Реформа гражданского законодательства: объекты гражданских прав

В.В. ВИТРЯНСКИЙ, доктор юридических наук, профессор

Общие положения об объектах гражданских прав (ст. 128 ГК РФ) сформулированы следующим образом: к объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

По сравнению с ранее действовавшей редакцией ст. 128 ГК РФ в качестве отдельных объектов гражданских прав, не относящихся к вещам, выделены безналичные денежные средства и бездокументарные ценные бумаги. Это стало возможным в связи с тем, что законопроектом предложен комплекс специальных правил, направленных на регулирование указанных объектов. Данное обстоятельство, например, делает ненужным (за редким исключением) применение к безналичным денежным средствам и бездокументарным ценным бумагам правил о вещах, как это имело место ранее. Так, в § 3 гл. 7 (ст. 149–149.5) ГК РФ теперь имеется комплекс норм, регламентирующих гражданские права на бездокументарные ценные бумаги и особые способы защиты от разного рода нарушений.

К примеру, согласно ст. 149.3 правообладатель, со счета которого были неправомерно списаны бездокументарные ценные бумаги, будет вправе требовать от лица, на счете которого они находятся, возврата таких же бумаг. При этом бездокументарные ценные бумаги, удостоверяющие только денежное право требования, а также приобретенные на организованном рынке, не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя. Если же бездокументарные ценные бумаги были безвозмездно приобретены от лица, которое не имело права их отчуждать, правообладатель вправе истребовать такие ценные бумаги во всех случаях. Когда же бездокументарные ценные бумаги, которые правообладатель вправе истребовать, были конвертированы в другие ценные бумаги, правообладатель вправе истребовать те ценные бумаги, в которые были конвертированы ценные бумаги, списанные с его счета. А при наличии возможности приобретения на организованном рынке таких же ценных бумаг, которые были неправомерно списаны со счета правообладателя, последний вправе по своему выбору потребовать от лиц, несущих перед ним ответственность за причиненные этим убытки, приобретения соответствующих ценных бумаг за их счет либо возмещения всех расходов, необходимых для их приобретения.

Несколько иной подход со стороны законодателя наблюдается в отношении таких объектов гражданских прав, как объекты недвижимости. Прежде всего необходимо отметить, что ст. 130 ГК РФ осталась в прежней редакции, хотя в редакции законопроекта, принятого в первом чтении, эта статья включала в себя правила о том, что земельный участок и находящиеся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одному лицу, признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь; к недвижимым вещам в равной степени относятся как жилые, так и нежилые помещения, выделенные в установленном порядке в качестве самостоятельных объектов гражданских прав.

Данные законоположения («выпавшие» из текста ст. 130 ГК РФ) были призваны законодательно оформить подходы, давно сложившиеся как в доктрине, так и в судебной практике. Так, в 2005 г. при подготовке постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» в его текст было включено разъяснение, согласно которому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное недвижимое имущество по обязательствам его собственника (ст. 242, 243, 237 ГК РФ). Очевидно, что приведенное разъяснение Пленума ВАС РФ основано на признании земельного участка и расположенного на нем недвижимого имущества единым объектом, выступающим в обороте в качестве единой недвижимой вещи.

Что касается жилых и нежилых помещений, то названные объекты (в особенности нежилые помещения) давно требуют детального регулирования. Еще при подготовке Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе (2002–2003 гг.) ставилась задача урегулировать соответствующие отношения. Как отмечалось в Концепции, в зависимости от конструктивных особенностей и способа использования в здании (сооружении) могут быть выделены одно или несколько помещений, т. е. конструктивно и пространственно обособленных частей внутри здания (сооружения), пригодных для использования. Помещение, в отличие от здания, лишено какого-либо материального выражения. Таким образом, помещение – это вещь исключительно в юридическом смысле этого слова.

Признание помещения недвижимой вещью делает особо актуальным урегулирование вопроса о правовом режиме общего имущества здания, к которому относятся: несущие и ограждающие конструкции, межэтажные перекрытия, крыша, фундамент, инженерное оборудование, так называемые помещения общего пользования (лестничные проемы, холлы и проч.), которые объединяются по признаку непригодности (непредназначенности) их для самостоятельного использования в качестве жилого или нежилого помещения. Как указывалось в Концепции, правовой режим объектов общего имущества «должен обеспечивать для всех без исключения собственников помещений, с одной стороны, безусловную возможность беспрепятственного пользования ими в соответствии с их назначением, а с другой – безусловное распределение бремени содержания их в состоянии, обеспечивающем возможность их использования по назначению. Поскольку в обоих случаях речь идет о «безусловности», единственный правовой режим, обеспечивающий это, есть режим общей долевой собственности».

К сожалению, до настоящего времени правовой режим нежилых (например, офисных) помещений, имея в виду особый имущественный комплекс, включающий право собственности на нежилое помещение и долю в праве собственности на общее имущество здания, в котором это нежилое помещение расположено, законодательством не установлен.

Вместе с тем в свое время Пленум ВАС РФ, значительно опережая законодателя, принял Постановление от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», в котором рекомендовал арбитражным судам применять к нежилым помещениям по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ) правила, регулирующие отношения собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ), и в связи с этим разъяснил, что право общей долевой собственности на общее имущество здания принадлежит собственникам помещений в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП. А при переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения соответствующее указание (п. 1, 3, 5 Постановления).

Отрадно отметить, что позиция, высказанная Пленумом ВАС РФ, была полностью поддержана и Пленумом ВС РФ, что сделало ее обязательной не только для арбитражных судов, но и для судов общей юрисдикции. В Постановлении Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» подчеркивается, что в силу п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме общее имущество в таком доме принадлежит на праве общей долевой собственности независимо от фактов создания товарищества собственников недвижимости и членства в нем (п. 40). А в п. 41 данного Постановления разъясняется, что в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные правоотношения, в частности ст. 249, 289 и 290 ГК РФ, а также ст. 44–48 ЖК РФ.

Еще при подготовке Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе (2002–2003 гг.) было признано необходимым предусмотреть специальное законодательное регулирование в отношении такого объекта гражданских прав, как технологический имущественный комплекс (на сегодняшнем правовом языке – «единый недвижимый комплекс»), а такой объект гражданских прав, как предприятие, напротив, предлагалось исключить из перечня недвижимого имущества, предусмотрев для него лишь некоторые особенности правового режима. В частности, публичный характер сделок с предприятиями, являющийся необходимой гарантией прав и законных интересов кредиторов и иных участников оборота, предлагалось обеспечить не государственной регистрацией прав на предприятия, а иным способом – введением обязательной публикации сведений о сделках с предприятием.

Аналогичный подход к указанным объектам гражданских прав – предприятие и технологический имущественный комплекс недвижимости (единый недвижимый комплекс) – можно обнаружить и в Концепции развития гражданского законодательства РФ, в которой, например, указывается: «практика показала, что статья 132 ГК, в силу которой предприятие как имущественный комплекс следует рассматривать в качестве недвижимой вещи (недвижимости), фактически не была осуществлена. Входящие в состав предприятия здания, строения, сооружения регистрируются как отдельные объекты недвижимости, а регистрация предприятия в качестве недвижимости порождает трудноразрешимые вопросы… По этой причине предприятие фактически выбыло из оборота недвижимости. В связи с этим необходимо исключить из статьи 132 ГК признание предприятия в целом недвижимой вещью. Необходимо проработать вопрос о включении в ГК нового особого объекта недвижимого имущества – технологического имущественного комплекса недвижимости».

Окончательная редакция ст. 130, 132, 133.1 ГК РФ свидетельствует о том, что задача, поставленная Концепцией развития гражданского законодательства РФ, решена лишь наполовину.

В качестве недвижимой вещи, участвующей в обороте как единый объект, теперь признается единый недвижимый комплекс, под которым понимается совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически и технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередач, трубопроводы и др.), либо расположенных на одном земельном участке, если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь (ст. 133.1 ГК РФ).

Однако при этом была отвергнута новая редакция ст. 132 ГК РФ, содержавшаяся в законопроекте, принятом в первом чтении, согласно которой из числа объектов недвижимости исключалось предприятие – имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности и включающий в свой состав все виды имущества, предназначенные для его деятельности, а также права требования, долги, права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги, и другие исключительные права. В то же время предприятие должно было остаться отдельным объектом оборота, права на который могут переходить как на основании закона, так и по сделкам. При этом сведения о сделках, предметом которых является предприятие, подлежали обязательной публикации (ст. 132 в редакции законопроекта).

Данное обстоятельство может иметь негативные последствия, например, в случаях, когда под видом единого недвижимого комплекса будет отчуждаться все имущество предприятия без соблюдения гарантий прав кредиторов, а также прав работников, занятых на соответствующем предприятии.

Предотвратить подобные злоупотребления могло бы аккуратное судебное толкование соответствующих законоположений (ст. 132 и 133.1 ГК РФ). Например, можно было бы разъяснить, что в тех случаях, когда имущественные комплексы уже сегодня фактически используются в предпринимательской деятельности в составе предприятия и у их собственников имеются обязательства, связанные с эксплуатацией указанных имущественных комплексов, не допускается государственная регистрация прав на указанные комплексы как на единые недвижимые комплексы (ст. 1331 ГК РФ), вместо этого должна быть сохранена государственная регистрация на отдельные объекты недвижимости в составе имущества предприятия.

К сожалению, в тексте Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 данной проблеме не уделено внимания. Вместе с тем в данном Постановлении имеются иные важные разъяснения, касающиеся правового режима единых недвижимых комплексов. В частности, в п. 39 Постановления подчеркивается, что в качестве единого недвижимого комплекса, выступающего в гражданском обороте как один объект (недвижимая вещь), может признаваться совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередач, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество должно быть зарегистрировано право собственности именно на всю совокупность указанных объектов в целом как на одну недвижимую вещь. В отсутствие же названной регистрации такая совокупность вещей не может считаться единым недвижимым комплексом.