Словом «ипотека» (hypotheca) называют одну из разновидностей имущественного залога.

Термин «ипотека» впервые ввел греческий архонт Солон в VI в. до н. э. Как и сейчас, под этим словом подразумевалась определенная ответственность должника перед кредитором, при этом залогом служили земельные владения.

Ипотекой назывался специальный столб, который ставился на границе земельной территории заемщика, на нем отмечали поступающие долги собственника земли. Через некоторое время столбы заменили ипотечными книгами, в которых также содержались похожие сведения.

В Германии большинство ипотечных программ рассчитано на срок до 12 лет, при этом процентные ставки составляют 5–6% годовых.

Сейчас термин «ипотека» подразумевает приобретение в собственность жилья или улучшение жилищных условий посредством увеличения его площади. Доступность жилья в некоторой степени отражает уровень развития государства, которое должно обеспечить всех граждан страны приемлемыми условиями существования. Именно с этой целью и были созданы ипотечные программы, которых к сегодняшнему дню существует довольно много.

В США были созданы специальные организации: Корпорация жилищного кредитования, Федеральная национальная ипотечная ассоциация и Правительственная национальная ипотечная ассоциация. Они занимаются организацией вторичного ипотечного рынка, скупая ипотечные кредиты и выпуская ценные бумаги.

На первый взгляд ипотечные программы содержат только плюсы. Действительно, кредит на необходимую сумму, который можно взять на срок около 25 лет, выглядит очень заманчиво. Кроме того, квартира переходит в собственность человека, взявшего ипотеку, сразу же после ее приобретения.

Не задумываясь о последствиях, не рассчитав ежемесячную сумму, которую придется выплачивать банку, не предусмотрев многих важных моментов, большинство людей опрометчиво подписывает ипотечный договор. Уже через несколько месяцев многие из них начинают об этом жалеть. Чтобы этого не случилось, прежде чем взять кредит, необходимо все тщательно взвесить, рассмотреть все положительные и отрицательные стороны, рассчитать ежемесячную и общую суммы долга и т. д.

Сущность ипотеки

Ипотечный рынок как отдельную экономическую категорию формируют операции по ипотечному кредитованию. От других кредитных рынков ипотечный изначально отличается:

● сроком выдаваемых кредитов (ипотечные кредиты долгосрочные, обычно выдаются на срок от 10 до 30 лет, это зависит прежде всего от ипотечной программы, по которой выдан кредит, и от региона);

● процентной ставкой (по сравнению с другими кредитами процентная ставка по ипотеке более низкая);

● обеспечением кредита недвижимым имуществом (на кредитные средства приобретается жилье);

● государственным регулированием (государство осуществляет контроль за банковскими операциями, а также поддержку кредитных организаций и самих заемщиков);

● надежностью ипотечных ценных бумаг.

Объект и субъект ипотечного кредитования

Ипотека предполагает, что приобретаемая недвижимость будет находиться в залоге на весь срок погашения кредита. Существуют некоторые условия, по которым недвижимость может выступать как предмет залога в ипотечном кредитовании.

Объектом ипотеки являются:

● жилые дома, квартиры и отдельные изолированные комнаты (коммунальные квартиры не могут быть объектом ипотеки);

● любой земельный участок, кроме указанных в ст. 63 ФЗ «Об ипотеке»;

● предприятия и здания, используемые в предпринимательской деятельности;

● строения потребительского назначения (дачи, гаражи, садовые дома);

● морские и воздушные суда.

Вот что говорит заместитель директора по продажам одной страховой компании об ипотечных кредитах: «За последний год в связи с повышением цен на квартиры суммы ипотечных кредитов заметно выросли. Так, если весной прошлого года средняя величина займа составляла 600–700 тыс. рублей, то с середины лета она достигла отметки 1,5–2 млн. А осенью суммы кредитов превысили и эти значения. Соответственно, увеличились и расходы заемщиков на комплексное ипотечное страхование…».

Предмет залога должен отвечать следующим условиям:

● быть подключен к системе отопления, при этом подача тепла должна поступать на всю жилую площадь;

● иметь отдельную кухню и санузел;

● иметь исправное сантехническое оборудование, окна, двери, а для последних этажей еще и крышу;

● иметь горячее и холодное водоснабжение как в ванной комнате, так и на кухне.

К зданию, в котором находится предмет залога, также предъявляются определенные требования. Прежде всего оно не должно находиться в аварийном состоянии или нуждаться в капитальном ремонте. Фундамент здания обязательно должен быть кирпичным, цементным или каменным, а перекрытия – металлическими или железобетонными.

На рынке ипотечных кредитов одну из основных ролей играют также субъекты ипотеки. Существует 4 основных субъекта ипотеки: кредитор, заемщик (созаемщик), инвестор и правительство.

Второстепенные роли принадлежат другим участникам ипотеки – поручителям, риелторам, продавцам жилья, страховым компаниям, оценщикам, операторам вторичного рынка ипотечных кредитов, органам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и т. д.

Каждый из субъектов ипотечного кредитования выполняет определенные функции.

Кредитор

В роли кредитора выступают банки и другие кредитные организации, имеющие законное право предоставлять заемщикам ипотечные кредиты.

Помимо процентных ставок на ипотечный кредит, предлагаемых банком, существует немало дополнительных расходов, о которых впоследствии узнает заемщик.

Кредитор должен выполнить следующие функции:

● в установленный срок предоставить ипотечный кредит на основе установления кредито– и платежеспособности заемщика (определяется в зависимости от условий и требований кредитования);

● обслуживать предоставленные ипотечные кредиты;

● оформить кредитный договор и договор об ипотеке.

Оформив договор об ипотеке, кредитор с этого момента становится залогодержателем. Это дает ему возможность предъявить денежные требования к должнику в случае невыполнения им обязательств по кредитному договору. Компенсация предоставляется из стоимости заложенного недвижимого имущества. Также кредитор в этом случае имеет преимущество по сравнению с другими кредиторами залогодателя.

Заемщик

В роли заемщика может выступать любое физическое лицо, являющееся гражданином Российской Федерации. Заемщик должен заключить договор с банком или другими кредитными организациями или договор займа с некредитными организациями (юридическими лицами). В договоре обязательно должно быть условие, что денежные средства, полученные в виде кредита, пойдут на приобретение недвижимого имущества. В качестве обеспечения выполнения обязательств по договору служит залог приобретаемого жилья.

Созаемщик

Иногда возникает ситуация, что заемщику, в силу некоторых причин, не хватает суммы кредита, которую может предоставить ему банк. Лучшим выходом в этом случае будет привлечение созаемщиков.

Созаемщик – это человек, чьи доходы также будут учитываться банком при расчете окончательного размера выдаваемого ипотечного кредита.

В большинстве банков существуют особые правила, которыми должен руководствоваться заемщик при выборе созаемщиков. Например, созаемщиком может стать только супруг заемщика или его близкий родственник. В некоторых банках разрешено выбирать в качестве созаемщика любого человека без ограничений. Количество созаемщиков также определяется каждым банком по собственной инициативе. Редко какой банк разрешает выбирать в качестве созаемщиков более 4–5 человек.

Порядок учета доходов созаемщиков у каждого банка свой и зависит от количества созаемщиков, степени их родства, соотношения всех доходов и т. д. Это важно для расчета максимальной суммы ипотечного кредита.

По мнению сотрудника одного крупного банка, при ипотеке загородного жилья «структура платежей такая же (те же виды платежей – страхование объекта, его оценка, плата за рассмотрение заявки и выдачу кредита и т. п.). Но цены в среднем больше в два и более раза».