Показателен пример апартаментного комплекса «Донской Квартал» в Москве, который в конце 2019 года начала реализовывать компания «Страна Девелопмент». На тот момент это был первый проект компании вне Тюмени и первый проект в Москве. Фактически на рынок выходила «тёмная лошадка», о которой совсем ничего не было известно. При этом условия работы уже изменились, наступила эпоха эскроу-счетов. Если раньше низкая цена на старте продаж нужна была застройщикам для того, чтобы собрать денег на будущую стройку и немного «обкэшиться», то сейчас средства на строительство выдает банк в виде проектного финансирования. Поэтому опускать цены до «инвестиционного» уровня оказалось уже не так уж и нужно.

Например, ближайший конкурент «Страны Девелопмент», известная в Москве девелоперская компания Level Group, возводившая буквально по соседству свой проект «Level Донской» имела обширный опыт работы с апартаментами (уже реализовала проекты апартаментов «Level Амурская» и «Level Павелецкая»). В то время я сильно сомневался, что маркетологи Level Group окажутся настолько плохи, что будут продавать по схеме эскроу на старте с дисконтом, просто чтобы зачем-то непонятно зачем собрать инвесторов. Тем более аналитики Level Group обладали совокупностью данных, которые давали возможность определить цену правильно и не продешевить.

А вот у «Страны Девелопмент» ситуация, как мне казалось, выглядела иначе: опыта девелопмента в столице у команды компании не было, бренд проекта и девелопера в Москве не был «раскручен» и так далее… Поэтому я надеялся на то, что для успокоения души и развития продаж девелопер может поставить относительно «низкую» цену на старте. И это действительно произошло, «Страна Девелопмент» анонсировала интересные цены и привлекла инвестиционный спрос. Более того, проект оказался для инвесторов в некотором роде «золотой жилой», цены на самые небольшие лоты за 2 года выросли практически вдвое. Так что теперь я считаю, что застройщик с новым именем – это не только риск, но и возможности.

Довольно часто инвесторы с большим скепсисом воспринимали апартаментные комплексы. Действительно, ликвидность апартаментов обычно ниже, чем у квартир, спрос достаточно ограничен людьми, спокойно относящихся к невозможности получения постоянной регистрации по месту жительства. Были справедливы и опасения относительно более высокой стоимости коммунальных услуг, более высоких налогов.

И вот здесь я сделаю маленькое, но важное замечание: мнение о том, что хорошие инвестиционные возможности формируются на старте продаж, я считаю, в целом, недостаточно корректным. На рынке присутствуют недооцененные проекты, иногда находящиеся на продвинутой стадии развития. Причины недооценки проектом могут быть совершенно разными. При этом пользовательские характеристики многих апартаментных комплексов часто не уступают жилым домам, а в некоторых случаях превосходят.

Самый яркий пример из моей практики – Живой Комплекс LES в московском районе Ясенево. Так уж получилось, что я слежу за этим проектом с самого начала его реализации (даже чуть раньше) и лично хорошо знаком с командой, развивающей проект.

Несмотря на то, что в ЖК LES к продаже предлагаются апартаменты (по документам это гостиница), помещения в комплексе отличаются от подавляющего большинства московских квартир в лучшую сторону. Мне кажется, что ЖК LES достаточно необычен для Москвы: он явно имеет инвестиционный потенциал, хотя старт продаж этого проекта в прошлом, а строительство уже подходит к завершению.

Прежде всего, отмечу качественные характеристики проекта:

1) Комплекс граничит с крупнейшим зеленым массивом на юго-западе Москвы и вторым по территории в городе, Битцевским лесопарком. В данном случае лесопарковая зона находится прямо под окнами гостиничного комплекса.

2) В пешей доступности от LESа находятся сразу две станции метро – «Теплый стан» и «Ясенево». Сам по себе район «Ясенево» комфортен для проживания и пользуется популярностью у москвичей, в этом районе хотят жить и стремятся туда переехать.

3) Проект обладает собственной благоустроенной территорией площадью почти 2 га, прямо с территории через отдельную калитку можно выйти в Битцевский лес. Внутренняя инфраструктура ЖК LES, состоящая, в частности, из фитнес- и СПА-центра с бассейном, справедливо помещает комплекс на премиальный уровень.

4) В апартаментах предусмотрены высокие 3-метровые потолки и панорамные окна. Все апартаменты передаются инвесторам с полной чистовой отделкой, таким образом, их сразу же можно будет сдавать в аренду.

5) LES буквально «нашпигован» разнообразными элементами комфорта, которые нечасто встречаются даже в московских проектах бизнес-класса. Например, лифты швейцарские – марки Schindler, системы кондиционирования – Electrolux, а всё сантехническое оборудование выполнено концерном Grohe.

По совокупности факторов я делаю вывод о том, что ЖК LES подходит как инвесторам-спекулянтам, так и инвесторам-рантье. И даже для конечных пользователей этот проект должен представлять большой интерес. Мне кажется, что потенциал роста цен на апартаменты в ЖК LES пока в полной мере не исчерпан и после сдачи объекта в эксплуатацию цены могут вырасти ещё. Особенно если будет принят долгожданный «закон об апартаментах» в комфортной формулировке и апартаменты станут квартирами.

Кстати, об ожиданиях. Спрос на апартаменты в Москве в первом полугодии 2020 вырос вдвое. Люди покупают апартаменты в том числе и потому, что ожидают от властей разъяснений правового статуса этих помещений. Закон об апартаментах должен быть принят в конце 2021 года. Есть вероятность, что многие из представленных на рынке апартаментных комплексов будут приравнены к жилым помещениям. Безусловно, это достаточно рискованное предположение, однако число сделок с апартаментами и всплеск спроса на рынке прямо свидетельствует о наличии большой группы лиц, выбирающих риск и верящих в недооценку апартаментов, которая будет нивелирована новым законом.

Продолжая тему неоцененности проектов, нелишне было бы посмотреть на процесс ценообразования с другой стороны. Как девелопер определяет цены на свой товар, цены, по которым покупают квартиры или апартаменты инвесторы?

Когда я писал книгу в 2004 году, у застройщиков или работавших на них риелторов не было практически никаких аналитических инструментов, позволявших заниматься ценообразованием и прогнозированием продаж. В лучшем случае застройщики заказывали отчёт в IRN и советовались с риелторами, но всё равно ставили стартовые цены наугад и, конечно же, часто ошибались.

Рынок недвижимости до последнего времени был обделен такого рода аналитическими продуктами. На фондовом рынке с середины 90-х существует достаточное количество исследовательских программных инструментов (MetaStock, Amibroker и так далее), позволяющих проводить ретроспективный и прогнозный анализ, строить графики, диаграммы и даже моделировать отдельные рыночные ситуации. Примерно с 2016 года начали появляться компании, программные комплексы и сервисы, способные удовлетворить растущий, но неудовлетворенный спрос среди аналитиков рынка недвижимости.

Эти программные продукты в том числе позволяют девелоперам осознанно устанавливать цены на свой продукт (на старте продаж и далее). Многие застройщики пользуются аналитической системой bnMAP.pro (проект компании «Бест-Новострой»). Система позволяет девелоперам выяснить:

а) Цены продаж по объектам-конкурентам (экспонирование/факт), в том числе проследить историю изменений цен;

б) Темпы продаж, то есть выяснить количество ежемесячно выбывающих лотов у конкурентов для прогнозирования выручки;

в) Количество и объём оптовых сделок (переуступки на юридических и физических лиц), включая цены и размер дисконта к рознице;

г) Данные по продукту в объектах-аналогах (площади, высота потолков, наличие отделки и так далее);

д) Более двухсот подпараметров по любому проекту: от динамики цен на квартиры конкретной комнатности до количества переносов сроков РВЭ на любую дату за последние пять лет.

Система является профессиональным инструментом, позволяющим застройщикам определить цену реализации правильно, не продешевить, но и не выставить запредельные значения, которые способны оттолкнуть покупателей. Я настоятельно советую инвесторам, планирующим инвестировать немалые деньги в тот или иной проект, не отставать от девелоперов и пользоваться аналитическим системами (той же bnMAP.pro). Один отчет по уже совершенным сделкам (в ретроспективе с указанием цен и площадей) в одном жилом комплексе стоит в настоящее время всего 1500 рублей, но дает много «пищи для размышлений».

На основе данных bnMap, кстати, был создан сервис Dombook, платформа для продаж новостроек для частных риелторов, инвесторов и небольших агентств. Подобных платформ на рынке уже немало, но вот как раз аналитическая составляющая, наличие на карте всех без исключения новостроек и дружелюбный интерфейс выгодно отличает новое детище создателей bnMAP от других решений.

Без программного комплекса bnMap.pro профессиональные аналитики рынка недвижимости не то что «как без рук», а скорее даже «без мозгов». Именно данные, полученные с помощью bnMap.pro, позволяют достаточно точно прогнозировать будущее; я, конечно же, имею в виду будущие цены на недвижимость.

Прошу прощения читателя за эти небольшие отвлечения. Перехожу к главному: как правильно принять инвестиционное решение? Как выбрать объект для инвестиций? Чтобы процесс был эффективным, нужно соблюдать ряд правил. Я лично предлагаю следующий пошаговый план выбора проекта.

Шаг Первый. Анализ общей информации по рынку новостроек.

Здесь имеется в виду не любая аналитическая информация, а только та, которая проводится, по возможности, непредвзято. Не стоит, однако, усердствовать в изучении всего, что предлагается по интересующей инвестора тематике, – статьей, отчётов, постов в социальных сетях, стенограмм конференций, телепередач и так далее. Нужно иметь в виду, что больше всего недостоверной информации и лжепророчеств содержится в текстах о рынке жилой недвижимости. Именно здесь можно прочесть о том, что обвал цен случится буквально завтра; ипотечный пузырь надулся как никогда прежде; население обнищало до предела и не может позволить себе еду, не говоря уж о новостройках.

Почему это происходит? Мой ответ таков: основная задача журналистов (безусловно, не всех, но многих) – любой ценой привлечь внимание читающей публики. Поэтому прессе приходится изобретать всяческие уловки, чтобы удерживать аудиторию в постоянном напряжении. Иногда это похоже на сговор. Хотя негатив всегда привлекает людей намного больше, чем хорошие или нейтральные новости. Будучи сам владельцем телеграм-канала, я несколько раз проверял это: негативные новости чаще пересылаются и чаще удостаиваются перепостов, они привлекают новых подписчиков и обращают на себя внимание рекламодателей.

Поэтому сейчас достаточно много авторов разнообразных СМИ, желающих создать негативную новость о рынке жилой недвижимости, который традиционно выступает раздражителем для очень многих людей. Кто-то решает написать статью о возможном крахе рынка, и ингредиенты такой статьи известны заранее:

1) отраслевые «обозреватели рынка недвижимости» 4-5 ряда, часто маргинальные, обладающие, способностью заглядывать в будущее и отчетливо видеть там потрясения и панику на рынке недвижимости;

2) несколько «экспертов» из крупных инвестиционных домов (брокерских компаний) или банков, которые, как правило, очень плохо понимают в том, о чём говорят;

3) парочка неоднозначных выводов автора статьи лично.

После публикации готовой статьи к процессу привлекаются разнообразные СМИ (часто анонимные телеграм-каналы, делающие свои выводы из уже и так странного текста), и статья распространяется подобно чуме. На читателя обрушивается волна уговоров, предупреждений, указаний, а серьезные замечания настоящих аналитиков звучат как глас вопиющего в пустыне. Я называю все это «шумом», на который не следует обращать внимания.

Это очень нескромно, но я вынужден констатировать, что одним из самых непредвзятых и независимых экспертов рынка жилой недвижимости, являюсь я. Периодически в своём телеграм-канале (@atsogoev) я пишу о своем мнении по поводу перспектив рынка новостроек. Это мнение не ангажировано и вполне независимо. При этом я не скрываю своих приятельских и дружеских отношений со многими сотрудниками и топ-менеджерами московских девелоперских компаний. Это совершенно не мешает мне быть объективным и не лгать читателям.

В настоящее время наибольшее доверие у меня вызывают уже не слова, но цифры. В эпоху развития ранее упомянутых новых аналитических инструментов заниматься реальной аналитикой стало гораздо проще. При этом вопросы, которыми должен задаваться инвестор, предпочитающий спекулятивные проекты в жилой недвижимости, на этапе анализа рыночной ситуации достаточно просты:

а) Что будет с ценами на новостройки в ближайшие два-три года?

б) Что будет со спросом на новостройки в ближайшие два-три года?

Я попытаюсь ответить на эти вопросы, основываясь на своём личном опыте и представлениях о трендах рынка московской жилой недвижимости.

В моем представлении существует два сценария развития рынка новостроек комфорт- и бизнес-классов в Москве:

1-й сценарий. Стагнация цен во первом полугодии 2022 года и последующее продолжение роста на уровне 6-8% во второй половине 2022 и 2023 года. При этом спрос останется достаточно стабильным, но не таким ажиотажным как в конце 2020 – начале 2021. Такой спрос не позволит застройщикам часто заниматься переписыванием цен.

По моему мнению, это наиболее вероятный сценарий. Что же будет поддерживать цены? Факторов на самом деле много, остановлюсь лишь на основных.

Спрос и предложение имеют такие же зависимости между собой как риск и доходность. На рынке 2021 года дефицит предложения: практически во всех проектах сейчас экспонируется «неликвид» по высоким ценам. В период с 08.20 по 05.21 был приобретён рекордный объём квартир и апартаментов, что привело к некоему дефициту предложения. Застройщикам предложить пока нечего, ведь от покупки земли до старта продаж у девелопера в среднем уходит от одного года до трёх лет. Спрос на квартиры в Москве остаётся стабильным, несмотря на некоторое снижение количества сделок, которое наблюдается с начала июня 2021 года. Почему при скудном предложении должен вдруг оскудеть спрос? Это логически странно.

Кроме того, после повсеместного внедрения механизма эскроу банки и застройщики превратились в подобие сиамских близнецов, они уже не могут друг без друга, их взаимосвязи колоссальны. Льготная ипотека от государства закончится, а субсидии ставок для девелоперских компаний, получивших проектное финансирование, останутся. Иначе проблемы начнутся у всего симбиоза. Поэтому девелоперы и банки во втором полугодии 2021 года начнут рьяно субсидировать ставки (каникулы до конца стройки, значительное понижение ставок на Х лет, снижение первого взноса и так далее).

На банковских вкладах у населения к июню 2021 года скопилось около 31 трлн. рублей. «Сбербанк» ежеквартально публикует документ, который называется «Потребительский рейтинг Иванова», исследование разных аспектов жизни среднестатистического россиянина. Согласно этому документу доля инвестирующих в ценные бумаги россиян постепенно увеличивается (с 10 до 13%). Всё большее количество людей уже имеет или планирует открыть брокерский счёт. 37% опрошенных «Сбером» «Ивановых» в качестве основной причины интереса к инвестициям на фондовом рынке указывают «слишком низкие ставки по депозитам», в том числе, видимо, в самом «Сбербанке».

Традиционно большой интерес россияне проявляют и к инвестициям в недвижимость. Опросы социологического центра «Ромир» от 2019 года показывали, что более 44% россиян считают недвижимость самым надежным инструментом для инвестиций. Бывший советский человек старше 40 лет верит в недвижимость (особенно в жилую недвижимость) и вкладывает неё деньги. Люди только пробуют работать на фондовом рынке и пока неясно, что из этого выйдет. А вот недвижимость – товар более или менее понятный для множества россиян. Именно деньги, которые физические лица продолжают «перекладывать» с депозитов на другие рынки будут поддерживать и цены на новостройки.