Глава 1. Возникновение и динамика правоотношений, возникающих в связи с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями

§ 1.1. Договор социального найма и право собственности на жилое помещение: общие юридические постулаты

А. Социальный наем

Законодательное определение договора социального найма содержится в ст. 60 Жилищного кодекса Российской Федерации. В соответствии с данной статьей, по договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных жилищным законодательством.

Если попытаться проследить правовую сущность договора социального найма, то выстроится следующая юридическая картина. Жилое помещение в обязательном порядке должно находиться в государственной или муниципальной (публичной) собственности. Если жилое помещение будет находиться в частной собственности физических или юридических лиц, нормы жилищного законодательства о договоре социального найма к таким жилым помещениям применяться не будут. Граждане, проживающие в государственном (муниципальном) жилом помещении по договору социального найма, не являются собственниками такого жилья. Они всего лишь наниматели (очень условно таких граждан можно назвать арендаторами жилых помещений), т. е. указанные лица проживают, по сути, в юридически чужих для них жилых помещениях. Как следствие этого, у таких граждан практически отсутствуют правовые возможности по совершению с занимаемыми ими жилыми помещениями каких-либо распорядительных сделок. Практически все действия, связанные с «юридическими манипуляциями» в таком жилом помещении (например, вселение новых членов своей семьи, поселение временных жильцов, заключение договора поднайма жилого помещения) в обязательном порядке должны происходить с предварительного согласия и (или) уведомления собственника – наймодателя в лице компетентного государственного органа. Обобщено можно сказать так, что жилые помещения, занимаемые по договорам социального найма, практически закрыты для мира гражданского оборота, закрыты для различного рода активных правовых возможностей по вовлечению таких жилых помещений в динамичный экономический оборот. Такие жилые помещения в принципе предназначены только для «статичного» проживания в них. А ввиду того, что во времена Советского Союза в отечественном правопорядке по понятным причинам отсутствовали такие гражданско-правовые конструкции, как «право частной собственности», «недвижимое имущество», «свобода экономической деятельности», практически все жилые помещения в указанную эпоху занимались гражданами именно на основании договоров социального найма. Альтернативы этому договору как таковой не было^[10].

Для договоров социального найма характерны следующие юридические признаки.

1. Договор социального найма заключается без установления срока его действия (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ). Именно эта юридическая черта достаточно сильно защищает нанимателя (несобственника) жилого помещения. У нанимателя есть твердая уверенность в том, что его субъективное жилищное право проживания есть право «вечное» и «бессрочное». Наймодатель не может просто так, по своему произвольному усмотрению выселить нанимателя с членами его семьи на улицу. Конечно, это не говорит о том, что право проживания нанимателя есть право абсолютно-бессрочное. За совершение определенных жилищных правонарушений виновный наниматель и (или) члены его семьи могут быть выселены из жилого помещения без предоставления другого жилья. Однако такая мера является мерой крайнего характера и на практике применяется относительно редко. Поэтому статус нанимателя в этом аспекте можно охарактеризовать следующим образом: юридически он проживает в чужом для него жилом помещении, но экономически относится к нему как к своему. Бессрочное право проживания в жилом помещении делает нанимателя экономическим собственником жилья (при всей условности такого термина).

2. Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированные жилые помещения, помещения вспомогательного использования (кухни, коридоры, санузлы), а также общее имущество в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 62 ЖК РФ). С этой точки зрения юридическое положение нанимателя будет немного отличаться от аналогичного положения собственника жилья. На практике вполне допустима такая ситуация, когда лицу будет принадлежать определенная доля в праве собственности на жилое помещение и по соглашению между всеми сособственниками такое лицо будет проживать в неизолированном жилом помещении (например, в смежно-проходной комнате). Закону такое положение вещей применительно к праву собственности на жилое помещение противоречить не будет. Что же касается таких элементов, как помещения вспомогательного использования и общее имущество многоквартирного дома, то такие «объекты» не могут выступать самостоятельным местом проживания ни в рамках договора социального найма, ни в рамках права собственности на жилье.

3. Жилищный закон предъявляет определенные требования к форме договора социального найма. Статья 63 ЖК РФ по этому поводу категорично заявляет, что договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме. Аналогичное требование содержалось и в ст. 51 Жилищного кодекса РСФСР 1983 г. (далее – ЖК РСФСР). В настоящее время типовая форма договора социального найма утверждена Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения»^[11]. Однако несмотря на то, что требование о письменной форме договора социального найма в отечественном правопорядке существует уже не одно десятилетие, ни для кого ни секрет, что соблюдение этой нормы в нашей стране на практике – явление весьма редкое (особенно в советский период). В большинстве случаев дело всегда ограничивалось выдачей ордера и ключей от соответствующего жилого помещения, а также последующей пропиской (регистрацией).

Однако это вовсе не означает, что жильцы указанных квартир проживали и проживают в них на основании каких-то недействительных или полулегальных юридических актов. Вовсе нет. Ведь жилищный закон не содержит и никогда не содержал норм о том, что несоблюдение письменной формы договора социального найма влечет его ничтожность. А раз это так, то указанные договоры, заключенные в устной форме, должны «легализовываться» ст. 162 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), которая гласит, что несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

4. В юридической литературе до настоящего времени не утихают споры относительно правовой природы договора социального найма: является ли он вещным или обязательственным гражданско-правовым институтом. Например, в одном из комментариев к Жилищному кодексу можно прочитать следующие слова «… среди специалистов по жилищному праву едва ли не общепризнано, что право на жилое помещение по договору социального найма является вещным правом»^[12]. Видный российский цивилист Е.А. Суханов по этому поводу отмечает, что «в современных условиях нет оснований говорить о вещном характере прав нанимателя по договору жилищного найма [т. е. такое право является не вещным, а обязательственным]»^[13]. И далее указанный автор отмечает, что «ранее «право на жилплощадь» более осторожно квалифицировалось как правовой институт «с преобладанием вещно-правовых элементов», но при наличии и очень важных административно-правовых элементов регулирования [цитирует С.И. Аскназия]^[14]».

На наш взгляд, в настоящее время спор о том, к какому гражданско-правовому типу относится договор социального найма (вещному или обязательственному), лишен какого-либо реального практического значения. Ведь еще более полувека тому назад советский ученый-цивилист М.М. Агарков по этому поводу писал следующее. «Различие абсолютных [вещных] и относительных [обязательственных] правоотношений является различием именно правоотношений, а не институтов. В пределах одного и того же института могут быть правоотношения как абсолютные, так и относительные. Так, например, институт имущественного найма охватывает как вещные правомочия (право арендатора на пользование арендованной вещью), так и чисто обязательственные (право наймодателя на арендную плату). Аналогичный пример можно привести из области права застройки. Право застройщика по пользованию участком под строением и его право на это строение являются вещными. Право местного совета требовать от застройщика возведения строения к определенному сроку является обязательственным правом»^[15]. Уже в другой своей работе М.М. Агарков договор аренды характеризовал термином «вещная аренда»^[16].

5. Наконец, договор социального найма необходимо отличать от его самого близкого «юридического собрата» – договора коммерческого найма жилого помещения (ст. 671–688 ГК РФ). Без преувеличения можно сказать, что системный анализ общих и различных правовых черт указанных договоров является темой отдельного научного исследования. Данный анализ не входит в предмет исследования настоящей работы. Однако одно из главнейших юридических различий между договорами социального и коммерческого найма будет заключаться в следующем. В рамках договоров социального найма наймодателями могут выступать исключительно публично-правовые образования (в лице государственных или муниципальных органов), а сами жилые помещения из государственного (муниципального) жилищного фонда предоставляются гражданам именно для социальных (т. е. некоммерческих) нужд. В рамках же договоров коммерческого найма дело обстоит иначе. Наймодателями в указанных договорах в подавляющем большинстве случаев выступают частные собственники жилья – физические или (более редкое явление) юридические лица (хотя потенциально наймодателями здесь могут быть и публично-правовые образования; закон не запрещает заключать им соответствующие договоры). Сами же договоры найма заключаются в коммерческих (по сути – предпринимательских) целях – для систематического получения прибыли в виде наемной платы. Именно данная черта и обуславливает дальнейшее социально-правовое различие договоров коммерческого и социального найма^[17].

На практике достаточно распространенной является такая правовая ситуация, когда между сторонами фактически сложившегося договора найма жилого помещения возникает спор по поводу того, на каком именно юридическом основании лицо (наниматель) занимает соответствующее жилое помещение: на основании договора социального или коммерческого найма. Наймодатель в большинстве случаев склонен рассматривать такое проживание как проживание по договору коммерческого найма. Наниматель, наоборот, свое проживание воспринимает как проживание на основании найма социального. О том, какими критериями необходимо руководствоваться в спорах подобного рода и какие юридические обстоятельства требуют проверки в подобных ситуациях, будет хорошо видно на примере следующего судебного дела, рассмотренного Верховным Судом РФ (далее также – ВС РФ).

Союз потребительских обществ Республики Марий Эл (далее – Марпотребсоюз) обратился с иском к Д. о понуждении к заключению договора [коммерческого] найма жилого помещения на условиях договора, приложенного к иску, указав, что Марпотребсоюз является собственником жилого помещения. Ответчице предлагалось заключить договор [коммерческого] найма жилого помещения и осуществлять плату за наем по условиям договора, однако добровольно заключить договор найма она отказалась.

Решением Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 27 января 2011 г. иск Марпотребсоюза удовлетворен частично. Суд обязал Д. заключить с истцом договор найма жилого помещения без учета п. 8.1, 8.2 и 8.3 договора, касающихся установления срока договора.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл от 22 марта 2011 г. решение суда первой инстанции изменено. Суд обязал Д. заключить с истцом договор [коммерческого] найма спорного жилого помещения.

В надзорной жалобе Д. просила об отмене состоявшихся судебных постановлений.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 27 марта 2012 г. признала, что имеются основания для частичной отмены определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл, указав следующее.

Как установлено судом, 7 августа 1985 г. исполнительным комитетом Ленинского района Совета народных депутатов г. Йошкар-Олы Д. выдан ордер на спорное жилое помещение.

30 октября 2008 г. и 23 апреля 2010 г. Марпотребсоюзом в адрес Д. направлялись предложения о заключении договора [коммерческого] найма жилого помещения. 29 сентября 2010 г. составлен акт об отказе Д. заключить в письменной форме договор найма.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу, что требования Марпотребсоюза о понуждении Д. к заключению договора найма жилого помещения являются обоснованными, поскольку жилое помещение Д. передано в пользование по договору жилищного найма в 1985 г. бессрочно, оснований для установления срока в новом договоре найма не имеется, в связи с чем удовлетворил иск, исключив соответствующие пункты о сроке из договора найма жилого помещения.

Суд кассационной инстанции с выводами суда первой инстанции в части исключения из договора найма условия о его сроке не согласился, указав, что заключение сторонами договора найма жилого помещения, носящего бессрочный характер, не основано на законе и приведет фактически к заключению договора социального найма в отношении жилого помещения, не относящегося ни к государственному, ни к муниципальному жилищному фонду. В связи с этим суд кассационной инстанции изменил решение суда первой инстанции в данной части, обязав Д. заключить с Марпотребсоюзом договор [коммерческого] найма жилого помещения, предусматривающий пункты о сроке действия договора найма жилого помещения, и оставив в остальной части решение суда первой инстанции без изменения.

Между тем с решением суда кассационной инстанции в части изменения постановления суда первой инстанции согласится нельзя по следующим основаниям.

В силу ст. 5 ЖК РСФСР, действовавшего на момент предоставления жилого помещения Д., жилые дома и жилые помещения в строениях, принадлежащие колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям, относились к общественному жилищному фонду.

Согласно ст. 10 указанного Кодекса граждане РСФСР имели право на получение в установленном порядке жилого помещения в домах государственного или общественного жилищного фонда либо жилищно-строительных кооперативов. Жилые помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда, а также в домах жилищно-строительных кооперативов предоставлялись гражданам в бессрочное пользование.

В соответствии со ст. 47 этого же Кодекса на основании решения о предоставлении жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда исполнительный комитет районного, городского, районного в городе, поселкового, сельского Советов народных депутатов выдавал гражданину ордер, который являлся единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение.

Пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда согласно ст. 50 ЖК РСФСР осуществлялось в соответствии с договором [социального] найма жилого помещения и правилами пользования жилыми помещениями.

На основе анализа указанных правовых норм суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что правоотношения между сторонами по пользованию спорным жилым помещением возникли на основании договора [социального] найма и носят бессрочный характер.

В связи с этим ссылка суда кассационной инстанции на ст. 683 ГК РФ, положенную в обоснование удовлетворения исковых требований о понуждении Д. к заключению договора найма жилого помещения, предусматривающего пункты о сроке действия договора, ошибочна.

В соответствии с п. 1 ст. 683 ГК РФ договор [коммерческого] найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Названная статья Гражданского кодекса РФ регламентирует срок договора коммерческого найма, являющегося разновидностью найма жилых помещений и заключаемого в домах частного жилищного фонда как фонда, находящегося в собственности юридических лиц.

Решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 15 марта 2010 г. установлено, что дом, в котором находится спорная квартира, построен и введен в эксплуатацию в 1958 г. Марпотребсоюзом на отведенном для этих целей земельном участке. Марпотребсоюз владеет и пользуется данным объектом капитального строительства с момента создания. Указанным решением за Марпотребсоюзом признано право собственности на этот дом.