Предисловие

Человек и имущество. В недавно вышедшем цикле работ, посвященном экономике недвижимости и развитию территорий^[1], мы раскрыли несколько идей:

– с экономической точки зрения ежедневная активность людей – это принятие решений о выборе необходимых им частных и публичных благ с учетом имеющихся ресурсов;

– недвижимые вещи и элементы окружающей нас городской среды являются материальным воплощением потребностей и экономических интересов людей и их сообществ;

– современный человек, живущий в городе, постоянно решает задачи, связанные с выбором и улучшением места проживания, работы и способов перемещений, в результате чего происходит трансформация городской среды;

– понимание природы изменения городской среды невозможно без постижения сути сложившейся денежно-кредитной системы, которая фактически определяет поведение людей и задает темп городских изменений;

– с экономической точки зрения эффективная градостроительная деятельность подразумевает поиск баланса интересов разных представителей городских сообществ в процессе развития материальной среды города;

– наемные работники, владельцы капитала и получатели ренты (владельцы и распорядители городской земли и объектов недвижимости) являются ключевыми группами, баланс интересов которых обеспечивается развитием материальной городской среды.

Современный человек, живущий и работающий в городской среде, постоянно соприкасается с предметами материального мира, как движимыми, так и недвижимыми, что позволяет ему достигать своих целей. В упомянутых выше книгах мы рассматривали преимущественно недвижимость, элементы городской среды, общественные пространства. В этом издании мы обращаемся к человеку – не абстрактному лицу с обобщенным набором потребностей и интересов, а к активному субъекту, который строит свое поведение в мире вещей с учетом своего гражданского, материального, личного или иного статуса.

Статусы человека имеют значение. На бытовом, практическом уровне мы понимаем, что отношения человека с материальным миром постоянно трансформируются в зависимости от возраста, уровня жизни, состояния здоровья, семейного статуса. Если ранее мы рассматривали некие общие потребности и экономические интересы, которые формируют городскую среду, то сейчас настало время принимать в расчет факторы (далее будем называть их «статусы»), которые эти потребности и интересы определяют.

Поведение человека существенным образом корректируется в зависимости от конкретного жизненного этапа, семейного положения, наличия финансовых и иных обязательств, состояния здоровья его самого и членов его семьи. Очевидно, что приоритеты человека в отношении вещей меняются при изменении этих статусов.

В этой работе мы развиваем мысль о том, что изучение и планирование развития городской среды неэффективно без учета условий, в которых формируются потребности человека и реализуются его интересы. Однако не только последующие трансформации городской среды являются предметом нашего рассмотрения. Человеку полезно осознанно действовать в материальном мире, поэтому эта работа будет полезна любому, кто принимает решения и стремится действовать эффективно.

Собственность и вещи. Это издание не является юридическим пособием, однако в нем используются примеры из юридической практики. Понятие «собственность» в повседневной жизни мы ассоциируем со словосочетанием «моя вещь». Для целей нашей работы необходимо сразу зафиксировать, что человек, решая текущие или стратегические задачи, испытывает потребности в фиксации прав на вещи и в их обособлении от вещей, принадлежащих другим людям. Зачем-то ему необходимо приобретать блага и выгоды, имея или используя вещи, закрепленные за ним определенным образом. Об экономической логике этого закрепления мы обязательно поговорим в дальнейшем. Здесь лишь подчеркнем, что обращение к разным видам имущества через призму категории «собственность» подразумевает концентрацию на отношениях по поводу данных вещей, на мотивах и причинах того или иного поведения человека в материальной среде.

Зачем и кому необходимо прочитать эту книгу. Окончание того или иного курса, освоение любой дисциплины предполагает определенные трансформации в образе мышления человека, которые повлияют на принятие им решений в будущем и, возможно, предостерегут от неэффективных решений. Наша главная цель – внести вклад в формирование личности, которая осознанно строит свое поведение в материальном мире.

Выделим основные направления, в рамках которых мы видим пользу от изучения материала данного издания.

1. Формирование расширенного взгляда на мотивы и поведение людей в материальном мире. Представленный материал можно применять как лично для себя, так и для осуществления профессиональной деятельности, связанной с потребностями, интересами и мотивацией людей в процессе имущественных отношений. Читатель научится не просто рассматривать абстрактные примеры потребностей и интересов людей, стремящихся к определенным благам, но и анализировать мотивы их действий с учетом разных статусов (пол, возраст, семейное положение и иные статусы).

2. Обоснование принимаемых решений при планировании объектов недвижимости и развитии городской среды. Речь идет об обосновании принимаемых решений в сфере государственного и муниципального управления, строительства и девелопмента, архитектуры и др.

3. Сопровождение и разрешение земельно-имущественных и иных видов конфликтов, возникающих в городской среде. Разрешение конфликтов – это не только правильное применение норм закона и даже не только представление потребностей и интересов участвующих сторон. Оно предполагает анализ поведения людей с учетом статусов, в которых находятся стороны конфликта.

4. Повышение качества жизни людей. Иногда люди сами загоняют себя в угол, принимая те или иные имущественные решения, и переходят тонкую грань, за которой уже не статус человека (например, состояние здоровья) диктует его имущественные приоритеты, а вещи начинают определять статус человека, оказывая далеко не всегда позитивное влияние на качество его жизни. Материал книги поможет читателям избежать ситуаций, когда отношения с другими людьми по поводу вещей начинают негативно влиять на качество жизни.

5. Повышение качества планирования собственных имущественных потребностей и прогнозирование человеческого поведения в имущественной сфере. Человек, который читает эту книгу, рассматривается нами как потенциальный управленец, эффективность работы которого во многом определяется способностью выявлять и учитывать мотивы поведения других людей, критически оценивать ситуацию и принимать эффективные решения.

Логика и последовательность изложения материала в данной работе. Большинство изданий по управлению собственностью основывается на описании разного рода управленческих действий в отношении вещей. Десятки книг посвящены тому, как управлять движимым и недвижимым имуществом, объектами интеллектуальной собственности или финансовыми активами. Это, без сомнения, очень полезная информация. Однако намного реже можно встретить издания, в которых уделяется внимание не только вещам, но и так называемым субъектам управления – людям. По нашему мнению, столь же важно рассматривать отношения по поводу имущества в контексте их формирования, мотивации людей фиксировать права на материальные и нематериальные объекты, а также всё это в совокупности с учетом особенностей, вытекающих из разных статусов и состояний человека.

Именно поэтому наше повествование начинается с того, как человек принимает решения в материальной среде. В этой книге понятия материальной и городской среды используются как взаимозаменяемые, практически все примеры и описываемые ситуации встроены в урбанизированную среду, которая стала основной для жизни и деятельности большинства современных людей.

От природного исконного стремления человека к обладанию территорией и предметами необходимыми для жизни перейдем к статусам и состояниям человека, которые оказывают влияние на его поведение в материальном мире и его взаимоотношения с другими людьми по поводу вещей. В числе таких статусов рассмотрим пол, возраст, семейное положение, состояние здоровья, уделив несколько больше внимания экономическому статусу человека, а также влиянию экономической среды, государства на отношения по поводу предметов материального мира.

Только после анализа этих аспектов, исходящих непосредственно от человека и специфики его взаимоотношений с другими людьми, целесообразно переходить к объектам собственности, оказывающим существенное влияние на развитие и поведение человека. В качестве таковых рассмотрим движимые и недвижимые вещи, обратив особое внимание на жилую недвижимость. Отдельного изучения заслуживает предприятие (бизнес) как объект собственности.

Книга завершается темой об обязательствах человека, которые неизбежно возникают при приобретении тех или иных активов. При всей очевидности данного тезиса считаем важным обратиться к этой теме, поскольку успех выстраивания персональной стратегии управления своим имуществом во многом определяется действиями человека по принятию на себя прямых или косвенных обязательств.

В этом издании не рассматриваются вопросы, связанные с собственностью на результаты интеллектуальной деятельности и цифровыми правами. Полагаем, что эти вопросы, равно как и сфера обращения цифровых денег, в скором будущем станут основными при обращении к сути человеческой жизни и деятельности в стремительно меняющейся окружающей среде.

Об авторе. Автором этой работы является доктор экономических наук, кандидат философских наук, профессор, магистр права (LLM – Queen Mary University of London) Котляров Максим Александрович. На персональном сайте автора www.kotlyarov.org можно найти много полезной информации о недвижимости, городской среде и земельно-имущественных отношениях, в том числе в свободном доступе.