© В.Г. Коряковцев, 2015

Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero.ru

1. Введение

Перемены, произошедшие в нашем обществе за последние десятилетия, достаточно существенные. И хотя многие в нашей стране, особенно старшее поколение, их так и не приняли многие нововведения, тем не менее, жить в условиях изменившегося общества, изменившихся законов теперь нужно всем, а знание и выполнение требований действующего законодательства просто необходимо каждому. Тем более, что с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации эти перемены теперь уже непосредственно коснулись каждого из нас. И хотя неоднократно откладывалось вступление в силу так называемого жилищного пакета, принято Государственной думой еще в конце 2004 года. Жилищный Кодекс был введен в действие с 1 марта 2005 года, но последующие изменения, вносимые в этот документ практически ежегодно, достаточно сильно уже его преобразили. Так, например, Федеральный закон от 21 июля 2014 г. N 255-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» практически отменил такую форму управления многоквартирным домом, как непосредственное управления и внес достаточно существенные дополнения. В новой редакции статьи 161 ЖК РФ теперь установлено, что непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, может применяться, если количество квартир составляет не более чем шестнадцать. И таких значимых изменений внесено уже достаточно много, поэтому не лишним будет ознакомиться с действующей редакцией Жилищного кодекса, в каком виде он существует в настоящий момент.

Все эти изменения достаточно существенные для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Тем более, что в России в настоящий момент значительно увеличилась доля частной собственности на жилые помещения. Поэтому и происходят и серьезные изменения в организации управления всем жилищным фондом, в том числе его большей частью – многоквартирными домами. А государство активно избавляется от многих обязанностей в отношении своих граждан, и с принятием Жилищного кодекса оно избавляется и от обязанностей по управлению жилищным фондом и перекладывает на плечи собственников не только вопросы содержания многоквартирных домов в целом, но вопросы управления. Тем более, что основная часть жилищного фонда во многих населенных пунктах нашей страны уже давно перешла в результате приватизации в собственность самих граждан, проживающих в этом жилищном фонде. В результате массовой приватизации квартир, в которых мы с Вами проживаем в настоящее время, как то забылось о помещениях не являющиеся частями квартир и предназначенных для обслуживания всего дома. Статья 36 Жилищного кодекса поправила сложившееся положение дел в этом вопросе кардинальным образом. И установила, что

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

То есть все то, что является общим имуществом в многоквартирном доме, все так же передано теперь собственникам помещений в многоквартирном доме, в том числе и земельный участок на котором находится многоквартирный дом.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

И тем самым образовалась новая проблема, а что с этим всем делать? Нам простым гражданам, живущих в этих домах, не коммерсантам, не бизнесменам, а просто работающим, как и прежде с 8 до 17, теперь, правда уже не на государство, и не совсем удачно вписавшимся в новые рыночные условия. Тем более что в этих старых многоквартирных домах, а основной жилой фонд у нас составляют дома построенные 30—60 лет назад, проживает в настоящее время до 70% людей преклонного или пенсионного возраста. И вот это жилищный фонд с вечно текущими крышами, ржавыми трубами теперь передан собственникам помещений для его содержания, обслуживания и управления всем этих хозяйством в каждом конкретном доме самими собственникам помещений в этом доме. При этом раздел VIII. Жилищного кодекса содержит лишь основные принципы управления многоквартирным домом. И определяет, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

· управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

· управление управляющей организацией.

А распространяемые рекомендации, как правило, направлены на то, чтобы был выбран способ управления многоквартирным домом – создание товарищества собственников жилья. В настоящий момент, когда на рынке присутствуют очень много управляющих компаний, может быть это и оправдано. Поэтому, наверное, во вновь сдаваемых новых домах, как правило, форма управления товариществом собственников жилья выбрана еще самим застройщиком, и предлагается как бы «в нагрузку» к новой квартире.

Но в любом случае необходимо помнить, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. При этом решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Поэтому первым шагом в выборе способа управления будет организация, созыв и проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Очень метко отметил И. Б. Миронов «Общее собрание собственников помещений как механизм управления многоквартирным домом» – «Семейное и жилищное право», 2005, N 4

«В отношении собственности тесно переплетаются две стороны: „благо“ обладания имуществом и „бремя“ несения связанных с этим расходов, издержек и риска. То есть собственность – это не только благо, но и бремя. Поэтому закон возлагает на собственника бремя содержания принадлежащего ему имущества, что соответственно обязывает собственников помещений в многоквартирном доме осуществлять надлежащее содержание общего имущества в таком доме (ст. 210 ГК РФ; ч. 3 ст. 30, ч. 1 ст. 39 и ч. 1 ст. 158 ЖК РФ).

Кроме того, содержание права общей долевой собственности, как и права собственности вообще, составляют правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, что позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в установленных законом пределах (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ) осуществлять реализацию указанных правомочий в отношении общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме должны иметь возможность наиболее эффективно обеспечивать сохранность и надлежащее содержание общего имущества такого дома, решать вопросы, касающиеся реализации вышеуказанных правомочий, то есть осуществлять деятельность, обычно именуемую „управление имуществом“

Этот хозяйский интерес „управлять“ своей собственностью имеет и юридическую основу: согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Именно поэтому управление имуществом по своей правовой природе представляет собой упорядоченную систему мер по владению, пользованию и распоряжению имуществом, по его содержанию, осуществляемых в интересах собственника и в тех пределах, которые определены самим собственником или законом».

Именно «благо и бремя» вот что такое собственность в многоквартирном доме. И в некоторых случаях обязанности нести это бремя превышают все блага цивилизации, предоставляет эта квартира в многоквартирном доме.

В последнее время появилось много нормативных документов, которые дополняют общие правила содержания общего имущества. В частности они обусловливают, что состав общего имущества определяется:

а) собственниками помещений в многоквартирном доме в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

б) органами государственной власти в целях контроля – за содержанием общего имущества;

в) органами местного самоуправления в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации

При определении состава общего имущества используются содержащиеся в «Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях. Верховный Суд РФ в определении от 25.12.2000 по делу N 78-ГОО-61 дал более краткую характеристику общему имуществу:

«По смыслу действующего гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации жилые помещения (квартиры), находящиеся в многоквартирных домах, относятся к сложным вещам, т. е. составлены из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т. п.) и предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры), и связанных с ней общим назначением».

Жилищный кодекс закрепил на уровне закона в обязанность граждан содержание и управление общим имуществом в многоквартирном доме. И хотя многие понятия и определения общего имущества были установлены Гражданским кодексом Российской Федерации. Это такие понятия, как общее имущество многоквартирного дома, основания возникновения общей собственности, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, применялись на практике недостаточно широко в вопросах управления имуществом многоквартирного дома. И только с введение в действие Жилищного кодекса включает в повседневную жизнь практическое значение этих понятий для всех нас, и знание их необходимо теперь каждому, живущему в многоквартирном доме.

Как справедливо отмечали в свое книге Лушкин С. А., Федоров С. И., Шанталей А. В. Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья. – ЗАО «Юстицинформ», 2007 —

«Одним из самых серьезных недостатков Жилищного кодекса является возложение бремени капитального ремонта на собственников помещения (см. ст. 39, п. 2 ст. 154, ст. 158 ЖК РФ и подп. „з“ п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 „Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность“).

По данным Федеральной антимонопольной службы капремонта требует более 55% многоквартирных зданий в России и около 3% жилого фонда страны находится в ветхом или аварийном состоянии. При этом в большинстве случаев проведение капремонта нецелесообразно, т. к. его стоимость сопоставима со стоимостью нового строительства. Для того чтобы накопить на капремонт многоквартирного дома с нуля, необходимо не менее 20 лет. Государство не должно устраняться от решения этой проблемы и обязано принимать участие в капитальном ремонте многоквартирных домов, которые были возведены до даты вступления в силу Жилищного кодекса РФ (до 1 марта 2005 г.).

Справедливо отмечается, что в сложившейся ситуации собственники приватизированных жилых помещений вправе свои требования к государству о проведении капремонта многоквартирного дома основывать на ст. 16 3акона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541—1 „О приватизации жилищного фонда Российской Федерации“. Согласно этой статье приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с названным Законом».

И все это произошло, но в самом худшем в виде. В Жилищный кодекс введен раздела «IX. Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах», обязывающего не только содержать, ремонтировать, но проводить капитальный ремонт за счет собственников жилых помещений.

В конце 90-х годов, теперь уже прошлого столетия, в условиях массовой приватизации промышленных предприятий в нашей стране, почти все население нашей страны стало акционерами, но понятие основных принципов корпоративного управления собственностью, владельцами которой стали в то время многие из нас, было понято только относительно не большой частью населения. Многие поспешили избавиться от акций промышленных предприятий, на которых они работали, причем по достаточно смешным ценам. А ведь эти ценные бумаги предоставляли право не только на получение дивидендов от общества, на которые никто не рассчитывал, но и на право участвовать в управление акционерным обществом именно через участие в общем собрании акционеров общества в соответствии с нормами, определенными в ст. 32. Федеральный закон от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ «Об акционерных обществах». К общим собраниям, у многих, особенно у старшего поколения, сложилась устойчивое негативное отношение, вызванное еще сохранившимися в памяти образами комсомольских, партийных и профсоюзных собраний. Когда решения, принимаемые этими собраниями, уже были заранее определены, и особенно не зависели от итогов голосования их участников, и основное назначение проводимых собраний было в попытке выговориться отдельными участниками, собрания которые превращались в простую перепалку между их участниками, но прикрываясь решениями которых проводились в жизнь многие необходимые решения. По старинке какое– то время и общие собрания в акционерных обществах проходили по аналогичному сценарию, но вступление в силу ряда нормативных документов, регулирующих порядок проведения общих собраний в акционерном обществе. И особенно нужно отметить – Положение о дополнительных требованиях к порядку подготовки, созыва и проведения общего собрания акционеров стало более жестко определять порядок проведения общих собрания в акционерных обществах, и эти собрания больше уже не напоминают партийно-профсоюзные собрания прошлых лет. А появление обширной судебной практика по этому вопросу, более строгое распределение интересов различных групп, обеспеченных реальными голосами собственников акций, сосредоточение акций, предоставляющих голоса на общем собрании в отдельных руках, в результате чего произошло формирования крупных пакетов акций. И как следствие, возможность принятия необходимых решений, уже на основании имеющихся голосов, а не по указанию сверху. Все это в конечном итоге и привело к тому, что собрания в акционерном обществе сейчас проходят достаточно организованно, по определенному сценарию и даже отдаленно уже не напоминают собрания прошлых лет. А вступившее в силу новое, именно правовое регулирование проведения общих собраний акционеров в акционерных обществах, привели к тому, что из простого обмена мнениями участников общие собрания акционеров перешли в разряд действительно высшего органа управления акционерным обществом. Органа управления обществом акционерами, имеющими достаточные крупные пакеты акций для принятия соответствующих решений, определяющих деятельность общества в целом.