Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда утверждены постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» и являются обязательными для исполнения органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами государственного контроля и надзора, органами местного самоуправления.
Правила определяют требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью:
♦ обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности;
♦ проведения единой технической политики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнение требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем, а также придомовых территорий;
♦ обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.
Документ устанавливает объем и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда, правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда, технической инвентаризации.
Закрепляется обязанность граждан по своевременной оплате жилья, коммунальных услуг и по осуществлению выплат по жилищным кредитам.
Приводится рекомендуемый перечень работ по содержанию жилых домов, выполняемых организацией по обслуживанию жилищного фонда, а также примерный перечень работ, относящихся к текущему ремонту
Особое внимание уделяется подготовке жилищного фонда к сезонной эксплуатации. Так, сроки начала и окончания подготовки к зиме каждого жилого дома, котельной, теплового пункта и теплового узла должны утверждаться органом местного самоуправления с учетом завершения всех работ в северных и восточных районах – до 1 сентября, в центральных – к 15 сентября, в южных – до 1 октября, включая проведение пробных топок центрального отопления и печей.
Определяется порядок содержания помещений и придомовой территории, включающий в себя правила содержания квартир, лестничных клеток, чердаков, подвалов и технических подполий, а также внешнее благоустройство зданий и территорий. Приводятся предельные сроки устранения неисправностей при выполнении внепланового (непредвиденного) текущего ремонта отдельных частей жилых домов и их оборудования. Документ содержит следующие разделы:
♦ «Организация технического обслуживания и текущего ремонта жилищного фонда»;
♦ «Система технического осмотра жилых зданий», «Техническое обслуживание жилых домов», «Организация и планирование текущего ремонта, капитального ремонта», «Организация и функционирование объединенной диспетчерской службы (ОДС), аварийно-ремонтной службы (АРС)»;
♦ «Содержание помещений и придомовой территории» («Правила содержания квартир, лестничных клеток, чердаков, подвалов и технических подполий», «Уборка придомовой территории», «Санитарная уборка, сбор мусора и вторичных материалов», «Озеленение»);
♦ «Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций»;
♦ «Техническое обслуживание и ремонт инженерного оборудования». В документ включены 11 приложений, важнейшие из которых следующие:
♦ приложение 1. «Периодичность плановых и частичных осмотров элементов и помещений зданий»;
♦ приложение 2. «Предельные сроки устранения неисправностей при выполнении внепланового (непредвиденного) текущего ремонта отдельных частей жилых домов и их оборудования»;
♦ приложение 4. «Перечень работ по содержанию жилых домов:
• работы, выполняемые при проведении технических осмотров и обходов отдельных элементов и помещений жилых домов»;
• работы, выполняемые при подготовке жилых зданий к эксплуатации в весенне-летний период;
• работы, выполняемые при подготовке жилых зданий к эксплуатации в осенне-зимний период;
• работы, выполняемые при проведении частичных осмотров;
• прочие работы;
♦ приложение 6. «Укрупненные нормативы продолжительности текущего ремонта жилых домов»;
♦ приложение 7. «Перечень работ, относящихся к текущему ремонту»;
♦ приложение 8. «Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда».
Техническое обслуживание и ремонт внутриквартирного оборудования производятся по заявкам владельцев жилого помещения или проживающих с ними граждан.
В ЖЭУ, ТСЖ, управляющей организации обязательно должен быть прейскурант на оказываемые виды услуг, доступный для всех проживающих (обычно он висит на стене в коридоре диспетчерской службы). Тарифы на услуги для муниципальных домов утверждаются постановлением мэра. Частные компании определяют тарифную ставку самостоятельно.
В договоре на управление домом между жильцами дома и дирекцией управляющей компании должен быть четко прописан перечень платных и бесплатных услуг. В ТСЖ тарифы на содержание дома обсуждаются и принимаются на общем собрании, расценки на услуги оговариваются на месте.
Номенклатура предоставляемых услуг по текущему ремонту определяется применительно к постановлению Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».
Процедура вызова специалиста, как правило, стандартна:
♦ подается заявка в объединенную диспетчерскую службу (ОДС) по телефону (или при личном посещении), согласовывается время прихода мастера;
♦ мастер устанавливает характер неисправности, определяет стоимость работ и выписывает квитанцию на оплату;
♦ оплаченная квитанция передается в ОДС. Оговаривается время прихода мастера и производства ремонта;
♦ после окончания ремонта составляется акт о выполненных работах. Копия акта остается у жильцов.
Услуги предоставляются по единым тарифам независимо от того, приватизирована квартира или нет.
Бесплатная замена проектных сантехприборов и газового оборудования, отслуживших срок эксплуатации и пришедших в негодность, производится при наличии оформленного акта с участием балансодержателя (или владельца) дома и эксплуатирующей организации.
В конце 2009 г. принят Федеральный закон «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ). Цель принятия закона:
♦ защита жизни и здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества;
♦ охрана окружающей среды, жизни и здоровья животных и растений;
♦ предупреждение действий, вводящих в заблуждение приобретателей;
♦ обеспечение энергетической эффективности зданий и сооружений.
Объектом технического регулирования являются здания и сооружения любого назначения, а также связанные со зданиями и сооружениями процессы проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса).
Закон распространяется на все этапы жизненного цикла здания или сооружения.
Документом устанавливаются минимально необходимые требования безопасности к зданиям и сооружениям в период осуществления инженерных изысканий, проектирования, строительства (в том числе консервации), эксплуатации (включая текущий ремонт), реконструкции, капитального ремонтам и сноса, а также к связанным со зданиями и сооружениями процессам.
В соответствии с Законом Правительство Российской Федерации утверждает перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона.
Национальным органом Российской Федерации по стандартизации в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании утверждается и публикуется перечень документов в области стандартизации, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований закона.
Безопасность зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и сооружениями процессов проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса) обеспечивается посредством соблюдения требований Закона, стандартов и сводов правил, включенных в указанные перечни, или посредством соблюдения специальных технических условий.
Федеральный закон «О техническом регулировании» дополнен статьей 51, предусматривающей, что особенности технического регулирования в области обеспечения безопасности зданий и сооружений устанавливаются Федеральным законом «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
Ростехрегулирование приказом от 1 июня 2010 г. № 2079 утвердило Перечень документов в области стандартизации, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований указанного Закона.
Находящийся в пользовании жилищный фонд по строительным нормам должен эксплуатироваться в течение не менее 100 лет. Однако, чтобы обеспечить такой срок службы домов, требуется их регулярный и своевременный ремонт – по нормам через каждые 25 лет.
Согласно ЖК РФ и постановлению Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» многоквартирный дом – это коллективная собственность собственников помещений в нем.
Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3, 4 ст. 30 ЖК РФ).
Планировалось, что ремонт приватизированных квартир жители должны оплачивать за свой счет, а средства на эти цели должны быть включены в оплату жилья. В то же время проблема реформирования ЖКХ оказалась гораздо сложнее, чем предполагалось: многие поставленные цели до сих пор не достигнуты, а вялотекущая реформа ЖКХ на практике продолжается до сих пор и работы еще немало.
До настоящего времени в Москве и других городах не введена оплата капитального ремонта, хотя это предусмотрено постановлением Правительства Российской Федерации от 2 августа 1999 г. № 887 «О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения». Капитальный ремонт полностью дотируется за счет бюджета города.
Власти не решились переложить бремя капитального ремонта жилищного фонда, который длительное время недофинансировался и находится в неудовлетворительном состоянии, на плечи новоявленных собственников. Решение этого вопроса отложено на более позднее время, предположительно до 2013 г. К этому сроку предполагается отселить граждан из аварийных и ветхих домов и осуществить капитальный ремонт основного жилищного фонда.
О проекте
О подписке