ВВЕДЕНИЕ

Сразу же после покупки квартиры мы начинаем мечтать о том, какой хороший, яркий и необычный сделаем ремонт. Воображаем в нашем сознании, как приглашаем родственников или друзей на новоселье, как все восхищаются интерьером нашего нового жилья. Пожалуй, это своего рода легкомыслие испытывает лишь человек, не знавший ранее, что такое ремонт, сколько он стоит и сколько времени и сил отнимает.

Знаете, сколько звонков от потенциальных клиентов поступает в отделочные компании ежедневно? 9 из 10 звонящих звучат так: «Сколько будет стоить ремонт?». И в 99% случаев они получают цифру искусственно заниженную в 3-4 раза.

Большинству подрядчиков все равно на то, что деньги у заказчика закончатся, в лучшем случае, на половине ремонта, а то и на первых этапах. Их задача заманить заказчика низкой ценой, а дальше предлагать провести дополнительные работы. Те цены, которые Вы видите на сайтах ремонтных компаний, как правило, нужно умножить на 2 или на 3. Только тогда Вы получите актуальную стоимость ремонтных работ без учета стоимости материалов. Поэтому, если Вам объявляют заведомо низкую стоимость, будьте бдительны, скорее всего, либо появятся дополнительные работы, либо компания вовсе не собирается исполнять свои обязательства.

Первое, что нужно учитывать при планировании бюджета, это то, что квартиру нужно ремонтировать так, чтобы она не превратилась из актива в пассив. Конечно, многие со мной поспорят, и скажут, что квартира не может быть пассивом, но это не так. Иногда человек настолько отдается ремонту квартиры своей мечты, который ему попросту не по карману, что залазит в огромные долговые ямы и по итогу продает квартиру, так и не успев доделать в ней ремонт и выпить первую чашечку кофе, проснувшись рано утром в своей новой шикарной постели. Чтобы не допустить этого, рекомендуем Вам пользоваться этим простым правилом: та цена, которую Вы заплатите за ремонт квартиры, не должна заставить Вас влезть в долги или потратить последние деньги на ремонт.

Всегда нужно учитывать, что любой, даже самый износостойкий, ремонт если и не испортится физически за 5-7 лет, то как минимум морально устареет, и Вам захочется его обновить. Поэтому старайтесь использовать современные отделочные материалы, но доступные для Вас. То же самое касается отделки стен и потолков. В наше время есть огромное разнообразие материалов, многие из которых стоят недешево и давно приелись глазу, а другие достаточно доступны и неоднообразны.

Поэтому планировать стоит в первую очередь такой ремонт, который Вам по карману. В этой книге мы откроем секреты удачного ремонта, который не загонит Вас в долги, расскажем общую технологию работ, а также основные ошибки, которые совершает большинство людей, купивших квартиру в новостройке.

КАК ПРИНЯТЬ КВАРТИРУ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА

Для того, чтобы правильно принять квартиру в новостройке от застройщика, Вам потребуется заранее подготовить список выполненных застройщиком работ, а также установленных изделий, которые необходимо проверять. По сути, это будет небольшой чек-лист проверки.

Не стоит легкомысленно относиться к процессу приемки квартиры. Ведь, если Вы упустите какие-либо недостатки и подпишите акт приема-передачи, доказать что-либо застройщику будет проблематично. Но если Вы грамотно задокументируете все дефекты еще до приемки квартиры, застройщик будет обязан их устранить или компенсировать Вам стоимость их устранения.

Кстати, если Вы не обладаете свободным временем для изучения строительных норм, правил и проведения приемки квартиры – такую работу просто можно доверить независимому эксперту прошедшему аттестацию. Желательно, чтобы такой эксперт имел специальные приборы и инструменты для контроля качества строительных работ (например, лазерный дальномер и уровень, цифровой угломер, анемометр, тепловизор и т.д.).

Если Вы решили принимать квартиру самостоятельно, убедитесь в наличии всего необходимого инвентаря. Итак, Вам нужно взять с собой:

Бумагу, ручку и планшет (на нем удобнее писать);

Фонарик или телефон с фонариком (в некоторых помещениях может быть темно, например, в санузле или кладовой);

Рулетку (обычную или электронную);

Молоток (для проверки монолитных конструкций на предмет пустот);

Строительный уровень;

Отвес или осепостроитель;

Зажигалка (для проверки наличия тяги воздуховодов и сквозняков в окнах);

Отвертка с индикатором, лампочка с патроном, зарядное устройство для мобильного телефона;

Фотоаппарат;

Стремянку.

Чтобы понять, что именно Вам необходимо проверять, нужно знать, о каких работах была договоренность с застройщиком. Эта информация указывается в договоре и в проекте.

Итак, что следует проверять при приемке квартиры?

Подъезд и лестничную клетку;

Двери и окна;

Электропроводку и электрические приборы;

Водоснабжение и канализацию;

Отопление и теплоизоляцию;

Вентиляцию;

Пол, стены, потолок;

Отделку (если квартира сдается с внутренней отделкой).

Если в социальных сетях есть группы вашего ЖСК, обязательно изучите, какие комментарии оставляют владельцы квартир, которые уже провели приемку. Как правило, проблемы у всех одинаковые.

Начинать проверку нужно с придомовой территории. Придомовая территория является местом общественного пользования, и несмотря на то, что Вы купили только квартиру, Вы также являетесь совладельцем придомовой территории. Поэтому нужно проверить, что обещания застройщика выполнены: например, есть детская площадка, озеленение, тротуары, количество парко-мест соответствует заявленному и т.д.

Следующее, что необходимо осмотреть – подъезд и лестничная клетка. Оценивать необходимо по внешнему виду, качеству отделки и наличию освещения. Не забудьте проверить наличие и работоспособность лифта. Мусоропровод часто бывает заваренным, потому как после сдачи дома, на собрании жильцов принимается решение: будут пользоваться им или контейнером.

Далее – входная дверь. В большинстве случаев застройщики ставят дешевую дверь, подразумевая, что покупатель ближе к окончанию ремонтных работ будет ее менять. Но все же Вам нужно проверить, что дверные короба ровные и вертикальные, что петли не болтаются, а сама дверь без проблем открывается и закрывается, что исправен замок.

Следующее – окна. Окна должны плавно открываться, без зацепов и рывков, а также плотно закрываться. Створки не должны быть перекошенными. Естественно, на окнах не должно быть трещин и сколов: ни на стекле, ни на оконной раме. Проверьте, хорошо ли прилегает уплотнитель, нет ли пустых зазоров на стыках между рамой окна и бетоном, присутствует ли “лента ПСУЛ”.

Чтобы проверить вентиляцию, необходимо открыть окно в режиме проветривания и проверить наличие вентиляционной тяги. Для этого подносим к вентиляционному отверстию зажигалку – пламя должно отклониться в сторону отверстия.

Электрика. Начинаем с проверки наличия электросчетчика и записываем его текущие показания. Иногда застройщик заводит в квартиру только вводной кабель с щитом и розеткой, в таком случае требуется проверить работоспособность розетки. Но часто застройщик выполняет базовую электрику (минимально необходимое количество розеток и выключателей). Кстати, если это так, обязательно возьмите у застройщика полную схему электроснабжения всей квартиры.

Итак, если базовая электрика выполнена, проверяем наличие и действие предохранителей-автоматов. Выключаем и включаем свет: последовательно должны выключаться и включаться электрические контуры. В щитке должно быть установлено УЗО, отключающее всю электросеть в квартире. Нажмите кнопку «test» и проверьте его действие.

Водоснабжение и канализация. Проверьте визуально дефекты монтажа труб и стояков: на стыках не должно быть влаги, а на самих трубах горячей и холодной воды, должна присутствовать теплоизоляция. Перепишите показания счетчиков, кстати, они должны быть опломбированы, и убедитесь, что установлены фильтры грубой очистки, компенсаторы гидроудара и другое оборудование, заявленное застройщиком.

Отопление. Радиаторы, стояки и трубы отопления не должны болтаться, быть деформированы и иметь следы протечек. Радиаторы должны быть установлены по ГОСТУ, на расстоянии от пола не менее 60 мм, от стены – не менее 25 мм, от нижней поверхности подоконника – не менее 50 мм. Все соединения труб должны быть сварными, терморегуляторы должны вращаться без усилий. Если в квартире центральное отопление, оценить качество самого отопления в теплое время года будет невозможным. Однако в таком случае Вам необходимо в смотровом листе указать, что проверка отопления не проводилась.

Следующее, что необходимо проверять – пол, стены и потолок. Для проверки берем рулетку, уровень, отвес и стремянку. Измерьте рулеткой высоту потолков, она должна совпадать с заявленной в проекте, быть одинаковой по нескольким углам. На потолке не должны быть перепады и следы влаги, естественно, щели и трещины также недопустимы. Горизонт стяжки проверяется обычным строительным уровнем, на стяжке не должно быть наплывов, трещин или пустот. Стяжка не должна “гулять”.

Если стены заполнены пенобетоном, в швах не должно быть пустот. Уровень стен проверяем также с помощью строительного уровня или отвеса. Нитка отвеса и стена должны быть параллельны друг другу. Если в стоимость черновой отделки входила штукатурка стен от застройщика, проверить качество штукатурки можно обычным правилом. Проверять нужно каждую стену, а особенно тщательно те, где будет находится мебель. Если вдруг в Вашей квартире присутствуют трещины в монолитных стенах, оголенная арматура, это серьезные нарушения, которые необходимо устранять.

Нужно проверить и площадь квартиры. При строительстве дома возникают погрешности, которые могут повлиять на итоговую площадь квартиры. Если площадь квартиры окажется больше, покупатель обязан доплатить застройщику за дополнительные метры, если меньше, то застройщик возвращает покупателю оплаченные деньги. При этом, потребовать разницу с застройщика Вы сможете после того, как сотрудники БТИ проведут замеры.

Важно помнить, что перед приемкой застройщик обязан письменно уведомить покупателя о готовности к приемке. Информация публикуется на сайте застройщика, отправляется заказное письмо покупателю или покупатель информируется иным способом. Поэтому если “не горит”, бежать на приемку не нужно, но учитывайте, что в соответствии со статьей 8 ФЗ 214: «Если покупатель в течение 2 месяцев уклоняется от приемки квартиры, застройщик имеет право передать ее в одностороннем порядке». А после передачи квартиры покупатель несет полную ответственность самостоятельно.

КАК РАСПЛАНИРОВАТЬ БЮДЖЕТ

Запланируйте, сколько Вы можете потратить на отделочные работы, мебель, текстиль и оформление декором. Эта цифра должна быть комфортная для Вас, а не предельно допустимая. Также данную сумму в дальнейшем Вам необходимо будет озвучить и дизайнеру. Компания, которая будет выполнять ремонт, должна быть в курсе Вашего бюджета.

Часто на практике мы слышим фразу от заказчиков: «Зачем мне говорить вам, сколько я планирую потратить? Вы сделаете мне смету под эту цифру». Почему важно быть откровенным в этом плане? Ремонт – процесс сложно прогнозируемый и затратный, и, даже если Вы в начале ремонта думаете, что можете позволить себе дорогую итальянскую плитку, есть большая вероятность того, что к моменту приобретения этой плитки, Вы передумаете. К тому моменту дизайн-проект уже будет разработан и утвержден, и замена плитки повлечет за собой дополнительные затраты.

Немалую часть бюджета и времени занимает черновая отделка, и часто заказчики этот момент недооценивают. Ремонт начался, работы идут уже второй или третий месяц, бюджет заказчика уже израсходован на 70-80 или даже 100 %, а чистовые работы так и не начались. Не хотите оказаться в такой ситуации? Тогда смело сообщайте дизайнеру Ваш бюджет. Что касается строителей, если Вы будете сотрудничать с бригадой, возможно, они и посчитают ценник именно под Ваш бюджет. Однако компании в большинстве случаев работают более прозрачно, цены представлены на сайте, и под бюджет заказчика никто их не подгоняет.

Бюджет стоит планировать как весь в целом на ремонт под ключ, так и отдельно, на определенные этапы работ. Ниже мы приведем среднестатистический пример процентной составляющей этапов ремонта в нашей компании. Хочется отметить, что мы разрабатываем проекты 1-3 комнатных квартир в современном стиле, и в своих расчетах основываемся исключительно на нашей практике. Приведенные ниже данные – среднестатистические, и, естественно, все индивидуально:

Ремонтно-отделочные работы – 25%;

Ремонтно-отделочные материалы – 25%;

Мебель – 40%;

Текстиль и декор – 10%.

Выделим 3 категории ремонта и опишем ориентировочный бюджет на рынке по состоянию на 2019 год на данные виды ремонта:

Вариант 1: Эконом

Здесь подразумевается ремонт такого рода: линолеум на полу во всех помещениях, кафель в санузлах, стены – недорогие обои или покраска, натяжные потолки, самое необходимое количество электроточек (3-4 розетки на комнату, по одному потолочному светильнику в комнате), минимум сантехники (душевая кабина или ванна, унитаз, мойка в санузле, мойка на кухне, стиральная машина).

Если Вы не хотите вкладывать много средств в свою квартиру, этот вариант для Вас. Конечно, во многом все зависит от качества отделки стен, которые нам предоставил застройщик, от качества электрики и сантехники, уже выполненной ранее им же. Ведь, если все это придется переделывать, Вы будете платить не только за новую работу, а еще и за демонтаж. Соответственно, если качество выполненной работы застройщиком – достойное, стоимость будет наиболее приемлемой. Нужно учитывать что большая часть ремонтных компаний занижают стоимость для клиента пока клиент не сделал заказ. Ценовой диапазон в зависимости от региона можете рассчитать таким образом. Заходите на сайт ремонтных компаний, выводите среднюю стоимость из 7-10 компаний за метр и умножаете ее на 2. Так вы получите стоимость работ, без материалов. Стоимость материалов уточните в ремонтных компаниях, выведите среднюю стоимость и умножьте также на 2. Так вы и получите стоимость вашего ремонта, работа и материал, без учета стоимости мебели.

Вариант 2: Стандарт

Обычно на полах используется ламинированное покрытие или виниловое везде, кроме мокрых зон (санузлы, кухня). В мокрых зонах используется плитка на полу, также может использоваться плитка на стенах. Стены в остальных комнатах – обои или покраска, также можно использовать недорогую декоративную штукатурку. Потолки используются натяжные тканевые или ПВХ, можно комбинировать разнообразное освещение: например, люстры, бра, точечные светильники, споты, подвесы и т.д.

Для такого варианта ремонта рекомендуем не экономить на дизайнере и заказывать проект в проверенной дизайн-студии с хорошим портфолио, так как опытный дизайнер поможет не только сделать Ваш интерьер уникальным, но и во многом сэкономить на ремонте Ваше время и деньги.

Вариант 3: Премиум

Этот вариант подходит для тех, кто готов потратить очень большую сумму денег на ремонт и хочет проживать в квартире премиум класса. Здесь многое зависит от стиля. Если у Вас классический стиль интерьера, это будет паркетная доска в качестве напольного покрытия или итальянская плитка, декоративная штукатурка на стенах, возможно, комбинированная с другими видами современной отделки стен. Если делать ремонт в таком стиле, скорее всего, у Вас будут присутствовать элементы архитектурного декора на стенах, потолках, полуколонны и колонны. Если Вы готовы вложить немалую сумму в ремонт, рекомендуем поставить инженерные коммуникации (сантехнику и электрику) премиум класса. Потолки в таком случае лучше делать гипсокартонные или натяжные тканевые, потому что они считаются более экологичными, чем ПВХ.

Для безопасности Вашего дома и удобства эксплуатации можно установить систему «Умный дом», возможности которой достаточно широки и позволяют удаленно управлять и контролировать объект. Ремонт такого уровня будет стоит от 800 у.е./м.кв. и выше. Вам обязательно понадобится опытный дизайнер с хорошим портфолио и отзывами, потому что без дизайн-проекта Вы просто наделаете множество ошибок и, скорее всего, получите полную безвкусицу уровня стандарт, несвязанные между собой материалы, а также воспоминания о большом количестве переделок и зря потраченных средствах.