© Коллектив авторов, 2018

© Издательство «Статут», редподготовка, оформление, 2018

* * *

Предисловие

В руках у читателя второй выпуск «Опытов цивилистического исследования». Представленные здесь статьи написаны выпускниками юридического факультета Московского государственного университета имени М.В. Ломоносова на основе дипломных работ 2017 г., подготовленных на кафедре гражданского права. Ответственные редакторы – научные руководители соответствующих дипломных проектов.

Статьи, вошедшие в сборник, посвящены актуальным проблемам российского гражданского права, которые рассматриваются с учетом зарубежного опыта.

Первый выпуск «Опытов» получил теплый прием. Убеждены, что и в настоящем издании читатель найдет немало импульсов для дальнейшей разработки обсуждаемых на его страницах вопросов.

Когда работа над сборником была почти завершена, не стало юриста, ученого и издателя Владимира Саурсеевича Ема. Памяти нашего учителя, коллеги и друга от имени всего авторского коллектива «Опытов» мы посвящаем этот выпуск.

Преподаватели кафедры гражданского права юридического факультета МГУ имени М.В. Ломоносова доцент А.М. Ширвиндт и ассистент Н.Б. Щербаков

Список сокращений

ВАС РФ – Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

Венская конвенция – Конвенция Организации Объединенных Наций о договорах международной купли-продажи товаров 1980 г.

ВС РФ – Верховный Суд Российской Федерации

ГГУ – Германское гражданское уложение

ГК РФ – Гражданский кодекс Российской Федерации

DCFR – Draft Common Frame of Reference (Проект Общей системы координат)

PECL – Principles of European Contract Law (Принципы европейского договорного права)

PICC – UNIDROIT Principles of International Commercial Contracts (Принципы международных коммерческих договоров УНИДРУА)

UCC – Uniform Commercial Code (Единообразный торговый кодекс США)

А.Е. Агеенко
Гражданско-правовой режим поэтажной (жилищной) собственности: сравнительно-правовое исследование

Статья посвящена сравнительно-правовому исследованию теоретических и практических аспектов поэтажной собственности с изучением мирового и российского правового опыта. Затрагиваются основные причины появления данного института, предпосылки к его развитию.

Проводится анализ законодательного регулирования поэтажной собственности в различных юрисдикциях, рассматривается терминология, используемая для обозначения института.

Автор приходит к выводу о наличии четырех основных типов поэтажной собственности, а также низком уровне саморегулирования собственников в российском праве.

A.E. Ageenko

Apartment Ownership in Civil Law: Comparative Law Research

The article presents a comparative law study of theoretical and practical aspects of apartment ownership using global and Russian legal experience. The paper focuses on the main reasons for the appearance and development of this institution.

The author analyzes the existing approaches to legislative regulation of apartment ownership in various jurisdictions and considers terminology used to identify the institute.

The author comes to the conclusion that there are four main types of apartment ownership and also a low level of self-regulation of owners in the Russian law.

Введение

Все правовые системы мира^[1] вынуждены решать проблему установления вещных прав (в континентальной правовой семье) или титулов (в англосаксонской) на помещения. Соответственно, каждый правопорядок, сталкиваясь с новым объектом (помещение было признано таковым относительно недавно), приспосабливает имеющиеся правовые конструкции или создает новые для потребностей повседневной жизни и оборота. Учитывая постоянно усиливающиеся процессы урбанизации, усложнение отношений оборота, удорожание городской земли и другие социально-экономические аспекты, право не может оставлять эту сферу человеческой жизнедеятельности без регулирования.

Особенно актуальна тема поэтажной собственности для отечественного правопорядка, который за годы практически полного отсутствия категорий недвижимости и вещных прав сильно отстал в научной и законодательной разработке данной проблемы. До настоящего времени законодательное регулирование и судебная практика не сделали качественного развития, оставаясь в основном на публично-правовых позициях. Не секрет, что сложившаяся система регулирования в России далека от идеальной, содержит в себе множество пробелов и противоречий.

Кроме того, до сих пор не только в России, но и в Европе институт поэтажной собственности встречает сильное догматическое сопротивление вплоть до призывов отказаться от этого эффективного способа создания права собственности на горизонтально расположенные пространства в принципе^[2]. Актуализируют эту проблематику и проекты реформирования вещного права в России.

1. История возникновения и развития института поэтажной собственности до настоящего времени

1.1. Континентальные правовые системы

Первой задачей, которую необходимо решить в рамках данной статьи, является выяснение того, как, когда и зачем была придумана поэтажная собственность в различных правопорядках. Также необходимо рассмотреть эволюцию конструкции в разных социально-экономических условиях.

Историческим предшественником конструкции, существующей сегодня в Германии, была Stockwerkeigentum (как раз от этого немецкого термина пошло название всего института – «поэтажная» собственность). Она была очень распространена еще в Средние века (начиная с XII в.^[3]) и сохранялась в законодательстве ряда земель вплоть до принятия Германского гражданского уложения^[4] и последовавших за ним новых актов земель. Так, до принятия ГГУ она была распространена в Баварии. Это была первая для Германии конструкция горизонтально разделенной собственности (horizontal geteiltes Eigentum), в противовес вертикально разделенной собственности, которая была известна юриспруденции в целом еще со времен римского права^[5]. В поэтажной собственности того времени могли находиться отдельные этажи или помещения; совместная собственность на земельный участок, где стоит здание, и общеиспользуемые части здания связывалась с собственностью отдельных лиц на используемые ими части здания, т. е. создавалась возможность быть собственником помещения. Но, несмотря на все новаторство этой конструкции, она была «неразвитой и примитивной формой», не разграничивавшей четко объекты общей и единоличной собственности участников, а также не содержавшей специального механизма управления ею и разрешения возникающих споров^[6]. Догматические соображения, не согласуемые с признанием отдельных помещений как составных частей здания самостоятельными вещами, помноженные на практический опыт (Streithäuser – «спорные дома», из-за постоянных споров между собственниками), вылились в итоговый отказ от поэтажной собственности. С ней начали бороться еще задолго до ГГУ, хотя уже существовавшие отношения были оставлены в силе^[7]. Интересно то, что при наличии всех недостатков эта конструкция была явно нужна^[8] обороту.

Ситуация меняется после двух мировых войн, когда социально-экономические проблемы встали наиболее остро. Усиливающийся процесс урбанизации, рост стоимости городской земли и жилья, а затем жилищный кризис, вызванный последствиями войн, – лишь некоторые из них^[9]. Жилье – это ограниченное экономическое благо и потому обладает повышенной стоимостью^[10]. Не каждый имеет достаточно денег, чтобы купить собственный земельный участок и построить за свой счет дом (а, как известно, в Германии по ГГУ единственная недвижимость – это земельные участки). Послевоенная разруха приводила к острой нужде в жилье, которая требовала привлечения даже небольших капиталов.

После Второй мировой войны появился Закон^[11] о жилищной собственности от 15.03.1951 (Wohnungseigentumsgesetz, далее – WEG), который ввел конструкцию, используемую немецким правопорядком по сей день и ставшую вторым отступлением^[12] от классических положений ГГУ. Ее целью было открыть возможность приобрести недвижимость кругам населения с низким уровнем дохода^[13]. Одновременно была поставлена задача сделать это, учитывая прошлый опыт и ошибки Stockwerkeigentum.

Власти опасались в то время возникновения ситуации, при которой подавляющее большинство населения будет жить в чужих домах, построенных небольшой группой людей (видимо, учитывался опыт Англии), а также обострения социальной обстановки из-за наличия только обязательственных прав^[14] на помещения, которые не дают субъектам правоотношений эксклюзивных прав, не обеспечивают гарантированной правовой позиции по возможности на время жизни.

Созданная в 1951 г. жилищная собственность получила распространение и популярность. Активное строительство привело к тому, что уже к концу 1990-х годов количество объектов в таком правовом режиме превысило 3 млн, а доля собственников жилья в Германии достигла 40 %. Многие собственники (наймодатели) перевели свои здания в режим жилищной собственности и продали по отдельности помещения, прежде сдававшиеся внаем, из-за невысоких доходов от их сдачи вследствие все усиливавшейся защиты нанимателей^[15].

Протекавшие в Швейцарии процессы сходны с немецкими – поэтажная собственность была известна швейцарскому праву примерно с XII в., она появилась не на общегосударственном уровне, а на уровне отдельных кантонов^[16], в дальнейшем начались различного рода проблемы при эксплуатации зданий, Гражданский кодекс Швейцарии^[17] тоже не предусмотрел поэтажной собственности. Евгений Губер, создатель ГК Швейцарии, описывал поэтажную собственность как «пережиток рудиментарной правовой жизни» и «обременительное наследство»^[18]. Интересна и та историческая параллель с Германией, что поэтажную собственность начали ликвидировать на местном уровне еще до принятия общегосударственного законодательного акта – в Цюрихе и Базеле еще в 1881 г. положения о ней убрали из законов^[19]. Наконец, после Второй мировой войны федеральный законодатель решился на принятие Федерального закона об изменении Четвертой части ГК Швейцарии от 19.12.1963 (вступили изменения в силу с 01.01.1965)^[20].