Посвящается моей маме

© Галина Парусова, 2022

ISBN 978-5-4493-8491-1

Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero

Введение

Эта книга – благодарность всем моим клиентам.

Эта книга – тренинг, потому что выполняя простые задания, вы сможете углубить и значительно улучшить вашу агентскую работу.

Эта книга – пожелание удачи тем, кто стремится к вершинам в риэлторской деятельности.

Эта книга – ваш помощник в совершенствовании риэлторского мастерства.

Эта книга – напоминание вам о том, что вы обречены на успех при одном важном условии – вашем каждодневном действии.

Дорогие друзья, уважаемые коллеги!

Книга, которую вы держите в руках, – своеобразное продолжение моей первой книги «Секреты риэлторского мастерства». Я надеюсь, что моя новая книга дополнит ваши знания о процессе продажи и об эффективном взаимодействии с клиентами.

Однажды, много лет назад, будучи участницей одного удивительного тренинга, я поняла, как важно определять не только крупные цели, но и цели маленькие, например, перед чтением новой книги. Ставить цели – это не только размышлять над ними, представляя в воображении их скорую реализацию, но и обязательно фиксировать их письменно.

Если вы приобрели эту книгу, значит вам интересны вопросы рынка недвижимости, продаж, взаимоотношений с клиентами, вы надеетесь на результативность вашей агентской работы, вы стремитесь к высоким заработкам, вы хотите покорить вашу личную вершину успеха, вы мечтаете сделать вашу работу эффективной, вы пришли в риэлторский бизнес всерьёз и надолго. Не правда ли?

Сегодня я предлагаю вам провести интересный эксперимент. Прежде чем приступить к чтению моей книги, остановитесь, отложите в сторону на некоторое время все свои дела, подумайте чуть-чуть, поразмышляйте над личными целями и определите их: что вы хотите узнать из книги, понять, чему научиться, на какой вопрос вы хотите получить ответ, как вы собираетесь использовать полученную информацию. Как говорил наш замечательный тренер, хороша только записанная цель. Именно в таком случае она является силой и исполняется в кратчайшие сроки.

Итак, запишите вашу цель – обязательство, поставьте вашу неповторимую подпись и число (день, месяц и год).

В предыдущих бумажных изданиях данной книги редакторы по моей просьбе оставляли в книге немного свободного пространства, чтобы вам, читателям, было удобно использовать книгу, не ища подручный материал в виде листков бумаги, делать в ней короткие записи. Поскольку сегодня мои книги активно продаются в электронном виде, предлагаю вам выполнять задания из книги в блокноте, в мобильном, как-то ещё. В целом вы сами выбираете. Главное условие – удобство и комфорт. Да, постоянство тоже.

Теперь я приглашаю вас в мир риэлторской деятельности.

1. Рынок недвижимости и риэлторская деятельность

В 1991 году в России началась безвозмездная передача государством жилья в собственность граждан. Этому способствовал закон РСФСР от 04.07.1991 года №1541—1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Так появилась частная собственность. Родился новый товар в виде приватизированного жилья. В ходе разрешённой государством предпринимательской деятельности появились люди, накопившие определённые денежные средства, могущие приобрести товар в виде квартир и других объектов недвижимости, иначе говоря появились покупатели. Образовался рынок недвижимости.

Именно с того момента все россияне стали участниками рыночных отношений со всеми присущими им рисками, наибольшую опасность из которых представляет потеря имущественных прав в результате собственной юридической безграмотности, профессиональной некомпетентности посредника или даже злого умысла его. Кроме того, именно с появлением приватизированного жилья люди получили возможность зарабатывать деньги на купле-продаже квартир. Тогда и вышли на рынок недвижимости посредники, существовавшие и в советские времена. В те времена их называли маклерами, они помогали в решении жилищных вопросов на основе обменов, выстраивая длинные цепочки. В то время их деятельность не была официальной, более того она была уголовно наказуемой. Вспомните замечательный фильм «По семейным обстоятельствам…», шифрованный разговор между маклером и заказчиком, те самые «пуговицы», «рукава», вам станет многое понятно и даже смешно. Тем не менее маклеры существовали, и их клиенты платили им приличные по тем временам гонорары за предоставление качественной услуги, которая ценилась всегда. Имена наиболее талантливых из них передавали из уст в уста. Некоторые до сих пор продуктивно работают на российском рынке недвижимости.

Что представлял собой рынок недвижимости России начала девяностых? Это был информационный хаос. Если договора купли-продажи уже оформлялись у нотариусов, тогда были только государственные нотариальные конторы; деньги же часто передавались, где придётся: на улице, в автомашине, на квартирах, в подъездах. Ценовой закон практически не работал. Никто не проверял так называемую «чистоту» квартиры, законность приватизации того или иного объекта недвижимости. Было много обманов, мошенничеств, махинаций. Но именно в это время появились первые агентства недвижимости, представлявшие собой своеобразные объединения «индивидуалов». Первые агентства были небольшими: директор, бухгалтер, 3 – 4 агента по недвижимости, секретарь (диспетчер). Риэлторской базой были записи на бумажных носителях, потому что тогда было сложно приобрести компьютер.

С того далёкого времени рынок недвижимости России очень преобразился. Приняты многочисленные законы, правовые акты, превратившие первичный хаос в достаточно цивилизованный рынок. Этому в значительной степени способствовали крупные игроки на рынке недвижимости, то есть агентства недвижимости, появившиеся 15 – 28 лет назад, существующие и активно действующие поныне. Путём открытий, проб, ошибок, нововведений они сделали многое, чтобы рынок недвижимости, например, города Москвы принял современное состояние. Нельзя не упомянуть и такие организации, как Российская Гильдия Риэлторов, Московская Ассоциация Риэлторов, региональные сообщества риэлторов, которые внесли свой вклад в формирование современного рынка недвижимости в России.

В настоящее время рынок недвижимости – один из значимых секторов российской экономики. Будучи тесно связанным с жилищным вопросом большинства населения России, он имеет огромное социальное значение.

В силу федерального законодательства для предприятий и предпринимателей, работающих в сфере недвижимости, практически единственным нормативным актом, регулирующим их правовое положение, по-прежнему является Положение о лицензировании риэлторской деятельности, утверждённое Постановлением правительства РФ от 23.11.1996 года №1407 на основе Постановления правительства РФ от 24.12.1994 года №1418 «О лицензировании отдельных видов деятельности. В 2001 году в России было отменено лицензирование риэлторской деятельности. Но по крайней мере в данном Положении описаны правовые основы деятельности в сфере недвижимости, на которые можно опираться и сегодня.

Слово «риэлтор» появилось в обиходе в 1992 году, когда была учреждена Российская Гильдия Риэлторов (РГР). Вообще REALTOR – это зарегистрированная и защищенная торговая марка Национальной Ассоциации Риэлторов США (НАР), поэтому только члены данной Ассоциации имеют право на использование этого имени. НАР представила в пользование эту торговую марку трём странам – Канаде, Ямайке и России. Согласно подписанному с американской стороной соглашению право на эксклюзивное использование торговой марки в России принадлежит РГР, а через членство в Гильдии и агентствам недвижимости, следовательно, агентам, работающих в них. Все члены РГР договорились писать слово «РИЭЛТОР» через «О». На сегодня орфографический словарь русского языка рассматривает только одно написание «РИЕЛТЕР».

Когда я писала мои книги для агентов в русском языке были варианты написания: риэлтор, риелтор, риелтер, я выбрала первое. Так что простите меня, уважаемые коллеги, за приверженность к такому написанию. Экономлю время при редактировании книжки на том, чтобы не править огромный текст из-за пары буквы. Её ждут в электронном виде.

На IX Национальном конгрессе по недвижимости РГР утвердила программу по защите и пропаганде профессиии риэлтора.

В России не существует официального понятия «риэлтор». Нет и закона, регулирующего данный вид деятельности. Пока риэлторская деятельность регулируется в рамках общего законодательства о предпринимательской деятельности. Хотя отмечу, что осенью 2007 года РГР инициативно приступила к разработке проекта закона о риэлторской деятельности. Конечно, такой закон необходим прежде всего для того, чтобы ограничить доступ на рынок недвижимости непрофессионалов, имеющих поверхностное представление о работе агента по недвижимости. Именно из-за некомпетентности отдельных посредников профессии риэлтор время от времени нанесится серьёзный ущерб.

У российских агентов по недвижимости есть День риэлтора. Решением Национального Совета РГР от 21.03.2008 года 8 февраля объявлен Днём риэлтора.

Под риэлторской деятельностью понимается осуществление юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) работа по совершению от его имени и за его счёт либо от своего имени, но за счёт и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.

Из этого вытекает следующее:

– Риэлторская деятельность – это посредничество в совершении юридических действий (заключении определённых гражданско-правовых сделок), смысл которого состоит в получении участником имущественного оборота (продавцом, покупателем) возможности выступать в качестве стороны сделки через посредство уполномоченного лица (агентства по недвижимости). Такой род деятельности может совершаться как на основе договора поручения, так и на основе договора комиссии. При этом посредник (поверенный или комиссионер), действуя от чужого (договор поручения) либо от собственного (договор комиссии) имени, но в обоих случаях в чужих интересах, в конечном итоге создаёт, изменяет или прекращает определённые права или обязанности для своего клиента (доверителя или комитента).

– Риэлторская деятельность предпринимательская, то есть самостоятельная, осуществляемая на свой риск и направленная на систематическое получение прибыли. Это позволяет сделать вывод, что оказание разовой услуги по совершению сделки с недвижимостью не может быть признано риэлторской деятельностью и, соответственно, не требует соблюдения требований, предъявляемых законодательством к лицам, занимающихся ею.

– Этот вид деятельности связан с недвижимостью, к которой относятся земельные участки и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно (здания, сооружения и прочие). Статус объекта недвижимости влечёт необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на этот вид имущества (права хозяйственного ведения, оперативного управления, пользования и др.), а также регистрации всех видов ограничения этих прав, их возникновения, перехода и прекращения в едином государственном реестре недвижимого имущества.

Профессиональная деятельность на рынке недвижимости включает:

– Операции с жилыми помещениями:

– продажа жилых помещений с аукционов и на конкурсной основе;