Лишь на рубеже XVIII–XIX вв. германские ученые-цивилисты на основе глубокой научной систематизации и логического (догматического) обобщения всех имевшихся тогда римских источников создали пандектное учение, или «пандектное право» (от греч. Pandectae — «все вмещающее», «все охватывающее») (с тех пор оно обычно и рассматривается как «римское частное право» и в этом качестве изучается в юридических вузах). Пандектистика составила главную базу для формирования «юриспруденции понятий» (Begriffsjurisprudenz), т. е. рассмотрения гражданского права в качестве продуманной, логически непротиворечивой системы общих категорий и правил, четких юридических конструкций, воплощающихся в конкретных нормах. Тем самым пандектисты впервые поставили гражданское право на научную основу, что составляет важнейшую историческую заслугу германского правоведения.

Составной частью пандектного учения стала теория вещного права, заменившая собой феодальные юридические конструкции «расщепленной» собственности. Ее существо составляет признание наряду с правом собственности ограниченных вещных прав на чужие недвижимые вещи. Именно благодаря трудам германских пандектистов в континентальном европейском праве в начале XIX в. появилась категория вещных прав в их современном понимании. Одним из родоначальников этого учения и соответственно теории вещных прав наряду с Ф.К. фон Савиньи стал А.Ф.Ю. Либо^[18]. В своих трудах он едва ли не первым подверг убедительной критике распространенное тогда мнение о существовании в римском праве «разделенной собственности», доказав противоречие римским источникам соответствующих положений глоссаторов. На этой базе Тибо обосновал необходимость отказа от основополагающей в феодальном праве идеи «разделенной собственности» путем признания наряду с правом собственности (на землю) иных вещных прав на чужую вещь^[19].

Пандектная теория вещных прав имела под собой глубокие социально-экономические корни. Распространенное в феодальных правопорядках деление права собственности на dominium directum («верховную собственность») и dominium utile («подчиненную собственность») заключало в себе осуществленное глоссаторами и постглоссаторами решение важнейшей для средневековых феодальных отношений юридической проблемы – признания возможности одновременного существования права собственности нескольких лиц на одну и ту же вещь. Важность данной проблемы определялась тем, что речь шла прежде всего и главным образом о земле (земельных участках, землевладениях), составлявшей если не единственный, то, бесспорно, главный объект феодального «вещно-правового» регулирования. Один из основополагающих принципов римского права – недопустимость двух (нескольких) прав собственности на одну и ту же вещь – после «рецепции» римского права в феодальные правопорядка стал противоречить сосуществованию «прав собственности» сеньора и вассала на один и тот же участок земли (землевладения).

Впоследствии новые, буржуазные правопорядка, устранив феодальные отношения вассальной зависимости, признали собственность наиболее полным правом и тем самым исключили возможность существования двух прав собственности на одну и ту же вещь, в том числе применительно к земельным участкам. Но при этом возникла новая юридическая проблема: в силу естественной ограниченности земли, требуемой для осуществления различных видов хозяйственной деятельности, появилась экономическая необходимость предоставить юридически наиболее прочную, т. е. вещно-правовую возможность одним лицам пользоваться землей (земельными участками), принадлежащей другим лицам (собственникам).

Важно подчеркнуть, что данная проблема касалась именно и только земли, а не других (главным образом движимых) вещей. Поэтому земля (земельные участки) и была объявлена главным (а в правопорядках пандектного типа, прежде всего в германском праве, единственным) видом недвижимых вещей. Германское гражданское уложение знает лишь категорию земельных участков (Grundstucken), а понятие «недвижимость» (Immobilien) считается здесь исключительно догматическим, научно-теоретическим. Не случайно и в современном гражданском праве все иные, нежели право собственности, классические вещные права (кроме залогового права) имеют своим объектом только недвижимые вещи, главным образом – земельные участки.

Результатом решения названной проблемы пандектным правом и стало появление категории ограниченных вещных прав (begrenzte Sachenrechte), противопоставляемых обязательственным правам требования, чаще всего вытекающим из договоров. Данная общая категория заменила собой различные феодальные титулы («права собственности») на землю и наряду с правом собственности составила единое гражданско-правовое понятие вещного права (Sachenrecht, dingliches Recht). К нему пандектистами были отнесены различные права на земельную недвижимость, осуществляемые управомоченными лицами непосредственно, без каких-либо действий со стороны обязанных лиц: сервитуты, узуфрукт, эмфитевзис и суперфиций (составившие группу вещных «прав пользования» чужими вещами – Nutzungsrechte), а также залог как право при определенных условиях продать чужую, в том числе недвижимую, вещь (отнесенный поэтому к группе «прав реализации» чужой вещи – Verwertungsrechte). Затем к ним добавились «права приобретения» чужой вещи (Erwerbsrechte), например «право присвоения» результатов охоты при осуществлении «охотничьего сервитута» и преимущественное право покупки недвижимости (земельного участка), в том числе при установлении долевой собственности на соответствующий объект.

Таким образом, появление современной юридической категории вещных прав (сначала в германской пандектистике, а затем и в европейском континентальном праве в целом) связано с обеспечением экономически необходимого и юридически прочного участия одного лица в праве собственности другого лица на земельный участок (в правопорядках с более широким пониманием недвижимости – и на иную недвижимую вещь). «Юридическая прочность», исключающая возможность одностороннего прекращения правоотношения по воле собственника вещи и одновременно предоставляющая возможность абсолютной защиты своего права против любых третьих лиц, стала главным отличительным признаком вещного права в сравнении с обязательственными правами на чужую вещь.

Названные обстоятельства имеют решающее значение для определения существа и видов вещных прав. Из этого, в частности, следует, что объектами иных (кроме права собственности, т. е. «ограниченных») вещных прав по общему правилу могут быть только недвижимые вещи. Применительно к движимым вещам (и тем более к иным видам имущества) указанное выше обоснование теряет свой смысл, поскольку они не являются естественным образом ограниченными; доступ к ним для осуществления экономической деятельности возможен как путем создания (и приобретения в собственность) новых объектов такого рода, так и в форме договорных (прежде всего арендных) отношений. Не случайно содержание посвященной вещному праву книги третьей Германского гражданского уложения (BGB) в основном сводится к регламентации прав на земельные участки, тогда как общие нормы о движимых вещах не могут считаться вполне завершенными; более того, в BGB фактически отсутствует Общая часть вещного права, что многократно отмечалось в германской литературе. Так, нормы BGB о приобретении и прекращении права собственности на вещи относятся либо только к земельным участкам, либо только к движимым вещам. Общими для тех и других являются лишь предусмотренные законом требования о защите права собственности – виндикационный и негаторный иски.

Более того, основанное на классических пандектных подходах гражданское законодательство Германии и Швейцарии при регулировании вещных отношений отказалось от некоторых догм римского права в интересах третьих лиц – участников имущественного оборота. Так, согласно § 889 BGB право на чужой земельный участок (например, сервитут или право застройки) не прекращается вследствие его приобретения собственником участка или вследствие приобретения субъектом этого права собственности на данный участок, т. е. при совпадении в одном лице собственника и субъекта ограниченного вещного права на недвижимую вещь. Согласно ст. 735 Гражданского кодекса Швейцарии (ШГК), если субъект ограниченного вещного права становится собственником обремененного им земельного участка, он вправе прекратить («погасить») данное право; но если этого не последует, вещное право сохраняется (его субъектом становится новый собственник участка).

Иначе говоря, в противоположность известному римскому принципу consolidation в силу которого никто не мог иметь ограниченное вещное право на собственную вещь (nulli res sua servit), ибо собственник в принципе не нуждается в таком праве, в правопорядках «пандектного типа» допускается его сохранение в случае, когда его обладатель одновременно является и собственником обремененного таким правом земельного участка^[20]. При этом закон защищает прежде всего интересы лиц, в пользу которых обременено (в частности, заложено) само вещное право, например интересы залогодержателя права застройки, для которого собственник недвижимости, ставший субъектом права застройки, продолжает оставаться залогодателем. Но одновременно защищаются и интересы самого собственника, который в качестве субъекта ограниченного вещного права на свою вещь при определенных условиях может, например, в порядке очередности участвовать в публичных торгах при принудительном отчуждении его собственного земельного участка^[21].