1.2. Кредитная экономика: бедных разоряет, умелых обогащает

Представьте себе, что вы только что окончили институт и начали работать. Вполне естественно, что вам хочется сразу получить от жизни многое, не дожидаясь, когда у вас появится достаточно денег для приобретения крупных вещей. Для этого прикинем вероятную стоимость необходимых крупногабаритных покупок.

Во-первых, вы наверняка захотите жить отдельно от родителей. Приобретать в таком случае однокомнатную квартиру неэффективно — у вас появится или уже есть семья, и лучше начинать сразу хотя бы с двухкомнатной. Например, двухкомнатная квартира общей площадью в 60 м² в не самом отдаленном от центра города районе стоит не менее $300 000.

Во-вторых, в квартире необходимо сделать хотя бы косметический ремонт, который обойдется никак не меньше $12 000 (по $200 за м²).

В-третьих, эту квартиру необходимо обставить и оборудовать сантехникой. Мебель в спальню, в гостиную и на кухню, санузел и ванная, прихожая — все это будет стоить не менее $20 000.

В-четвертых, современный дом не видится без наличия полного комплекта бытовой техники — телевизора, аудиосистемы, холодильника, кухонной плиты, стиральной машины, СВЧ-печи, персонального компьютера и т.п. Все это потянет еще как минимум на $15 000.

В-пятых, вам необходимо купить бытовые мелочи — посуду, постельное белье и полотенца, коврики, светильники и т.п. Их минимальная стоимость зачастую приближается к стоимости бытовой техники, однако мы остановимся на самом скромном варианте в $3000.

В-шестых, нельзя забывать об автомобиле. Новый автомобиль минимального класса (типа Opel Astra) обойдется вам в $22 000.

Таким образом, для начала полностью самостоятельной жизни вам понадобится $372 000. И хорошо, если у вас не было кредита за обучение.

Теперь остается решить вопрос с собственно покупкой всего вышеперечисленного. Если у вас небогатые родители, то остается только вариант кредита.

Возьмем за базу следующие условия ипотечных (под залог недвижимости) и потребительских кредитов физическим лицам:

— процентная ставка для кредитов в среднем составляет 12% с ежемесячной выплатой процентов;

— срок 20 лет;

— первоначальный взнос 10%.

Допустим, родители вам насобирали требуемые 10% первоначального взноса ($37 200), а на оставшуюся сумму ($334 800) вы взяли кредит на предложенных условиях. Здесь мы погашение кредитов и выплату процентов по ним будем рассчитывать по так называемой аннуитетной схеме[1], которая обеспечивает равенство уплачиваемых сумм на протяжении всего срока до полного погашения кредита. Замечу, что для заемщиков аннуитетная схема погашения кредита невыгодна, так как в первых платежах упор делается на погашение процентов по кредиту, и только затем бо́льшая часть погашений приходится на возврат тела кредита. Таким образом, заемщик осуществляет предоплату банковских кредитов. Это особенно будет заметно при попытке заемщика досрочно погасить кредит на ранних его сроках. У него неизбежно возникнет вполне справедливое понимание того, что вроде бы он кредит погашал, но все равно должен почти столько же, сколько и брал в самом начале. Так что соглашайтесь на аннуитетный кредит, только если не планируете досрочно его погашать или рефинансировать при снижении процентных ставок.

Определим сумму аннуитетных платежей, которые нужно будет периодически выплачивать на погашение кредитов и уплату процентов по ним, для чего используем формулу дисконтирования аннуитетов:

где ПП — периодические аннуитетные выплаты;

К — сумма кредита;

m — количество периодических выплат в году;

n — срок кредита, лет;

i — проценты по кредиту, процент годовых.

Иными словами, для погашения в течение 20 лет вышеуказанного кредита на сумму $334 800 по ставке 12% годовых вы должны будете выплачивать по $3686 в месяц.

Кроме погашения кредита и выплаты процентов по нему необходимо питаться, одеваться, культурно просвещаться и развлекаться, содержать автомобиль, ежегодно платить за страховку, за квартиру и телефон, а также совершать еще массу мелких, на первый взгляд невидимых трат и покупок. Итого все это потянет, например, еще на $1000 ежемесячно.

Таким образом, ваш совокупный чистый (после налогообложения) доход только для того, чтобы выходить в ноль, должен составлять не менее $4686 в месяц. Теперь дело за малым — ежемесячно получать требуемый доход и жить в свое удовольствие.

Если вы теряете работу, то одновременно с этим изменяется привычный образ жизни и социальный статус. Однако гораздо хуже то, что, лишившись работы, человек теряет многое из того, что уже вроде бы оплатил.

Построенная в США кредитная экономика основана на желании человека жить прямо сейчас, не откладывая и не дожидаясь наступления «светлого будущего». Расплатой за реализацию такого желания является жесткая привязка к банку-кредитору и к обязательству платить проценты и погашать кредит, а в итоге — зависимость от работодателя и страх потерять работу. Очень разумная система. Кредитная зависимость с помощью невидимых рычагов заставляет человека работать гораздо лучше, чем рабство. Подвисший на кредитном крючке несчастный уже думает не о том, как инвестировать, а только о погашении кредита. С точки зрения власть имущих, кредитная экономика гораздо выгоднее, чем стимулирование роста производительности труда путем участия сотрудников в прибылях и капиталах. В первом случае проценты платит работник, а в последнем — владелец бизнеса. Таким образом, при использовании потребительских и ипотечных кредитов для физических лиц финансисты получают дополнительный источник дохода, а также возможность заставить людей больше трудиться для работодателя. Ведь в случае потери рабочего места заемщик может потерять все — от квартиры и машины до мебели и семьи.

Я не критикую кредитную экономику. Она служит важным стимулом для развития мировой экономики, построенной по американской модели. Единственно, чего я хочу для вас, — это финансовой свободы в принятии решения о том, как жить сейчас, а как — в будущем, за что выгодно платить сегодня, а за что потом. Я лично не откажусь взять кредит, но только чтобы на нем заработать, и при одном важном условии: процентная ставка по нему должна быть низкой, а вероятность заработка — высокой. Но если речь идет о потреблении, то кредит оправдан только при покупке товара по заниженной цене, а также если этот товар вам действительно необходим именно сейчас или может понадобиться в самом ближайшем будущем.

Поясню свою мысль на конкретном примере. Допустим, вы взяли в 2008 г. ипотечный кредит на покупку квартиры исходя из цены в $5000 за один квадратный метр. Уже в 2009 г., когда цены на недвижимость в среднем упали на треть, вдруг оказалось, что рыночная стоимость этой квартиры выше остатка задолженности по кредиту. По оценкам экономистов, именно в такой ситуации оказались миллионы американцев в 2009 г. И еще немалое число людей в других странах. Этого не случилось бы, если люди не стремились бы любой ценой, вернее — по любой цене купить дома и квартиры.

Результат такого бездумного поведения для американцев стал поистине плачевным. Мечта о собственном доме обернулась для них настоящим кошмаром.

В 1945 г. 85% стоимости жилой недвижимости в США была полностью оплачена американцами, а под ипотечными кредитами находилось только 15%. Судя по итогам 2008 г., ситуация стала диаметрально противоположной: оплачено лишь 42% стоимости домов американцев, а 58% — нет (рис. 1.3).

Кредитная экономика дала населению иллюзию быстрого обогащения, подставив малоимущим «кредитное плечо». Имея на руках всего несколько тысяч долларов и достаточно хорошо оплачиваемую работу, человек получил возможность приобретать не только потребительские товары, но и активы. Так, если вы купите в кредит недвижимость с уплатой, например, 10% годовых, сдадите ее в аренду по ставке 12% годовых, да еще и стоимость этой недвижимости вырастет на 15%, то ваш чистый доход от этой операции, по грубым оценкам, составит 17% годовых практически на «ровном месте». Так сказать, за чужой счет.

Сравним несколько вариантов инвестиционных решений на рынке недвижимости. Первый: сдать квартиру в аренду или купить ее в кредит и сдать в аренду. Второй: снять квартиру или купить ее в кредит для себя. Третий: положить деньги на депозит в надежный банк или купить квартиру в кредит для перепродажи (табл. 1.1).

Из проведенных сравнений можно сделать следующие выводы. Во-первых, для того чтобы выбрать вариант покупки квартиры по ипотечному кредиту, нужно быть уверенным, что цены на недвижимость вырастут. Больше всего требований к увеличению ее стоимости у спекулянта и меньше всего — у арендатора.

Во-вторых, ипотечный кредит выгоден только в случае роста цен на недвижимость, опережающего процентные ставки по кредиту.

На кредите основаны все маржинальные операции с кредитным рычагом, умело проводя которые можно в буквальном смысле делать деньги из воздуха — операции на Forex, срочном рынке с фьючерсами и опционами, часто с акциями.

Максимальный эффект, сопряженный с разумным риском, дает использование собственных средств по отношению к заемным в пропорции от 1 к 2 до 1 к 10. Иными словами, к одному собственному доллару привлекается от одного до девяти заемных соответственно. Например, использование кредитного рычага 1 к 5 позволяет из вполне обычных 6% годовых получить очень даже хорошие 30% на вложенные собственные средства (6% × 5).

Итак, кредитная экономика делает большинство людей своими рабами, а умелых — финансово свободными. Выбор за вами. Вполне естественно, что вы предпочтете свободу, но эта идея воплотится в жизнь только в результате ваших реальных действий.

Для справки приведу схематичное описание того, как банк обычно определяет справедливый уровень процентной ставки по кредитам.

Например, если желательное для банка ROE составляет 20% при адекватности капитала банка 10% (отношение собственного капитала к чистым активам), процент рискованности данного кредита — 5%, а себестоимость привлеченных денег для банка — 4% годовых, то справедливый кредитный процент равен:

4% × (100% – 10%)+ 5% +20% × 10% = 4% + 5% + 2% = 11%.

Если вы ждете от спекуляций стабильных доходов — забудьте о них. Постоянный заработок на профессиональных рынках фьючерсов, опционов, Forex могут себе обеспечить только люди, работающие в этой индустрии (брокеры, маклеры, специалисты и т.п.). Например, в XIX в. во время золотой лихорадки в Калифорнии гораздо выгоднее было продавать золотоискателям кирки и лопаты, нежели собственноручно промывать тонны воды в поисках кусочков золота. Так же, как и сейчас, отдельные золотоискатели становились супербогатыми, но их доля относительно тысяч людей, пытавших счастья на золотых приисках, очень мала. Оказалось, что продавать лопаты — все-таки более надежный путь к деньгам.

В связи с этим хочу предостеречь вас от завышенных ожиданий получения стабильного дохода от спекуляций. Его могут обеспечить при относительно небольшом риске только инструменты пассивного дохода — депозиты, облигации, рента и т.п.

Людям, работающим вне индустрии, спекуляции могут приносить только дополнительный доход, который абсолютно не гарантирован.

Если ваших доходов для текущей жизни не хватает, то спекулятивные инструменты их вам не дадут, а если и дадут, то не всегда и лишь на короткий промежуток времени.

Классика успешных спекуляций: человек рискует только малой частью своих активов, а еще лучше — частью или всеми дополнительными доходами, которые он получает от пассивных источников. Спекуляции должны стоять на твердом фундаменте пассивных доходов (полученных от процентов, ренты и т.п.), а они, в свою очередь, — на активах.

Общая схема получения финансовой свободы, если вы обычный человек, такова.

1. Вы получаете трудовые доходы на работе.
2. Часть этих доходов у вас уходит на текущее потребление.
3. Остаток трудовых доходов вы направляете на покупку активов и формирование пассивных доходов: делаете депозитные вклады, приобретаете облигации, покупаете недвижимость для сдачи в аренду и т.п. — выбор делается в зависимости от доходности, надежности и условий налогообложения этих вложений.
4. В результате кроме трудовых доходов вы начинаете получать пассивные доходы.
5. Часть пассивных доходов вы реинвестируете.
6. И только оставшуюся часть пассивных доходов направляете на спекуляции.
7. В случае потери спекулятивных денег ваши активы остаются нетронутыми. Но если вы торгуете успешно, то спекулятивные доходы увеличивают ваши капиталы, и доходы умножаются.

Кстати, даже инвестиционные активы, приносящие пассивные доходы, порой становятся инструментом спекуляций. Например, с одной стороны, в случае роста цен на недвижимость выше справедливых уровней зачастую становится выгоднее ее продать, с тем чтобы откупить позже, когда цены вернутся на уровни, близкие к справедливым.

С другой стороны, когда стоимость недвижимости снижается намного ниже справедливых уровней, выгоднее купить ее даже в кредит, что является характерным признаком спекулятивного инструмента.

Например, вы имеете $1000 в месяц пассивных доходов в виде процентов и решили направить на спекуляции до 90% этих доходов, т.е. $900. Таким образом, вы устанавливаете для себя сумму, которую готовы абсолютно безболезненно для себя потерять, — $900. Замечу, что этот ограничитель потерь важен не только с финансовой точки зрения, но и с психологической. Не секрет, что большинство спекулятивных капиталов теряется именно по причине психологических сдвигов и слабостей, в основном из-за превращения страха в леденящий ужас. Установление лимита потерь устраняет страх, при условии, конечно, что человек свято соблюдает назначенную норму.

В любом случае очень важно точно знать свой лимит потерь на выбранный интервал времени (месяц, квартал, год) и ни в коем случае не превышать его, что даст возможность не вылететь с рынка при первых же неудачах. Именно по этой причине для спекулятивных рынков актуальна пословица: «Деньги идут к деньгам». Все, что вам остается сделать, — определить свою нишу (вернее, нишу своим деньгам) и работать в ней.

Так что я советую вам подумать еще раз над своим выбором и постараться более точно рассчитать свои финансовые возможности, а также соответствующую им сумму возможных регулярных потерь.

Посмотрите на свои доходы как на дерево, которое вы должны посадить, вырастить и которое будет жить и после вашей смерти (рис. 1.4).

Необходимо помнить, что даже за самым сильным деревом нужно ухаживать, а без воды оно и вовсе засохнет.

Только имеющее хорошую, активно развитую корневую систему дерево может расти. Для людей такими корнями являются пассивные доходы.

Если хотите, чтобы ВАШЕ дерево финансовой свободы росло, регулярно поливайте его корни и обеспечьте листьям доступ к солнечным лучам — реинвестируйте пассивные доходы в развитие, умножайте опыт инвестирования и спекуляций и обратите время в своего финансового друга.