Справка о компании или о команде, которая собирается реализовывать строительство и управление отелем

Если отель создает уже работающая на рынке компания (независимо от направления ее предыдущей деятельности), то необходимо для стороннего инвестора рассказать об этой компании и ее успехах. Это позволит инвестору определить серьезность намерений компании и принять решение о сотрудничестве с ней.

Такую информацию проще всего предоставить в виде так называемого паспорта компании, пример которого приведен ниже.

Пример. Паспорт компании

Краткие сведения о компании

Юридические аспекты

Выписки из учредительных документов (Устава, учредительного договора, свидетельства о регистрации, изменений (если производились)).

Копии лицензии компании (если ее деятельность лицензируется).

Имена/названия акционеров, владеющих более чем 5 % уставного капитала.

Количество выпущенных и размещенных акций, описание классов акций компании; их номинальные стоимости, права, регистратор.

Динамика изменения цен купли и продажи за последние 3 года.

Участвует ли компания в арбитражных процессах в настоящее время (причины подачи исков, истец, ответчик).

Консультанты и Банки компании

Названия и адреса аудиторских, юридических и бухгалтерских фирм, консультирующих компанию. Аналогичная информация о других консультантах в том случае, если компания пользуется их услугами.

Банки компании – названия, адреса.

История компании

Краткая история компании – этапы ее развития (когда образована, поэтапные изменения правовых форм и т. д.).

Описание производственных мощностей (площади, местоположение, функция) и оборудования (типы, производители, сроки ввода в эксплуатацию).

Менеджмент

Список ключевых менеджеров, должности и их функции. Краткие биографии ключевых сотрудников: возраст, образование, этапы профессиональной карьеры.

Товарные группы или услуги

Товарные группы, производимые/реализуемые компанией. Основные черты товаров, реализуемых компанией. Уникальные характеристики продукции компании.

Сырье и поставщики

Описание основных видов сырья, материалов и товаров, используемых компанией для производства.

Список основных поставщиков компании – названия, адреса; их доли в объемах поставляемого сырья и материалов.

Сбыт и маркетинг

Список основных оптовых покупателей/дистрибьюторов продукции компании по товарным группам – названия, адреса.

Условия реализации товаров основным потребителям продукции компании (полная предоплата, по факту поставки и т. д.).

Потенциальные крупные заказчики, предполагаемые объемы сделок, их условия.

Финансовая история компании и ее текущее состояние

Балансы, отчеты о прибылях и убытках, приложения к балансу за последние 3 года (за последний год – поквартально) и на последнюю отчетную дату текущего года; приказы об учетной политике. Аналогичные документы по бухгалтерской отчетности необходимы по каждому дочернему (зависимому) обществу, в котором компания имеет долю акций более 5 %.

Аудиторские заключения за последние три года.

Расшифровка дебиторской задолженности компании за каждый запрашиваемый период (с выделением сомнительных долгов и разбиением на долгосрочную и краткосрочную задолженности).

Расшифровка кредиторской задолженности по всем запрашиваемым периодам (с разбивкой по краткосрочной и долгосрочной кредиторской задолженности).

Расшифровка по кредитам и займам – название кредитора, баланс, ставка, срок погашения, неоплаченные проценты в кредиторской задолженности и т. п.

Расчеты по дивидендам – информация о начисленных и выплаченных дивидендах компанией своим акционерам, а также о начисленных и выплаченных дивидендах дочерними (зависимыми) обществами компании.

Общий объем продаж с учетом НДС, начисленный НДС с реализации. Чистые объемы продаж (за вычетом НДС) необходимо расшифровать в валюте реализации и в штуках по основным товарным группам.

Расшифровка себестоимости произведенной продукции за все запрашиваемые периоды:

• сырье и материалы;

• зарплата основного производственного персонала;

• общепроизводственные затраты;

• затраты на продажи и маркетинг (включая представительские, рекламные расходы, содержание отдела маркетинга и продаж);

• административные и управленческие расходы;

• начисленная амортизация;

• расходы на исследования и разработки;

• % по кредитам и займам производственного назначения;

• прочие.

Расшифровка прочих доходов и убытков компании, учитываемых при расчете прибыли (убытка), за все запрашиваемые периоды.

Суммы налога на прибыль, начисленного за все запрашиваемые периоды.

Персонал

Ключевой менеджмент – должности.

Административный персонал – количество сотрудников по отделам.

Персонал, связанный с исследованиями и разработками, – количество сотрудников по отделам

Маркетинг и сбыт: количество сотрудников по отделам.

Менеджмент производства (начальники цехов и т. п.) – количество.

Основной персонал, занятый в производстве, по каждой товарной группе (без основного персонала, обслуживающего все товарные потоки) – количество рабочих.

Основной персонал, занятый в производстве, обслуживающий все товарные потоки, – количество рабочих.

Наличие дополнительных финансовых источников, позволяющих оплачивать проценты и кредит до начала работы отеля, и описание залогов, которыми можно обеспечивать получаемый кредит

Строительство малого отеля – это проект, требующий финансовых вливаний на период от 8 месяцев до 2 лет (для крупных отелей – от 3 до 5 лет), во время которого идет проектирование, строительство, отделка и оснащение отеля. Затем еще около 2–3 месяцев отель выходит на текущую самоокупаемость. Исходя из этого, деньги на уплату процентов по кредиту и самого кредита в период от 1 года до 2 лет и 3 месяцев приходится брать из других источников. Инвестор или банк должны понимать, откуда вы будете брать эти средства и насколько гарантированы эти денежные поступления.

Помимо возможности возврата кредита с процентами, любой кредитор (будь то банк, компания-партнер или частный инвестор) должен иметь гарантии возврата своих средств даже в случае неудачного ведения бизнеса этим отелем. Для этого существует залог, в качестве которого может, например, выступать сам объект недвижимости, в котором будет размещаться отель. Возможны и другие варианты, которые обговариваются в каждом случае индивидуально. Главное, что необходимо помнить, что кредиторы всегда оценивают закладываемое имущество существенно ниже его рыночной стоимости. Это делается исходя, во-первых, из возможных рисков снижения цены этого залога в будущем при изменении условий на рынке и, во-вторых, из материальных и временны́х затрат на организацию продажи этого залога.

Практически все из перечисленных выше разделов (за исключением, возможно, только описания источников погашения кредита) необходимы в работе отеля постоянно. Иначе говоря, для создания стабильно работающего в длительном периоде времени гостиничного объекта необходимо постоянно проводить анализ рынка, корректировать и дорабатывать стратегии развития отеля, формировать ежегодные плановые бюджеты, контролировать работу команды, оценивать и предугадывать риски, влияющие на работу отеля, оценивать работу самого отеля и предпринимать своевременные меры для повышения его конкурентоспособности.

В следующих главах этой книги мы рассмотрим все эти работы, от качества проведения которых зависит существование малого отеля.

Что нам стоит отель построить

Дом – это машина для жилья.

Шарль де Корбюзье

Кто будет строить?

Отель – это крупный объект недвижимости с развитой инфраструктурой и инженерными системами. Вложения в строительство нового отеля или реконструкцию под отель существующего здания очень высоки. Местоположение будущего отеля может быть идеальным для будущих постояльцев, но капитальные затраты могут быть настолько высоки, что сроки окупаемости проекта будут существенно выше, чем при использовании этой площадки или здания в других целях.

Для прогнозирования капитальных затрат необходимо учитывать следующие факторы:

• стоимость маркетинговых исследований и разработки бизнес-плана;

• стоимость выкупа (аренды) земельного участка;

• стоимость выкупа (аренды) реконструируемого здания;

• наличие обременений на этот участок и/или здание;

• стоимость работ по подготовке участка, включая инженерную инфраструктуру;

• стоимость дополнительных работ по благоустройству близлежащей территории;

• стоимость проектных работ, включая дизайн-проект;

• стоимость согласований проекта в соответствующих инстанциях;

• стоимость строительства или реконструкции;

• стоимость оборудования и оснащения;

• выплаты по кредитам;

• непредвиденные расходы.

Для эффективного и оптимального выполнения работ по созданию нового или реконструкции существующего отеля необходима эффективная команда специалистов, которые могли бы работать вместе, но при этом каждый из членов команды должен отвечать за свой участок работ.

Основными участниками такой рабочей группы должны быть:

• инвестор (владелец);

• профессиональный отельер или консультант по гостиничному бизнесу;

• менеджер проекта;

• архитектор и его сотрудники, в том числе дизайнер;

• представитель генерального подрядчика.

Инвестор должен активно участвовать в деятельности рабочей группы, особенно при строительстве малого отеля, так как ему придется самому в дальнейшем окупать вложенные средства и, возможно, рассчитываться по кредитам.

Отельер (консультант) – это человек, который на всех этапах создания отеля оптимизирует проектирование, строительство и оснащение таким образом, чтобы:

• максимизировать продажи будущего отеля;

• добиться максимального экономического эффекта каждого квадратного метра площади будущего отеля;

• снизить будущие текущие затраты;

• предоставить гостям комфорт и сервис, соответствующий заявленным ценам на номера;

• оптимизировать количество будущего персонала;

• обеспечить долговременную бесперебойную работу всех инженерных систем и всего оборудования отеля;

• обеспечить удобство текущего содержания отеля и его инфраструктуры.

Менеджер проекта – это координатор, или связующее звено, обеспечивающее бесперебойную работу и эффективное взаимодействие всех подрядных организаций, выполнение ими сроков поставок и работ, контроль исполнения утвержденного бюджета.

При строительстве малого отеля и заключении договора с управляющей компанией менеджером проекта и консультантом часто может быть одно и то же лицо.

Архитектор – это обычно не один человек, а архитектурная мастерская. Это связано с широким спектром возлагаемых на него работ и с наличием необходимых лицензий для проведения согласований и выполнения функций авторского и технического надзоров.