Оценка стоимости недвижимости. Рыночная, ликвидационная стоимость. Основные методики определения стоимости: затратный, сравнительный, доходный подходы

Применяемые стандарты оценочной деятельности

1. Федеральный стандарт оценки ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утвержденный приказом Минэкономразвития РФ №297 от 20.05.2015г.

2. Федеральный стандарт оценки ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости», утвержденный приказом Минэкономразвития РФ №298 от 20.05.2015г.

3. Федеральный стандарт оценки ФСО №3 «Требования к отчету об оценке», утвержденный приказом Минэкономразвития РФ №299 от 20.05.2015г.

4. Федеральный стандарт оценки ФСО №7 «Оценка недвижимости», утвержденный приказом Минэкономразвития РФ №611 от 25.09.2014г.

5. Федеральный стандарт оценки ФСО №9 «Оценка для целей страхования и залога», утвержденный приказом Минэкономразвития РФ №327 от 01.06.2015г.

6. Основополагающий (базовый) стандарт СТО СДС СРО НКСО 1.1—2007г.

Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (п.6 ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости»).

Ликвидационная стоимость – расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества (п.9 ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости»).

В Российской практике определение Ликвидационной стоимости составляет 90% от рыночной стоимости, определяется оценщиками и используется только для внутренних отчетных документов Российских банков.

Затратный подход

Затратный подход является одним из стандартных подходов оценки рыночной стоимости недвижимости. Подход основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.

Стоимость недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли, плюс стоимость нового строительства улучшений, минус накопленный износ.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.

Восстановительная стоимость – стоимость строительства в текущих на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких же материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием той же квалификации рабочей силы, имеющего все недостатки, как и оцениваемое здание.

Стоимость замещения – оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т. д.

Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве и прибыли предпринимателя (инвестора).

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

Основные шаги при применении затратного подхода к определению стоимости:

1) Определить стоимость земельного участка в предположении, что он не застроен;

2) Определить восстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на объекте;

3) Определить дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести здание до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений;

4) Определить предпринимательский доход;

5) Определить величину накопленного износа;

6) Определить остаточную стоимость объекта оценки;

7) К полученной величине стоимости с учетом износа добавить стоимость земельного участка.

Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:

1-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

2-й этап. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3-й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов, и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

На этапе сбора информации оценщику не удалось собрать достаточное количество документально подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов. Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтверждённая информация об условиях сделок по продаже объектов жилой недвижимости.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.

Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».

Доходный подход

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Для получения представления об оценке
дается пример из жизни, как выглядит процесс оценки.
Пример определения рыночной стоимости сравнительным подходом.

Перед выбором 4 (четырех) аналогов, наиболее близких к объекту оценки, было просмотрено от 50 до 100 похожих по площади, этажности и местоположению объектов. К оставшимся 4 (четырем) аналогам применяются повышающие и понижающие коэффициенты.

Обоснование корректировок (либо отказа от внесения корректировок)

В качестве параметра сравнения выбрана стоимость 1 кв. м. общей площади объекта. Все вносимые корректировки принимались относительно объекта оценки.

То есть, в случае, если Аналог имеет характеристику лучше, чем у Объекта оценки, цена Аналога уменьшалась на величину соответствующей корректировки. И наоборот, в случае, если Аналог имеет характеристику хуже, чем у Объекта оценки, цена Аналога увеличивалась на величину соответствующей корректировки.

В связи с тем, что все Аналоги расположены в девяти-десятиэтажных домах одного периода постройки, близких к домам в которых расположен Объект оценки, корректировки на масштаб, конструктивное исполнение и местоположение не вносились.

Для определения рыночной стоимости использовались следующие корректировки:

1. Скидка на уторговывание. Все Аналоги на дату оценки еще выставляются на продажу, то есть при сравнении использована цена предложения. Как правило, при совершении сделки с подобными объектами, скидка с публикуемых цен предложения составляет 25—100 тыс.руб. Из интервью с продавцами Аналога №1 установлено, что величина торга составляет 100 тыс.руб., что соответствует -4,8%; для Аналога №2, величина торга составляет 25 тыс.руб., что соответствует -1,4%; для Аналога №3, величина торга составляет 25 тыс.руб., что соответствует -1,3%; для Аналога №4, величина торга составляет 25 тыс.руб., что соответствует -1,4%.

2. Корректировка на этажность. Объект оценки и Аналоги №1,2,3,4, расположены на средних (седьмом, третьих, втором, четвертом) этажах девяти-десятиэтажных домов, поэтому стоимость Аналогов №1,2,3,4 не корректируется.

3. Корректировка на текущее состояние. Поскольку Объект оценки и Аналоги №1,2,4 имеют состояние «Без отделки (новостройка)», а Аналог №3 имеет состояние «Выполнен косметический ремонт», поэтому стоимость Аналога №3 необходимо скорректировать согласно средним ценам на рынке отделочных работ г. Астрахани, в соответствии с Таблицей №11.

Таблица №11

Стоимость Аналога №3, имеющего состояние «Выполнен косметический ремонт», необходимо скорректировать (уменьшить) на 5000 руб./кв. м.

Вес каждого итогового значения в рыночной стоимости определяется, исходя из его ранга. Ранжирование обусловливается общим приростом итогового значения по сравнению с исходным.

Так прирост скорректированной стоимости Аналога №1 по сравнению с исходным значением равен: