Обременение имущества

Недвижимость – самое хорошее обеспечение для банков при выдаче кредитов. А денежные вливания для развития предприятия всегда необходимы. И типичной является ситуация, когда предприниматель получил кредит под залог здания.

Стороннее лицо просто покупает право требования у банка, который выдавал кредит. Далее необходимо формальное основание для досрочного погашения. При наличии грамотной юридической поддержки найти такое основание не составит труда.

Дальше существуют два варианта. Первый – обращение в суд с исковым заявлением по договору залога с обращением взыскания на здание. Получив исполнительный лист и предъявив его в службу судебных приставов, можно проводить торги по продаже здания. Это может быть сделано в интересах кредитора – тут многое зависит от организации, которая проводит торги.

Однако (если, напомним, кредитором является мошенник) есть и вероятность второго варианта: вместо обращения в суд он может сделать соглашение о внесудебном порядке реализации здания. Тогда здание на основании такого соглашения продается, минуя судебный процесс, на торгах, где мошенник сам выбирает специализированную организацию. Нетрудно догадаться, что здание будет продано за минимальную цену подконтрольной ему компании.

Долговые обязательства

Для реализации данной схемы необходимо, чтобы у предприятия были долги, которые можно было бы скупить. Однако этим ее содержание не ограничивается. Если у предприятия нет задолженности или купить право требования не удалось, задолженность можно установить самому в судебном порядке. Для установления таковой используются, в основном, региональные суды, поскольку «должник» при этом даже не догадывается о существовании судебного процесса. Сохранение процесса в тайне – неотъемлемое условие, поскольку документы, на основании которых устанавливается задолженность, никогда не пройдут серьезной проверки.

Обратившись с исполнительным листом в службу судебных приставов, мошенник может достичь своих целей. На здание накладывается арест, и оно реализуется на торгах, где почти всегда выигрывает нужная мошеннику компания.

Выводы

Самая лучшая защита от подобных нежелательных махинаций с недвижимостью – прозрачность компании. Если вся документация на здание в порядке, то реализация подобных схем усложняется в несколько раз и становится не столь рентабельна для мошенников.

Еще одним сильным механизмом защиты является обращение с жалобой в прокуратуру, отдел по борьбе с экономическими преступлениями. На судью можно подать жалобу в коллегию судей и в Высший арбитражный суд. На судебного пристава можно жаловаться как в суд, так и в вышестоящую инстанцию. Обычно эти меры помогают: суд не решается вынести заведомо несправедливое по отношению к собственнику решение, приставы не изымают в обход законного порядка здание собственника.

Конечно, у мошенников могут быть свои административные ресурсы, и все дела, в том числе и уголовные, закроют, но это опять же приводит к удорожанию схемы по оспариванию права собственности и становится просто невыгодным.

Отдельно следует упомянуть о таком способе защиты недвижимости, как обременения.

Обременение имущества является одной из мер по защите бизнеса от получения контроля над объектами недвижимости помимо воли собственника.

Обременяя недвижимость, собственник имущества тем самым достигает двух целей.

1. Усложняет для агрессора сам процесс захвата, вынуждает предпринимать больше тактических действий, что заставляет его вкладывать больше ресурсов в захват и дает преимущества собственнику в защите.

2. Снижает ликвидность недвижимости, тем самым сводя к минимуму риск ее поглощения.

Согласно ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обременения – это стесняющие собственника условия при осуществлении им своих прав. В качестве обременений могут выступать сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества и др.

Когда имущество обременяется правами третьих лиц, то они приобретают определенные права на имущество, хотя и не являются его собственниками.

Существуют три основных способа установления обременения на имущество.

1. Волеизъявление собственника.

2. Судебное решение.

3. Решение уполномоченных органов.

Первый способ является самым распространенным, так как выражается обычно в договоре. Соответственно в этом случае инициатором обременительных отношений выступает сам собственник.

Акт суда, как способ установления обременения на имущество, встречается реже. В смысле защиты такой способ можно использовать как «добавку» к обременению. Если имущество находится, к примеру, в залоге, можно обратиться в суд к своему же дружественному залогодержателю и установить факт залога. Захватчику в таком случае придется потом не просто разбивать договор залога, но и решение суда, которое будет создавать преюдицию.

Довольно частое основание для установления обременения на имущество – это решение уполномоченных органов. Примером такого акта может быть наложение ареста на недвижимое имущество, когда фактическим его владельцем уже стал захватчик. Это даст лишнее время собственнику для обжалования незаконных действий агрессора, не боясь перепродажи его недвижимости.

Наиболее распространенными видами обременения в целях защиты имущества являются доверительное управление имуществом, аренда и залог. Сдавать в аренду, залог или доверительное управление имущество либо иным путем обременять собственность необходимо с помощью дружественной компании, подконтрольной собственнику и зачастую им же и созданной. Иначе никакого смысла в обременении как в способе защиты недвижимости не будет.

Общий итог заключается в том, что в случае когда компания следит за своими активами, использует превентивные меры защиты своего бизнеса, готово к нападению недоброжелателей на бизнес, то у компании есть все шансы либо вообще не подвергнуться атаке на активы, либо успешно отбить ее с большим ущербом для агрессора.

Глава 4
Специфика топ-менеджмента

4.1
Мотивация топ-менеджмента

Хорошо известна простая истина: человек работает хорошо, когда знает, за что он работает. Руководящее звено любой компании не является здесь исключением. Однако от простых работников высший менеджмент отличает уровень заинтересованности в результативности их работы. И здесь уже собственник не может обойтись обычными сверхурочными. В данном случае, кроме обычных схем мотивации рабочего персонала, требуется и иная, гибкая система, чтобы наемное руководство было уверено, что их работа будет оценена по достоинству.

Можно выделить шесть основных схем защиты интересов топ-менеджеров:

– компенсации при расторжении договора;

– опционные программы;

– договор с отсрочкой;

– сделка под условием;

– предварительный договор;

– обязательства компании перед подставной конторой.

Компенсация

Собственник может принять решение о расторжении договора в любое время. При этом совсем необязательно, чтобы руководством были совершены какие-либо виновные действия.

Компенсация при таком расторжении определяется договором. Какой размер компенсации руководство в своем трудовом договоре сможет прописать, такой оно при увольнении и получит.

При этом максимальный размер компенсации неограничен. Он может быть установлен в любом размере по соглашению между организацией и менеджментом.

Экономическая компенсация при расторжении трудового договора может быть выражена, в частности:

● в виде определенного количества средних месячных заработков (например, 12 средних месячных заработков);

● в виде суммарного дохода в компании за определенный период, что позволяет учитывать и «неофициальные» выплаты (например, сумма, равная суммарному доходу в компании за последний год);

● в виде фиксированной денежной суммы;

● в виде определенного расчетного принципа, например определенного процента от прибыли компании за последний год;

● в виде ежегодно накапливаемого «долга» компании перед руководством, который подлежит выплате в случае досрочного расторжения трудового договора.

Но претендовать на получение компенсации менеджмент может только при отсутствии своих виновных действий (бездействий), послуживших поводом для расторжения договора.

Если договор расторгнут на основании именно виновных действий, то возможность получить компенсации опирается исключительно на суд. Такое решение необходимо оспаривать в судебном порядке. И если виновные действия компанией доказаны не будут, то компенсацию ее все-таки заставят выплатить.

Также в трудовом договоре или дополнительном соглашении может быть предусмотрена обязанность выплаты компенсации независимо от оснований досрочного расторжения договора.

Если же трудовой договор руководитель расторгает по собственной инициативе, что он вправе сделать, предупредив об этом работодателя не позднее чем за один месяц, то компенсация законом не предусмотрена.

Однако в трудовом договоре или дополнительном соглашении может быть установлен механизм гарантий и компенсаций. Так может быть установлено, что если досрочное расторжение договора по инициативе руководства вызвано определенными значимыми обстоятельствами (изменение состава топ-менеджеров, изменение собственником стратегии развития компании и т. д.), то при увольнении компенсация подлежит выплате.

Опционные программы

Опцион является именной ценной бумагой. Опцион дает возможность менеджерам в определенные сроки при наступлении указанных в опционе обстоятельств приобрести по фиксированной цене акции компании в количестве, указанном в опционе. Средний срок реализации опционной программы – от 3 до 5 лет.

Акции могут передаваться менеджерам и на безвозмездной основе (классические опционы). В частности, классические опционы были реализованы компаниями «Татнефть», «Мобильные ТелеСистемы», Sun Interbrew.

А могут и вообще оставаться в собственности компании. Менеджменту при этом выплачивается лишь курсовая разница между ценой, указанной в договоре, и текущей рыночной. Такой опцион называется фантомным. Среди компаний, решивших идти по этому пути, можно назвать компанию Coca-cola, «Вымпелком» и т. д.

Следует, однако, учитывать, что головной болью при реализации опционных программ является недостаточная развитость фондового рынка. Определить рыночную стоимость акций представляется крайне затруднительным.