоритет по отношению к своим объектам перед общими нормами гражданских законов.

9

Для земель любой формы собственности характерны действия государства по ведению земельной политики, по изучению и картографированию земель, их устройству, ведению государственного земельного кадастра, созданию служб со специальными функциями по оперативному управлению и надзору за всеми пользователями земли. Планирование, прогнозирование спроса на землю, создание государственного резерва земли – тоже важные принципы в земельном праве, которые провозглашают земельные законы и ЗК РФ.

5. Понятия и виды земельных правоотношений

Земельные правоотношения – это общественные отношения, которые складываются между органами власти, организациями и частными лицами по поводу распределения, использования и охраны земель и которые регулируются нормами земельного права.

1

Существование земельных правоотношений осуществляется в виде регулятивных, правоохранительных, материальных или процессуальных правовых отношений. Под регулятивными отношениями подразумеваются такие правоотношения, которые возникают при совершении их участниками действий позитивного характера в отношении друг друга. Когда же кто-то из них допускает отклонения от норм закона, то с целью недопущения правонарушений либо их ликвидации возникают правоотношения правоохранительного характера. Нормы земельного права почти всегда затрагивают сферу материальных правоотношений, которые устанавливают вещественные права их участников в отношении друг друга. При разбирательстве спорных вопросов в судебных инстанциях происходит возникновение процессуальных правоотношений, включающих все действия по осуществлению процедуры судебного разбирательства.

2

Все виды земельных правоотношений имеют несколько общих черт – они носят общественный характер и основаны на действующем законодательстве как конечном результате регулирования процессов земельного права.

3

Органы государственной власти и местного самоуправления в сфере работы по земельным правоотношениям могут быть их регуляторами в применении к земельным участкам, которые находятся под их управлением и на их территории (акты, предписания, зонирование земель, санитарные и ветеринарные правила, требования по охране природы). Эти же самые органы могут быть и собственниками земельных участков, а также выступать на равных правах во всех видах земельных правоотношений с другими их участниками (физическими или юридическими лицами).

4

По своей сути всякое земельное правоотношение являет собой довольно сложный процесс, элементами которого выступают субъекты, объекты и содержание правоотношения.

5

Субъекты — это собственники, арендаторы и прочие участники земельных правоотношений, а также государственные и муниципальные органы управления в сфере земельного права. Каждый из субъектов земельных отношений имеет перед своим объектом определенные права и обязанности (разрешение строительства недвижимости или запрет, охрана земли и т. п.). Содержание земельных правоотношений составляют возникновение, изменение и прекращение правоотношений по земле и их участников.

6

Приобретение земельных участков в собственность или пользование означает возникновение земельного правоотношения по конкретному субъекту и объекту, действия же субъектов земельных правоотношений позволяют им развиваться, изменяться или прекращаться. Все изменения земельных правоотношений происходят в основном по соглашению сторон, но бывает и так, что при неправомерных действиях субъектов, носящих систематический характер, происходит их лишение права на землю по суду.

7

Отчуждение земли может быть проведено для государственных или общественных нужд путем выкупа прав на нее государством у собственника; если это земля под строительство с правом ПМЖ, то и предоставление альтернативного варианта жилья, земельного участка под застройку.