2. Доходный подход Цель использования: оценка объектов недвижимости, которые способныприносить доход. Применение в оценке недвижимости доходного подхода может проявляться в виде использования метода прямой капитализации, метода дисконтирования денежных потоков или метода капитализации по расчетным моделям. В ситуациях, когда фактическое использование объекта недвижимости и является его наиболее эффективным использованием, применяется метод прямой капитализации, при котором не нужно производить ремонт объекта, вкладывать денежные средства в иные улучшения. При применении данного подхода объекты-аналоги исследуются на предмет соотношения их стоимости с приносимыми доходами. Полученная в ходе этого исследования цифра представляет собой общую ставку капитализации, которая выступает в качестве делителя. Делимым является общая сумма годового дохода, приносимого объектом недвижимости, определенная на основании рыночной информации. Если динамика доходов, приносимых объектом недвижимости, зависит от доходности его инвестирования, то подлежит применению метод дисконтирования денежных потоков. Если динамика доходов варьируется, но является предсказуемой, а доходы при этом являются регулярными, то применяется метод капитализации по расчетным моделям. При оценке недвижимости, эффективным использованием которой является сдача в аренду, в качестве источника доходов рассматриваются арендные платежи. В судебной практике при анализе отчета об оценке использование доходного подхода не считается определяющим. Тем не менее, его надо использовать для более правильного определения стоимости.